문서번호	주택공급과-8364
결재일자	2019.7.23.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

		시 민
주무관	주택공급총괄팀장	주택공급과장
허은정	代김윤석	07/23 이진형

‘20년 리모델링형 사회주택 공급계획

추진근거	대내(외) 협력 현황			사 업 비
	부서(단체)명	협의내용	협의결과

2019. 7.

주택공급과

’20년 리모델링형 사회주택 공급계획

청년 등 1인 주거취약가구의 주거안정을 위해 도심 내 유휴건물을 활용하여 리모델링형 사회주택으로 공급하고자 함

Ⅰ		사업개요

□ 사업내용

○ 서울시와 주거관련 사회적 경제주체가 상호협력하여 비주택 등 유휴건물을 매입 또는 임차 후 리모델링하여 공유형 임대주택으로 공급

□ 공급주체 : 주거관련 사회적경제주체   ※ 사회주택조례 제2조제3호

○ 비영리법인, 사회적협동조합, 협동조합, 사회적기업, 중소기업 등

□ 공급방식 : 민·관협력 방식

① 직접 매입형 - 공공(SH공사)에서 건물 매입 후 리모델링

서울시	SH공사	사회적 경제주체
- 공급계획 수립 - 매입비 출자	- 건물 물색 및 매입 - 수행기관 공모·선정 및 임차 (연 1%, 10~20년) - 사업 및 공정관리	- 건물 리모델링 실시 (비용 전액 부담) - 입주자 선정 및 임대·관리

② 보조금 지원형 - 민간건물 임차 후 리모델링

서울시	SH공사	사회적 경제주체
- 공급계획 수립 - 대행사업비 지원 (市-SH 대행계약 체결)	- 리모델링비 검토, 보조금 지원 및 정산 (리모델링비의 70~80%) - 사업시행자 공모·선정, 지원	- 민간건물 물색 및 임대차 계약 체결 - 건물 리모델링 실시 (비용 일부 부담) - 입주자 선정 및 임대·관리

Ⅱ		’20년 사업계획

① 직접 매입형

□ 사업대상지 검토·매입(’20.1~4월) - SH공사

○ 매입대상 : 준공 후 10년 이상 경과한 고시원 등 노후 비주택

○ 매입규모 : 3개동(연면적 990㎡내외)

○ 매입지역

- 자치구간 균형 발전 도모를 위해 낙후된 강북지역(동북권), 고시원 밀집지역(노량진 일대) 중심으로 대상지 물색

- 저층 주거지 중심 도시재생 연계 지역, 지역경제 활성화 필요 지역 등 정책적으로 청년주택 공급 필요지역 우선 매입 검토

□ 사업자 모집공고․선정(’20.5~7월) - SH공사

○ 건물 리모델링 및 임대·관리를 수행할 수행기관 공개모집

○ 적격 사업자 선정 후 건물․토지 저리로 장기 임대

- 임대기간 : 10년~20년(2년마다 재계약, 인상률 2년에 2%)

- 임 대 료 : 매입가액의 1% (1년)

□ 리모델링 공사 시행(’20.8~11월) - 사회적 경제주체

○ 사업시행자가 비용 전액 부담하되, 사회투자기금 융자 지원

- 총사업비 90% 이내에서 사회투자기금 수행기관 심사 통해 융자 가능

○ 커뮤니티공간 등 공용공간이 충분히 확보된 공유형 주택 공급

※ 서울시 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인 준수

□ 입주자 모집 및 임대운영(’20.12월) - 사회적 경제주체

○ 입주자 모집·관리 : 사업시행자  ※ 사회주택플랫폼 활용 필수

○ 소득요건 : 무주택 1인가구, 도시근로자 월평균소득 70% 이하

○ 임 대 료 : 시세 80%, 2년에 5% 이내 인상

※ 관리비는 입주자에게 부과내역 공개, 사회주택 플랫폼 공지사항에 게시

○ 거주기간 : 최장 10년 거주 보장  ※ 소득유지 등 재계약조건 없음

② 보조금 지원형

□ 적격사업 공모(’20.4월초 ~ 예산 소진시까지) - SH공사

○ 대상건물 : 준공 후 10년 이상된 연면적 100㎡ 이상 주택·비주택

○ 지원내용 : 공사비의 70~80% 이내 리모델링비 보조(최대 2억원)

