문서번호		공간사업처-9738		팀장		처장	본부장		사장
등록일자		2019.11.18.
									11/18
결재일자		2019.11.18.
공개여부		대시민공개
				협조
방침번호		사장-1237
				일상감사 NO 436 / 2019.11.18. / 경영감사처 / 배종한 /
	- 6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른 - 명도 추진 및 사업자 공모 계획 이사회 부의(안)
2019. 11.
공간사업처

<사전검토 항목>

<해당 사항에 체크 ‘■’, 비고 : 필요시 검토내용 기재>

구분	사전 검토항목	검토 완료	해당 없음	비고
대내외관 계	▪대외기관(정부기관,서울시, 시의회)과 충분한 협의를 거쳤습니까?	■	□
	▪기타 이해당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까?	■	□
	▪직⦁간접적으로 관련 있는 부서와 충분한 협의를 거쳤습니까?	■	□
타당성 검 토	▪추진 상 법령, 조례 등 법적 검토를 하였습니까?(사규 등 내부검토 항목)	■	□
	▪계약관계에서 ‘갑질’조항은 없습니까?	■	□
	▪투자심사 등 예산운영의 적정성을 검증하였습니까?	□	■
	▪시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까?	□	■
	▪일상감사의 범위를 확인하였습니까?	■	□
	▪사업조정(실무)위원회의 검토 사항입니까?	□	■
대시민홍 보 및 정 보 공 개	▪사업 홍보방안을 검토하였습니까? (보도자료, 설명회, 공청회 등)	□	■
	▪공개여부를 “비공개”로 설정시 법적근거는 명확합니까?	■	□

의 안 번 호	제 호		의결사항
의 결 연 월 일	2019.11. . (제 회)

- 6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른 -

명도 추진 및 사업자 공모 계획(안)

제 안 자	공간사업처장
제안년월일	2019. 11. .

- 6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른 -

명도 추진 및 사업자 공모 계획(안)

1. 의결주문

「6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른 명도 및 사업자 공모  추진계획(안)」을 원안과 같이 의결한다.

2. 제안이유

가. 6,7호선 유휴공간 개발사업이 계약기간(5년+5년) 연장없이 계약종료됨에 따라 명도범위 및 명도기간을 확정하고

나. 미조성 및 공익상가 등 일부를 제외하고 전체 387개소를 일괄적으로 입찰추진하여 비운수수익 증대에 기여하고자 함

3. 주요골자

가. 기본추진방향

○ 기존 사업자 상가 및 휴게공간 기본시설물 원상회복과 관련, 신규사업시 임대시설 재투자비 소요시 원가요인으로 인해 수익에 영향을 미치는 점을 감안 기존 임대시설물 인수

○ 기존 GS리테일 상가(미조성상가 및 공익상가 제외)를 기본으로 사업 추진하되, 전대차 방식의 경우의 계약종료 계약갱신청구권  문제 해소를 위해 사업자 직영 및 위탁을 원칙으로 운영 추진

○ 지방계약법상 규모(실적)에 따른 입찰참가조건으로 제한

나. 사업대상 : 6,7호선 임대상가 387개소(16,424㎡)

○ 명도대상 406개 중 미조성 상가 10개소, 공익상가 8개소, 임시역무실 2개소, 신호취급실 전환 1개소, 시민동선 침해상가 철거 1개소 제외 (384개소)

○ 기존 인근 공실상가 3개소 포함

다. 계약기간 : 5년 + 1년 단위로 5년까지 계약 갱신 가능

○ 계약물량 규모 및 상가 기본설비 완비 감안 사업준비기간 120일 부여

라. 계약금액 : 기초금액 이상 5년 총액계약

○ 기초금액 : 감정평가 실시결과 반영

마. 상가운영 : 직영 및 위탁(소상공인용 포함)

바. 참가자격

○ 직영 및 위탁매장 5,474㎡이상 운영 중인 법인 사업자

사. 입찰방법 : 제한입찰, 총액입찰, 전자입찰(온비드)

○ 낙찰자 결정 : 최고가 응찰자

아. 임대보증금 : 계약금액의 30%(현금 30%이상 및 보증보험증권)

4. 참고사항

가. 제안근거 : 이사회운영규정 제6조(의결사항) 10호

나. 예산조치 : 감정평가외 별도 예산 불요

다. 추진일정 : 기본방침 수립 → 이사회 의결 → 공모방침 수립 →
입찰공고 개찰 및 낙찰자 선정 → 계약체결

붙임 : 6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른 명도 및 사업자 공모 추진계획(안) 1부

