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제목	[민원답변] 주택임대차 재계약 시 계약서 재작성 문의

***님 안녕하십니까.

먼저, 주택임대차와 관련하여 어려움을 겪고 계신 점에 대해 위로의 말씀을 드립니다.

귀하께서는 주택임대차에 있어 묵시의 갱신 된 경우 재계약과 관련한 여러 문제에 대하여 질의하셨습니다. 이하에서 유선으로 설명 드린 것을 기초로 답변 드리겠습니다.

1. 묵시의 갱신

주택임대차에 있어 존속기간이 끝나기 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 상대방에게 갱신거절 등의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 2년간 다시 임대차 한 것으로 보며(주택임대차보호법 제6조제1항,제2항 참조), 이 경우 임차인은 언제든지 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조제1항 및 제2항, 제6조의2  참조).

한편, 묵시적 갱신은 계약서의 작성여부와 관계없이 법률에 의하여 인정됨으로 재계약서 작성은 당사자 합의사항입니다. 그러나 재계약서를 작성할 경우, 같은 법 제6조의2가 적용되지 않고, 제4조제1항이 적용될 수도 있습니다.

주택임대차보호법 제4조제1항

①기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

주택임대차보호법 제6조1항 및 제2항

①임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

②제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

주택임대차보호법 제6조의2

①제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

②제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

2. 재계약시 확정일자 부여

재계약시 확정일자는 새로이 작성된 계약서뿐 아니라 기존 계약서에 재계약의 내용을 추가로 기재하고(추가 기재는 계약서 여백이나 별지 등 어느 곳에 하여도 무방), 당사자가 서명이나 날인한 경우에도 부여하고 있습니다.

3. 기존 계약서에 부여받은 확정일자의 효력

대법원은 “주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다( 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결)”고 판시하고 있습니다.

따라서 대항력을 유지하고 있는 이상 전 임대차계약서에 부여받은 확정일자의 효력은 그대로 유지됩니다.

4. 임대차계약서에 공인중개사의 서명․날인이 필요한지

임대차계약을 체결할 때 중개사의 중개행위(서명․날인)는 요건이 아니므로 임대차계약서에 반드시 공인중개사의 서명․날인이 필요하지 않습니다.

귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1598)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다.

감사합니다.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					12/10 김정호
협조자				주무관						노순범					주무관							이현우
시행			주택정책과-23362									(						)		접수											(						)
우	04515					서울특별시 중구 덕수궁길 15 1동 1층 전월세보증금지원센터 (서소문동)															/
전화		02-2133-1598						/전송			02-2133-1087					/													/	부분공개(6)