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문서번호	지적과-19894
결재일자	2019.12.20.
공개여부	부분공개(5)

담 당	지가조사담당	지적과장		기획경제국장		부구청장
김성대	임동수	代고용수		代한재헌		전결 12/20 손정수
협 조
	주무관		유정현
	주무관		조윤민
	주무관		김원섭

공정한 공시지가 결정을 위한 2020년도 개별공시지가 조사 계획

2019. 12.

	기획경제국 지 적 과

2020년도 개별공시지가 조사 계획

정확한 토지특성조사와 토지가격비준표를 적용하여 지가를 산정하고, 감정평가사의 검증, 토지소유자 등의 의견수렴 및 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거쳐 개별공시지가의 객관성과 공정성을 확보하고자 함

Ⅰ		근 거

「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조 내지 제12조

2020년도 개별공시지가 조사·산정지침(국토교통부)

Ⅱ		추진개요

조사대상

ㅇ 2020. 1. 1. 기준 : 54,555필지(2019. 12. 13. 기준, 2020. 1. 2. 필지 수 확정)

ㅇ 2020. 7. 1. 기준 : 약 200필지(2020년 상반기에 분할,합병 등이 발생한 토지 등)

추진일정

구 분	1월 1일 기준	7월 1일 기준
조사계획 수립 및 조사대상 필지 파악 등 제반준비	2019.11.1.~ 12.6.	2020.6.7.~ 6.26.
토지특성조사	2019.12.9.~ 2020.2.10.	6.29.~ 7.24.
지가산정	2020.2.13.~ 3.13.	7.27.~ 8.14.
산정지가 검증	3.16.~ 4.6.	8.17.~ 8.26.
지가열람 및 의견제출(20일)	4.14.~ 5.4.	9.1.~ 9.21.
의견제출지가 검증	5.6.~ 5.8.	9.22.~ 10.8.
부동산가격공시위원회 심의 및 결과 통지	5.11.~ 5.15.	10.12.~ 10.16.
지가 결정·공시	5.29.	10.30.
이의신청(30일)	5.29.~ 6.29.	10.30.~ 11.30.
이의신청지가 검증 및 처리	6.30.~ 7.24.	12.1.~ 12.24.

Ⅲ		조사반 편성

합동조사반 편성 체계

중앙통제부 (국토교통부)		시 통제반 (서울시 토지관리과)		우리 구 조사반 (지적과)
각 시·도 통제반 지휘·총괄·지원		지가조사 업무 지원 및 추진상황 점검		토지특성조사 및 지가산정 업무 수행

우리 구 지가조사반 편성 및 운용

ㅇ 반 장 : 지적과장

ㅇ 총 괄 : 지가조사팀장

ㅇ 반 원 : 지가조사 담당 직원(4명)

담당동	조사대상 필지 수 (2019. 12. 13. 기준)	조사담당자	비 고
성북동	4,797	시설7급 김성대
정릉동	9,767
돈암동	1,328	행정7급 유정현
동소문동	1,458
삼선동	2,701
보문동	2,049
동선동	1,724	행정7급 조윤민
안암동	2,538
길음동	3,152
종암동	3,772
하월곡동	4,250	시설9급 김원섭
상월곡동	1,191
장위동	10,501
석관동	5,327
		시설6급 임동수
계	54,555

Ⅳ		세부추진계획

조사대상 필지 파악 ……………………………………… 2019. 11.∼ 12.

ㅇ 국세 또는 지방세의 부과대상 토지

ㅇ 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지

※ 특히 개발부담금 부과대상 토지는 사업진행 단계별로 지가산정에 차질이 없도록 조사대상 토지 관리 철저(토지특성, 비교표준지 선정 등)

ㅇ 관계법령에 의하여 개별공시지가를 적용하도록 규정되어 있는 토지

ㅇ 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정·공시하기로 한 토지

ㅇ 분할, 합병, 지목변경 등 토지이동이 발생한 토지 등

지가도면 작성 및 조사자료 준비 ………………  2019. 11. ~  2019. 12.

ㅇ 토지특성조사 및 산정, 검증 등에 필요한 지가현황도면 및 각종 서식 준비

- 2019년도 조사대상 필지부

- 당해지역 및 인근지역의 표준지 공시지가 자료(표준지가격조사표, 지역분석조서, 표준지위치표시도면, 지가현황도면 등)

- 도시관리계획 등 공적규제사항에 관한 공부 및 기타자료

토지특성조사  ………………………………………  2019. 11. ~  2020. 2.

