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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	[민원답변]임대차계약관계에 대한 법적문제 질의

***님 안녕하십니까

먼저 주택임대차와 관련하여 어려움을 겪고 계신 점에 대해 위로의 말씀을 드립니다. 이하에서는 유선상으로 귀하께 말씀드린 사항을 기초로 답변드리겠습니다.

우리시는 행정청으로서 수사기관 내지는 사법기관이 아니고 강제수사 권한도 없기 때문에

본 사안에 대한 형사적 판단을 내리기는 어렵다는 점을 이해해주시길 부탁드립니다. 단 주택임대차 문제를 중심으로 아래와 같이 답변을 드립니다.

1. 1번 질의에 대하여

원칙적으로 보증금반환청구의 소를 제기하기 위해서는 임대차계약기간이 종료되어야 합니다.

따라서 현재 민사소송을 제기하는 것은 어려워 보입니다. 그리고 정황상 사기로 의심된다는

취지로 덧붙여 질의하셨는데, 이 점은 위에서 말씀드린바와 같이 우리시가 판단할 수 없는

사안임을 양해해주시길 바랍니다.

2. 2번 질의에 대하여

죄가 된다고 확답을 드릴 수 없어 경찰에 고소장을 제출할 사안이라고 말씀드릴 수는 없습니다. 이와 관련하여서는 경찰서 등에 문의하시고, 본 답변서 아래 기재한 기관들을 통해 상담을 받아보셨으면 합니다.

3. 3번 질의에 대하여

임대차계약기간의 만기로 계약관계가 종료되었음에도 상대방이 귀하께 보증금을 반환하지

않는다면, 보증금반환청구의 소 제기를 준비하실텐데 그 전에 가압류 신청은 가능합니다.

4. 4번 질의에 대하여

귀하께서 이미 숙지하고 계신바와 같이 임차권등기명령신청, 보증금반환청구의 소 제기 등이

가능하며, 그 외에 지급명령신청도 고려할 수 있습니다. 그리고 이 절차에 돌입하시기 전에 내용증명을 상대방에게 보내어(계약만료 1개월 전에 상대방에게 도달하게 해야 묵시적

갱신이 되지 않습니다.) 계약기간 만료일이 도래하면 계약은 종료되며 그 때 보증금을 반환해 주어야 함을 통지하는 것이 좋습니다. 그러면 묵시적 갱신이 되지 않고 소송 전에

증거로 사용할 수 있으며, 상대방에 대한 현실적 압박효과를 줄 수도 있기 때문입니다.

여기서 지급명령은 변론을 거치지 않고 채권자의 청구에 이유가 있다고 인정되면 채무자에

대해서 일정한 급부를 명하는 재판을 말합니다(민사소송법 제462조). 단 채무자를 보호하기

위하여 공시송달에 의하지 아니하고서 송달할 수 없는 때에는 지급명령의 효력이 발생할 수 없습니다(민사소송법 제462조 단서).

< 참고 조문 >

- 민사소송법 제462조(적용의 요건)

금전, 그 밖에 대체물(代替物)이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다. 다만, 대한민국에서

공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다.

그리고 순서에 관하여 질의하셨는데, 임차권등기명령신청과 보증금반환청구의 소제기는 동시에 하실 수 있습니다. 지급명령신청은 일반적인 민사상의 소보다 간이한 절차이므로,

동 신청을 하신 경우라면 그 결과를 기다려서 보증금반환청구의 소를 제기하는 것이 일반적입니다.

그러나 이는 반드시 효율적인 방법은 아니고 일반론에 불과합니다. 공시송달을 통해 해결될

사안이라고 판단되신다면 바로 소 제기를 하는 것이 더 효과적일 것입니다.

5. 5번 질의에 대하여

하나의 경매절차에서 여러 개의 부동산에 대한 강제경매에서는 각각의 부동산마다 개별적으로

절차를 진행하는 개별매각이 원칙입니다. 단 법원은 민사집행법 제98조에 따라 일괄매각 결정을 할 수 있습니다(아래 참고조문 참조).

따라서 이 질의하신 사안의 경우는 법원의 결정에 따라 이루어질 것이나, 더 구체적이고

정확한 내용에 대하여는 본 답변서 아래 부분의 기관이나 경매전문가분들과 상담하시는 것이 좋을 듯합니다.

< 참고 조문 >

- 민사집행법 제98조(일괄매각결정)

① 법원은 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게

하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

② 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 다른 종류의

재산(금전채권을 제외한다)을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는

때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다.

6. 6번 질의에 대하여

해당 임대차 목적 건물을 대상으로 경매절차가 진행된다면 귀하께서는 임차인으로서 배당요구를

신청할 수도 있고(민사집행법 제88조 제1항), 경매절차에서 매수인이 될 수도 있습니다(일명 낙찰인이 될 수도 있습니다.).

즉 경매절차에 참가할 수 있으며, 이와 관련하여 더 구체적이고 정확한 내용에 대하여는 앞서

말씀드린 바와 같이 본 답변서 아래 부분의 기관이나 경매전문가분들과 상담을 진행하시길 바랍니다.

< 참조 조문 >

- 민사집행법 제88조(배당요구)

① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자,

민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.

② 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는

배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

7. 7번 질의에 대하여

공동소송도 가능할 것이며(대법원 1999. 8. 24. 선고 99다15474 판결), 이 경우 원고들과

법률대리인간의 협조관계 구축이 중요할 것입니다. 공동소송 요건에 관한 민사소송법 조항을

아래에 기재하오니 참조하시길 바랍니다.

그리고 소송진행 전에 미리 법률대리인과 공동소송으로 진행할지에 관하여 상담을 하신 후 결정하셔야 할 것입니다.

< 참조 판례 및 조문 >

- 대법원 1999. 8. 24. 선고 99다15474 판결

임차인들이 갑을 임대차계약상의 임대인이라고 주장하면서 갑에게 그 각 보증금의 전부

내지 일부의 반환을 청구하는 경우, 그 사건의 쟁점은 갑이 임대차계약상의 임대인으로서

계약당사자인지 여부에 있으므로, 그 임차인들은 상호간에 공동소송인이 될 관계가 있을 뿐 아니라 주요한 공격방어 방법을 공통으로 하는 경우에 해당함이 분명하다고 할

것이어서, 민사소송법 제49조 소정의 공동의 이해관계가 있어 선정당사자를 선정할 수 있다.

- 민사소송법 제65조(공동소송의 요건)

소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에는 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다. 소송목적이 되는 권리나 의무가 같은 종류의 것이고, 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 것인 경우에도 또한 같다.

귀하의 소중한 질의에 감사드리며, 서울시에서 운영하는 시민법률상담소(☎02-2133-7880),

마을변호사제도(구청 및 주민자치센터에 상담예약 문의) 및 귀하께서 거주하시는 곳과 가까운 고려대 법학전문대학원 공익법률상담소(☎02-3290-1296 / 해당기관 이용제한시 다른 법학전문대학원도 알아보셨으면 합니다.)도 반드시 이용하시어 위와 같은 내용에 대해 더 구체적이고 전문적인 도움을 받으시길 바라며, 이를 통해 민사분야뿐만이 아니라

형사분야에 대하여도 현명히 대처하셨으면 합니다.

이상 ***님의 질의에 답변을 마치겠습니다. 감사합니다.  끝.

주무관							노순범			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					01/14 김정호
협조자				주무관						신동칠					주무관							이현우
시행			주택정책과-1026									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1599						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)