문서번호	도시계획과-354
결재일자	2020.1.9.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	지역계획팀장	도시계획과장		도시계획국장
권혜진	전기현	최진석		01/09 권기욱
협 조	주거사업과장		차창훈
	주거정비과장		진경식
	공동주택과장		박순규
	도시관리과장		홍선기
	상임기획단장		代김종규

제2종일반주거지역 평균층수 관리방안

(기 결정된 평균층수 변경 가이드라인)

2020. 1.

도 시 계 획 국

(도시계획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등 - (온실가스 감축) 건물 및 수송 분야 에너지사용 절감방법, 폐기물 발생 억제 대책 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	■	□
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	■

제2종일반주거지역 평균층수 관리방안

(기 결정된 평균층수 변경 가이드라인)

도시경관관리 및 주거환경보호를 위하여 제2종일반주거지역내 기 결정된 평균층수 관리방안(가이드라인)을 마련하고자 함

Ⅰ		추진배경

❍ ’19.8.21. 제12차 도시계획위원회 개최시 제2종일반주거지역 높이 및 평균층수에 대한 가이드라인 필요성 제기(행정2부시장 지시사항)

- 평균층수 완화/삭제 행정절차 및 기준 필요, 주변 고려없이 층수 상향 부적정 등

❍ 제2종일반주거지역 층수 관련 규정(「서울특별시 도시계획 조례」)

- '00.07 : 제2종일반주거지역 높이를 ‘7층’, ‘12층’으로 세분하여 관리

- '06.03 : 제2종일반주거지역 내 정비구역 평균층수 최초 도입

- '12.05 : 제2종일반주거지역(12층) 폐지 및 층수제한 삭제 (7층이하 유지)

경관관리 필요지역에 별도 층수 결정가능 조항 신설

도시계획조례 제28조(09.04.22.)	도시계획조례 제28조(12.05.22.)
① 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수는 12층 이하로 한다. 가. 사업계획부지의 일부를 공공시설부지로 기부채납하는 경우에는 평균층수 18층 이하로 한다.	① 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수는 다음 각 호와 같다. 2. 제1호 이외의 지역에서 아파트를 건축하는 경우 경관관리 또는 주거환경 보호를 위해 해당 위원회 심의를 거쳐 층수를 따로 정할 수 있다.

【참고】「서울특별시 도시계획 조례」개정 연혁

Ⅱ		추진경위

❍ ’19. 9.16.  도시계획국·주택건축본부 관계부서 실무회의(1차)

- 도시계획과, 상임기획단, 도시관리과, 주거정비과, 주거사업과, 공동주택과

❍ ’19. 9.27/11.13/11.25   전문가 자문(3회)

❍ ’19.10.28.  도시계획국·주택건축본부 관계부서 실무회의(2차)

❍ ’19.12.18.  도시계획위원회 보고 (보고결과:수용)

- 심의시 결정된 사항(평균층수 등)이 부기로 명기하여 명확하게 결정고시 될 수 있도록 ‘정비계획 결정 고시의 범위에 대한 가이드라인(안)’과 연계

Ⅲ		제2종일반주거지역 평균층수 관리방안(가이드라인)

□ 기본원칙

❍ 기 결정된 평균층수 유지 원칙

❍ 경관상 부영향이 적고 결정당시 대비 주변지역 개발 등으로 현격하게 여건이 변화된 지역에 한하여 평균층수 완화(삭제) 제한적 검토

❍ 기반시설 계획 등 전반적인 계획 변경없이 단순 평균층수 완화(삭제)는 지양

□ 평균층수 완화(삭제) 대상

❍ 제2종일반주거지역 내 정비사업(「도시 및 주거환경정비법」제2조제2항)에서 기 결정된 평균층수 완화(삭제포함)가 필요한 경우

※ 제2종일반주거지역(7층), 경관심의 대상은 제외

□ 평균층수 완화(삭제) 방법

❍「서울특별시 도시계획 조례」제28조제1항2호에 의거 평균층수 완화 또는 삭제는 市도시계획위원회 심의를 거쳐 결정

※ 단, 단독주택재건축 세입자 손실보상(행정2부시장 방침 제88호(2019.4.3.))에 대한 허용용적률 인센티브(10%이내)분에 한하여 평균층수 완화가 필요한 경우 심의를 생략할 수 있으며(평균층수를 삭제하는 경우 제외), 다만 관계부서 협의시 현격한 스카이라인 변화, 경관보호 등으로 필요하다고 판단되는 경우 심의 가능

□ 심의자료 작성방법

❍ ‘개발사업에 따른 경관영향 검토항목(체크리스트)’ 항목별 검토·제출

[표] 개발사업에 따른 경관영향 검토항목(3개 부문, 8개 세부항목)

구분	세부항목	세부기준		검토내용
대상지 입지 현황	지형현황	대상지 전체 또는 일부가 해발고도 +40m 이상 해당 여부	+40m 미만
			+40m 이상
	접도조건	폭10m 이상 도로(왕복2차선)와 연접	10m 이상
			10m 미만
주변 지역 여건	주변개발 현황	주변 개발현황 및 개발계획 수립 여부	제시
			미제시
	스카이라인/경관	경관보호 및 주변지역과 조화를 이루는 스카이라인 조성 ※ 스카이라인계획 및 경관시뮬레이션 제시 필수	제시
			미제시
	주변 용도지역	대상지와 연접한 용도지역 현황	제2종일반 이상
			제2종일반 미만
	주변 용도지구·구역	고도지구, 자연경관지구, 문화재보호구역 및 연접지역	미해당
			해당
	공공시설, 자연환경	대상지와 학교 등 공공시설 및 하천, 산 등 자연경관과 연접	미해당
			해당
상위· 관련계획	중점경관 관리구역	「서울시 경관계획」상 중점경관관리구역	미해당
			해당

❍ 스카이라인계획 및 경관시뮬레이션은 ‘경관심의 내실화 계획’(행정2부시장 방침 제329호(2019.12.4.)) 준용하여 제시

※ 주요내용: 도시관리과 도시경관팀 사전협의(조망점 제시), 조망점에 따른 시뮬레이션 검토 등

□ 결정고시

❍ 위원회 심의를 통하여 결정된 평균층수 등 심의결과를 고시문에 구체적으로 명확하게 기재

※ 주거정비과-19788(2019.12.9.) 정비계획 결정 및 구역지정 고시문 작성기준 참고

Ⅳ		행 정 사 항

❍ 방침수립 후 관련부서(주거정비과 등) 통보

❍ 정비사업 주관부서(주거정비과)에서는 25개 자치구 및 관련부서 통보 등 시행 철저

붙임 1.단독주택재건축 세입자 대책 1부

2.경관심의 내실화 계획 1부

3.정비계획 결정 및 구역지정 고시문 작성기준 수립 1부.  끝.