문서번호	주택정책과-6998
결재일자	2020.2.26.
공개여부	부분공개(5)

★주무관	공동주택관리2담당	주택정책과장	도시관리국장		부구청장
김성식	이정화	김석우	이계섭		전결 02/26 손정수
협 조
	홍보전산과장			서형석
	주택정책담당			임정선
	공동주택관리1담당			정우혁

「2020년도」

공동주택 관리실태 조사 종합계획

2020. 2.

도시관리국

주택정책과

2020년도 공동주택 관리실태 조사 종합계획

아파트관리 부조리 등의 제거를 통해 투명하고 공정한 아파트 관리시스템을  구축하여 아파트관리의 효율화와 입주자 등의 보호를 통한 『맑은 아파트  만들기』실현을 위하여 관내 아파트관리 실태를 조사 ․ 점검 하고자 함.

Ⅰ	추 진 현 황

추진근거

❍ 공동주택관리법 제93조 및 같은 법 시행령 제96조(공동주택 관리에 관한 감독)

❍ 서울특별시 성북구 공동주택 관리의 감사에 관한 조례

❍ 2020년 아파트 관리 실태조사 시비보조금 신청(서울시 공동주택과 - 3167,‛20.2.18.)

[성북구 관내 아파트 현황]

구 분	총 계	의무관리대상			임의관리대상			기타 (임대)
		소계	아파트 (분양)	주상 복합	소계	아파트 (분양)	연립
공동주택 단 지 수	160	97	92	5	34	19	15	29
동 수	1,046	895	884	11	108	29	79	43
세대수	74,363	64,730	63,484	1,246	2,754	1,579	1,175	6,879

❍ 의무관리대상 공동주택의 범위(공동주택관리법 시행령 제2조)

- 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방  방식의(지역난방방식 포함) 공동주택 및 150세대 이상 주상복합아파트

실태조사 현황

❍ 연도별 관내 공동주택 실태조사 실시 현황

구 분	계	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년	2019년
합 계	708	108	199	94	83	113	111
행정지도	347	50	56	51	54	57	79
시정지시	338	55	128	43	28	56	28
과태료	13	-	8	-	1	-	4
우수사례	10	3	7	-	-	-	-

❍  관리 부적합 사례 708건 적출 행정조치

- 행정지도 347, 시정지시 338, 과태료 13, 기타 10

❍ 주택정책과 담당공무원 및 회계사, 기술사 등 전문가로 구성된 공동주택 실태조사 점검조를 편성하여 공동주택 단지별 평균 5일 실시 (현장조사 5일, 조사 후 정리 2주)

Ⅱ	추 진 경 과 분 석

부적합 관리실태 유형

❍ 공사 및 용역 분야

- 사업자 선정 지침 등 미준수, 계약금액 임의 조정, 입주자대표회의 부당 간섭, 과도한 입찰제한 등

❍ 입주자대표회의 운영 분야

- 입주자대표회의 운영 및 자생단체 운영 부적정, 내부 감사업무 및 자산관리 소홀 등

❍  예산·회계 분야

- 관리비 부과 차액 처리 및 운영비 지급 부적정 등

❍  장기수선계획(충당금)관련

- 장기수선계획 조정·변경 및 장기수선충당금 사용계획 수립 부적정 등

부적합 사례 발생원인

❍ 공사 및 용역시행절차 부적절 ⇨ 관련절차 등에 대한 업무숙지미흡

❍ 공사 및 용역 입찰을 실시하고도 계약금액을 임의로 조정하거나 낙찰된 업체를 변경하는 등 사례 발생 ⇨ 책임의식 등 부족

❍  관리비 부과 및 회계계정 적용오류 등 ⇨ 회계담당자의 관련지식 부족

❍  행정력 부족으로 의무관리대상 아파트 97개 단지 전체를 실태조사하기 위해서는 다년간의 기간 소요 ⇨ 의무관리대상 공동주택 전수조사 장기간 소요

Ⅲ	2020년도 추진계획

사업개요

❍ 사업기간 : 2020년 4월 ~ 11월

❍ 조사대상 : 3개 단지 (민원 지속 사안 및 준공연도 오래된 단지 중 선정)

❍ 조사(지원)반 구성․운영 : 6명

- 공무원 2명, 외부전문가 3~4명 등

추진방향

❍ 관내 공동주택 대상으로 분야별 밀도있는 조사 실시

❍ 사후 적발 보다는 사전 예방적 활동을 강화

세부추진계획

1.종합실태조사

❍ 조사 대상단지 선정기준

- 분쟁사안 등의 발생으로 민원이 지속되어 실태조사가 필요하다고 인정되는 단지

1). 래미안석관(관리·운영 전반에 대한 비리 신고 조사요청)