[붙임 1]

6,7호선 유휴공간 개발사업 계약종료에 따른

명도 추진 및 사업자 공모 계획(안)

「6,7호선 유휴공간 임대차 사업」이 계약종료(’19.10.24.) 됨에 따라, 기존 계약 목적물 명도 및 새로운 사업자 공모를 추진코자 함

Ⅰ		관련근거

□ GS리테일 GSR-개발-19-189(’19.4.24.)「6,7호선 계약연장 의사 및 명도 협조요청의 건」※ ㈜GS리테일측 계약연장 의사없음 표명

□ 공간사업처-6334(’19.8.05.)「6,7호선 유휴공간 개발사업 장소
임대차 명도 관련 요청」  ※ 공사 명도 관련 세부계획 요청

□ 공간사업처-8112(’19.9.30.)「6,7호선 유휴공간 개발사업 장소
임대차 관련 명도 협조 요청」※ 공사 명도 관련 추가 요청

□ GSR-개발-19-884(’19.11.13.)「6,7호선 계약(운영)기간 연장
요청의 件」

Ⅱ		사업 추진방향

□ 신규사업 시행시 투자비 원가요인으로 인한 임대료 영향 고려해
기존 사업자 시설물 인수(원상회복 의무 일부면제)

※ 6호선 이태원역 630-104호 상가는 승객동선불편으로 철거

□ 지방계약법상 규모(실적)에 따른 입찰참가조건으로 제한

□ GS리테일(이하GS)이 계약금액상 월임대료를 전체 납부조건으로 명도유예(1개월) 요청함에 따라 ’19.12.24.까지 명도기간 연장

Ⅲ		명도추진 계획(안)

□ 명도관련 계약내용

[임대차계약서]

제41조(계약의 종료)

다. 본 계약이 종료되는 경우, ‘을’은 임대차목적물을 원상회복 하여야 한다. 단, ‘갑’은 원상회복이 필요치 아니하다고 판단한 시설물에 대하여 ‘을’에게 서면으로 원상회복 의무를 면하게 할 수 있다.

라. 임대차목적물 조성시 이설 또는 철거된 ‘지장물’은 원상회복하지 않는 것을 원칙으로 한다. 단, ‘갑’이 원상회복이 필요하다고 인정하는 ‘지장물’에 대하여는 ‘갑’과 협의하여 ‘을’의 비용으로 원상회복하여야 한다.

제42조(명도)

가. ‘을’은 계약이 종료된 때 『제9장-41(계약의 종료)의 다항목 및 라항목』에 따라 원상으로 회복하여 ‘갑’에게 명도하여야 한다.

다. ‘을’은 『나항목』의 전항에 의거 명도계획서를 ‘갑’에게 제출 시 임대차목적물의 명도기한은 계약기간 만료일로부터 1개월 이내를 원칙으로 한다. 단, ‘갑’이 승인한 경우에는 1개월을 초과하여 명도일을 지정할 수 있다.

□ 기존상가 원상회복 범위

○ 기존상가 원상회복시 신규 사업자 시설투자비로 인한 신규사업임대료 수익저하가 우려되는 바,

○ 임차인의 기존상가 및 휴게공간 시설물에 대한 권리포기를 통해
공사 인수인계

- 6호선 이태원역 630-104호 상가는 승객동선 불편으로 GS비용으로 철거
(동묘서비스안전센터 요청)

□ 계약기간 연장(1개월)

○ 기존 계약상 명도기한 1개월 연장(당초 ’19.10.24 → 변경 ’19.11.24)

※ 월 임대료 전액 납부조건

Ⅳ		임대차 추진계획(안)

□ 기존 계약현황

계 약 명	계약자	면적(개소수)	계약기간	계약금액(천원)
6,7호선 유휴공간 임대차	㈜GS리테일	16,866㎡ (406개소)	'13.10.25.~ '19.10.24.(6년)	94,173,918 (1,567,364천원/월)

☞ 계약서에 따라 5년 연장이 가능하나, 임차인 측에서 영업의 어려움으로 연장 포기

□ 임대차 추진 계획(안)

○ 사 업 명 : 6,7호선 복합 문화·상업공간 임대차

○ 대상점포 : 387개소 예정(기존 406개소 중 22개소 제외, 3개소 추가)