ㅇ 공시기준일을 기준으로 토지(임야)대장,  건축물대장 등 각종 공부 확인과 현장 확인을 통하여 조사대상 토지의 특성을 정확하게 조사

ㅇ 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 주요 변경내역 숙지하여 조사

지가 산정  ……………………………………………  2020. 2. ~  2020. 3.

ㅇ 비교표준지(산정의 기준이 되는 토지)를 선택,

ㅇ 비교표준지와 산정대상 필지의 특성을 비교하여 특성차이 도출,

ㅇ 서로 다른 토지특성에 대한 가격배율을 토지가격비준표에서 추출한 후,

ㅇ 비교표준지 가격에 가격 배율을 곱하여 산정

※ 시·구 합동 가격균형 협의회 운영

행정구역간 실거래가 분석 및 가격균형 협의로 지가균형 유지

① 인접 행정구역 경계구간 지가협의가 필요한 토지

② 경계구간을 중심으로 지대별 지가수준(상업지대, 주상지대, 주거지대 등)

③ 주요 아파트 단지별 지가 및 고급단독주택지

④ 주요개발지 내 토지이용계획별 지가수준(대규모단지 내 상업용지, 주택용지, 공원용지 등) 등

감정평가사의 검증 ………………………………… 2020. 3. ~  2020. 4.

ㅇ 검증범위(예산범위 내에서 조사대상 필지의 약 50% 검증 실시)

① 산정지가에 대한 검증

- 개발사업의 시행 지역, 집단 민원 예상지역

- 비교표준지가 변경된 경우 및 용도지역·지구의 변경, 이용상황, 접면도로, 형상 등 지가에 영향을 미치는 주요 특성이 변경된 경우

- 비교 표준지공시지가 변동률 대비 개별공시지가 변동률 폭이 큰 토지

- 비교 표준지공시지가 대비 50% 이상 차이나는 경우(공공용지 제외)

- 대규모 상가, 업무용 빌딩, 고급 단독주택부지, 대규모 국·공유지, 자치구별 랜드마크 토지

- 산정지가의 균형유지를 위하여 검증이 필요한 지역 등

② 의견제출지가 검증(100% 검증)

- 토지소유자 등이 지가열람 및 의견제출기간 중에 의견한 제출한 경우

③ 이의신청지가 검증(100% 검증)

- 개별공시지가 결정·공시한 후 이의신청을 제기한 경우

ㅇ 검증방법 및 처리

- 감정평가사가 비교표준지 선정, 가격산정의 적정성, 표준지, 인근토지의 지가, 전년도 지가와의 균형 유지 등의 사항을 충실히 검토·확인하여 적정한 가격 및 구체적인 사유를 제시

- 감정평가사의 검증결과보고서에 의하여 부동산종합공부시스템(KRAS)에 검증지가 입력 및 대조 확인

- 검증결과보고서는 수정이 불가능한 형태로 작성하여 보관

※ 우리 구 담당평가사

담당평가사	담당동	비 고
이정은(대화감정평가법인)	성북동,동소문동,삼선동,보문동
이태관(가람감정평가법인)	돈암동,안암동,종암동,하월곡동
서해룡(대한감정평가법인)	상월곡동,장위동,석관동
신민우(태평양감정평가법인)	동선동,정릉동,길음동

지가열람 및 의견제출 ………………………  2020. 4. 14.~ 2019. 5.4.

ㅇ 구 홈페이지, 게시판, 지역신문, 인터넷, 현수막, 입간판 등 홍보 실시하여 모든 토지소유자 또는 이해관계인이 알 수 있도록 열람 실시(20일간)

ㅇ 제출된 의견제출사항은 비교표준지 선정 및 지가산정의 적정여부 등을 재조사하여 감정평가사의 검증을 거쳐 부동산가격공시위원회에 상정심의

ㅇ 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 의견제출인이 주장하는 사항에 대한 타당성 여부를 기재하여 통지

부동산가격공시위원회 심의 ……………… 2020. 5. 11.~ 2020. 5.15.

ㅇ 지가공시 또는 감정평가에 관한 학식과 경험의 풍부하고 지역사정에 정통한 자로 위원회를 구성하여 운영 ※ [붙임] 위원 명단 첨부

ㅇ 토지특성, 비교표준지 선정, 가격산정의 적정성, 지가균형 유지, 의견제출 및 이의신청필지 조정 등에 관한 사항 등에 대하여 심의

ㅇ 우리 구 검증을 수행한 평가사 배석 및 의견제시로 전문성 및 현지성 반영

ㅇ 지가조사공무원이 산정한 지가 및 감정평가업자의 검증지가를 토대로 심의하되, 심의기준과 가격조정에 대한 심의사항은 반드시 회의록에 기재

ㅇ 감정평가사의 검증지가를 변경할 시에는 담당 감정평가사의 의견을 청취한 후 조정

지가 결정·공시 ……………………………………………… 2020. 5.29.