- 관내 공동주택 500세대 이상으로 최근 5년간 실태조사 미실시 단지 중 준공연도가 가장 오래된 단지

2). 래미안 길음1차(예비 1순위, 준공연도 03.01.29),

3). 종암삼성래미안(예비 2순위, 준공연도 03.06.05)

- 공동주택 입주자 또는 사용자의 10분의 3 이상 동의를 받아 감사를 요청한 단지

`20년 중반기 단지에서 실태조사 요청 시 우선순위 변경 후 조사 실시(예정)

- 그 밖에 관련 법률에 따라 입주자 등 보호를 위하여 필요하다고 인정되는 경우

❍ 조사기간 : 계획에 따라 순차적으로 연중 시행(예정)

래미안석관(4월중)  ⇨  래미안 길음1차(8월) ⇨  종암삼성래미안 (11월)

- 주민동의를 받아 감사요청 시 예비선정 2개 단지 변경 가능

※ 2020년 실태조사 대상 아파트 현황 : [별첨 1 참조]

❍ 조사자 : 1개조 4명 이상으로 편성 (담당공무원, 회계사, 주택관리사, 퇴직공무원 등)

❍ 조사분야 : 공사·용역, 입주자대표회의 구성 및 운영관리, 장기수선계획 등 종합감사

❍ 조사절차

신고접수 (민원사항 등)	⇒	조사여부검토	⇒	자문단 편성	⇒	실태조사 및 결과통보
사실관계확인		조사자료요청 등 사전조사		공무원, 외부전문가		자치구, 해당공동주택

2.단계별 세부 조사 계획

❍ 예비조사 실시 (2~3일 소요)

- 현황 파악 및 구체적인 조사방향 ․ 중점사항 결정

- 조사 분야 전반에 대한 업무처리 현황자료 수집․분석

- 조사 중점대상 분야에 대한 심층 검토 및 현장 동향 파악

• 제출서류 사전분석, 고위험 집중 조사항목 선정

※ 아파트 단지 인적 갈등구조 분석, 그간 언론보도사항, 제보자면담, 검색정보(온라인카페 등),  공사 단가 비교 등

- 조사 착안사항 준비, 본 조사 시 중점 확인

❍ 본 조사 실시 (4~5일 소요)

- 중점 조사 분야에 대하여 착안사항별 점검

• 관리비 등 부과․징수분야 예산회계 규정 준수 여부 집중 점검

• 공사ㆍ용역 입찰과정의 공정성 및 적정성 유지여부 확인

• 부실한 정보공개 및 입주자 권리제한 규약 규정 집중 확인

• 공사 시공 적정성, 회계프로그램 운영실태, 통장 중점 확인

❍ 후속조치 (7일 소요)

- 아파트 관리실태 점검결과에 따른 지적사항에 대해 행정처분, 형사처벌 등으로 분류 정리한 후 행정처분 및 수사의뢰 대상을 선정하여 해당 사안에 따라 처리

- 아파트 관리실태 점검결과에 따른 도출 문제점, 규정이 미흡사항은 제도개선 추진

※ 조사결과 보고서 작성 및 조사결과 처리 절차추진방법

분류․정리	→	행정처분 및 수사 의뢰대상 확정	→	행정처분
·행정처분, ·형사처벌 등		↓
·법령·제도개선 사항
		수사의뢰 등	→	사 법 처 리
		검찰·경찰		검찰·경찰

3.사전 예방활동 전개

❍ 입주자 대표 등의 자발적인 자정 노력 유도

- 아파트 입주자 대표 등을 대상으로 “맑은 아파트 만들기 문화 정착”을 위한 의무교육실시 : 년중 2회 실시(6월, 10월)

• 2019년도 조사에서 나타난 문제점, 보완사항, 우수사례 등 전파

❍ 입주자대표회의 및 관리소장 등의 업무숙지 향상을 위한 학습기회 제공

- 관리소장직무능력 향상 교육(5월 실시예정)

□ 실태조사에서 발견된 불합리한 법령 및 지침, 준칙에 대한 사항을  서울시에 개선 건의

Ⅳ	행정사항

협조사항

□ 실태조사 시 전산장비 등 지원 : 홍보전산과

- 성북소리 등 매체를 활용하여 실태조사 홍보 : 홍보전산과

예산

□  총사업비 12,850천원(시비: 3,850천원, 구비: 9,000천원/ 시비 30% : 구비 70%)

□ 서울시 공동주택과에 시비 지원 요청

※ 2020년도 공동주택 실태조사 시비 보조금 보조율이 총사업비의 30% 범위로 축소(기존 보조비율 40% : 60%)

붙임  1. 2020년 실태조사 대상 아파트 현황 1부

2. 공동주택관리 실태조사 인력풀 구성현황 1부.  끝.