※ 총 면적: 16,424.21㎡, 세부내역 붙임2 참조

- 미조성상가 10개소, 공익상가 8개소, 임시역무실 2개소, 신호 취급실 전환 1개소, 철거물량 1개 제외

- 기존 공실상가 3개소 포함

※ 대상물량은 공모방안 확정에 따라 일부조정될 수 있음

○ 임대기간 : 기본 5년 + 최대 5년까지 연단위 갱신

※ 기본 5년 계약이후 1년 단위로 최대 10년까지 추가 갱신가능

[상가건물 임대차보호법]

제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세,공과금,그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

[상가건물 임대차보호법 시행령]

제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

[표준임대차계약서]

제4조(계약의 변경) 라. 상가건물 임대차보호법 등 관련법령에 따라 본 계약이 갱신되는 경우 증액되는 월임대료 및 임대보증금은 동법 시행령에 명시된 상한을 기준으로 한다.

- 기본 5년 이후 추가 갱신계약시 임대료 결정은 법령에 따라 기존임대료의 105% 이내로 하되, 기간 중 한국은행 생산자물가지수(비주거용 임대지수) 적용금액

○ 영업준비기간 : 120일

- 387개소 일괄 입찰 복합 상가로 영업준비기간 120일 부여

- 영업준비기간내 영업시 일할 계산으로 선임대료 납부

○ 업종 : 사업자 자율업종 및 시민편의형 업종

- 시민편의형 업종은 일정비율 할당

○ 보 증 금 : 계약금액의 30%(현금 30%이상, 보증증권 70%)

○ 운영방법 : 직영 및 위탁(소상공인용 포함)

※ 전차인 계약갱신청구권 행사 방지위해 전대 허용 폐지함

○ 영업목적시설물 : 사업자 비용 부담(계약종료 시 원상회복 조건)

○ 기초금액 산정 : 상가물량 과다로 인한 그룹별 감정평가

- 상가물량이 많은 것(387개소)을 고려하여 그룹으로 나누어 5개 법인에 감정평가 진행  ※ 감정평가 진행중으로 결과확정시 별도 보고함

○ 입찰방법

- 선정방법 : 제한입찰, 총액입찰, 전자입찰(온비드)

▪ 사유 : 시민편의업종 관련 우량사업자 선정으로 임대시설과 고객
서비스 고급화 도모

▪ 근거 : 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제25조

제25조(제한입찰의 제한기준) ① 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 제20조제1항에 따라 제한입찰에 참가할 자의 자격을 제한하는 경우에는 이행의 난이도, 규모의 대소 및 수급상황 등을 적정하게 고려하여야 한다.

- 입찰참가자격 : 직영 및 위탁매장 5,474㎡이상 운영 중인 법인 사업자
(순수상가면적만을 포함하며 주차장,공유면적 등은 제외)

※ 자격제한 근거 : 지방계약법 시행규칙 제25조 2항 1호 가목

제25조(제한입찰의 제한기준) ② 지방자치단체의 장 또는 계약담당자가 영 제20조제1항제1호부터 제3호까지 및 제5호에 따라 공사ㆍ제조 또는 용역 등의 실적 및 시공능력에 따라 제한입찰에 참가할 자의 자격을 제한하는 경우 그 실적 및 시공능력은 다음 각 호의 기준에 따라야 한다.

1. 실적의 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 공사ㆍ제조 또는 용역 등의 실적의 규모ㆍ양ㆍ금액. 다만, 계약목적의 달성에 지장이 있는 경우를 제외하고는 가목의 실적을 우선적으로 적용하여야 한다.

가. 공사ㆍ제조 또는 용역 등의 실적의 규모 또는 양에 의하는 경우에는 해당 계약목적물의 규모 또는 양의 3분의 1 이내. 다만, 계약목적물의 특성, 안전성, 난이도, 계약방법 등을 고려하여 제한기준의 상향이 필요한 경우에는 해당 계약목적물의 규모 또는 양의 1배의 범위에서 최소 실적기준을 정할 수 있다.

Ⅴ		향후계획

□ 추진절차

○ 사업방침 ➔ 감정평가 ➔ 임대방침 ➔ 입찰공고 ➔ 개찰 및 낙찰자 선정 ➔ 계약체결

□ 2019.10월말 : 시설물 점검 및 감정평가 실시

□ 2019.11월   : 임대방침수립 및 입찰공고 게시

□ 2019.12월   : 낙찰자 결정.

붙 임 : 1. 기존 유휴공간 개발사업과 입찰 주요현황 비교 1부.

2. 임대추진 목적물 현황(387개소) 1부.  끝.