ㅇ 개별공시지가를 결정한 때에는 지가를 결정한 사실 및 이의신청을 할 수 있다는 내용과 신청방법 등을 구청 및 동 주민센터 게시판 등에 게시하고, 관할 세무서 등 관계행정기관에 제공

ㅇ 이의신청 및 지가정정결정으로 조정된 경우에는 그 처리내역을 지체없이 서울시 및 국토교통부, 관할 세무서 등에 통보

이의신청 접수 및 처리 …………………………… 2020. 5. 29.∼ 6.29.

ㅇ 이의신청제출사항에 대하여 결정지가의 적정여부 등을 재조사하여 감정평가사의 검증을 거쳐 부동산가격공시위원회에 상정

ㅇ 이의신청지가 검증 시 해당 개별토지의 산정가격 및 의견제출가격 검증을 담당한 감정평가사는 제외 ※개별공시지가 검증업무 처리지침 제18조

ㅇ 이의신청기간이 만료된 날로부터 30일 이내에 위원회의 심의를 거쳐 처리결과를 이의신청인에게 통지하고 이의신청이 불복하는 경우에는 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있음을 통보

ㅇ 적극행정서비스 사례

◇ 감정평가사 상담제 운영 ◇

●      상담기간 : 의견제출(2020.4.14.~ 5.4.) 및 이의신청(2020.5.19.~ 6.29.)기간

●     상담장소 : 지적과 사무실

●      운영방법

- 개별공시지가 전반에 대한 상담을 위하여 부동산 전문지식을 갖춘 감정평가사가 방문 및 유선, 인터넷 상담 등 실시

- 현장방문 필요 시 직접 찾아가는 상담실 운영

[장위·길음 재정비촉진지구(뉴타운) 및 정비구역(재개발,재건축)] 등

●      상담내용

- 표준지공시지가 및 개별공시지가 산정 및 결정에 대한 내용

- 재개발·재건축 등 개발사업지역 개별공시지가 전반적인 사항

- 기타 개별공시지가 민원에 대한 상담

◇ 개별공시지가「 365 접수」서비스 운영 ◇

●      개별공시지가 의견제출 및 이의신청 기간이 법정기간(50일)로 한정되어 있어 법정기간 외에도 365일 언제나 의견을 제시할 수 있도록“365 접수”창구를 개설하여 운영하고,    개별공시지가 결정·공시 절차 및 관련 정보를 SMS로 제공함으로써 수요자 중심의 맞춤형 행정서비스를 실현

Ⅴ		분할·합병 토지 등에 대한 개별공시지가 조사·산정

대상 토지

ㅇ「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 분할, 합병, 지목변경, 신규등록이 된 토지

ㅇ 국·공유지가 매각 등에 따라 사유지로 된 토지로 개별공시지가가 없는 토지 등

조사·산정방법 및 절차

ㅇ 2019. 7. 1.~ 12. 30. 까지 분할·합병 등의 사유가 발생한 토지는 2020. 1. 1.  기준일로 하여 2020. 5. 29.  결정·공시

ㅇ 2020. 1. 1.~ 6. 30. 까지 분할·합병 등의 사유가 발생한 토지는 2020. 7. 1. 기준일로 하여 2020. 10. 30.  결정·공시

ㅇ 7. 1. 기준으로 결정·공시하는 경우, 매년 1.1. 기준일로 하여 5월 29일까지 공시하는 개별공시지가 공시절차와 동일한 제반절차를 이행하여 공시

ㅇ 조사기준일까지의 해당 용도지역별 지가변동률을 적용하여 산정

ㅇ 매년 1월 1일 기준 개별공시지가 검증 절차와 동일하게 운영

ㅇ 산정지가 검증 시 전체 필지를 대상으로 검증 실시

Ⅵ		기대효과

국세와 지방세 등의 부과 등 관계 기관의 지가수요에 적기 부응

지가행정의 대민서비스 개선으로 주민편익증대 및 공시가격의 신뢰성 향상

Ⅶ		행정사항

자체예산(구비) 검증수수료 확보 : 32,729천원, 국비 추후 배정

건축허가 및 착공, 사용승인 등 내역, 개발사업 현황 등 자료 협조 요청

인터넷 홈페이지, 게시판, 지역신문 등 수시 홍보 실시

붙임 부동산가격공시위원회 위원 명단.  끝.