○ 지원규모

- 임대기간에 따라 평당 기본항목 공사비를 기준으로 70~80% 지원하되,

※ 8년 임대 : 최대 1.8억원 / 10년 임대 : 최대 2억원

- 공사비 세부내역 검토 후 가산항목을 포함 보조금 지원규모 최종 확정

유 형 별	평당 기본항목 공사비	평당 가산항목 공사비	비고(가산공사 범위)
비 주 택	2,895,509원	762,581원	외벽공사, 지붕 및 옥탑, 간접비(24.18%)
주 택	1,952,701원	815,292원	외벽공사, 단열공사, 난방공사, 구조보완, 간접비(24.18%) 등
A P T	1,408,119원	572,711원	외벽공사, 간접비(24.18%)

**********************************************

○ 공모기간 : ’20년 예산 소진 시까지

○ 공모조건

- 과도하게 노후하여 붕괴위험이 있는 물건은 제외되며, 적격사업으로 선정 후 3개월 이내 건물 임대차계약 및 세입자 명도가 가능할 것

※ 1개 사업시행자가 ’20년 예산의 40% 이내까지 신청 가능

○ 심사·선정 : 매월 첫째 주까지 수합된 제안서를 마지막 주 심사

- 심사위원회 분야별 전문가(건축, 재무, 공동체 등) 7~10인으로 구성

- 심사기준 : 정량적 평가(20점), 정성적 평가(80점)

□ 리모델링 공사 - 사회적 경제주체

○ 시공방식

- 건축법상 리모델링에 한하며, 비주택인 경우 사업시행자가 관할 구청과 협의하여 주택 또는 준주택(고시원 등)으로 용도 변경

- 서울시 리모델링형 사회주택 건축 가이드라인(최소기준)을 준수

○ 착공시한 : 건물 임대차 계약체결 후, 3개월 이내 착공

※ 특별한 사유 없이 6개월 이내 사업추진이 곤란한 경우 적격사업 취소

○ 비용부담 : 서울시 보조금 + 사업시행자 자부담

- 서울시(SH공사)가 리모델링공사비 세부내역 검토 등을 통해 유형별 평당 기준공사비의 70~80% 범위 내 보조(최대1.8~2억원)

※ 부가가치세는 부가가치세 환급 등 정산문제를 고려 사업시행자 자부담 처리

※ 공용부 커뮤니티 공간 및 전용 주거공간 물품 구매와 관련한 세부 지원대상은 공모조건에 명기

- 사업시행자 부담분의 90% 이내 사회투자기금 융자 가능

※ 사회투자기금 수행기관 융자 심의를 통해 융자여부 확정

○ 품질관리 : SH공사 주관 실시

- (공사 전) 공공건축가 설계자문(1~2회) 실시(반영확인 후 협약체결)

- (공사 중) 사회주택품질관리위원 현장방문(2회)

※ 1차(창호, 단열공사 시) → 2차(마감공사 시) → 준공도서 확보

□ 사업협약 체결

○ 협약기관 : SH공사 ↔ 사업시행자

○ 협약시기 : 공공건축사 설계자문(2차) 및 자치구 건축허가 완료 직후

○ 주요 협약내용

- 서울시(SH공사)가 리모델링공사비 세부내역 검토 등을 통해 유형별 평당 기준공사비의 70~80% 범위 내 보조(최대1.8~2억원)

- 사회주택 사후관리를 위해 매년 평가를 실시하며,  평가결과에 따라 인센티브 또는 페널티 부여

- 사업자의 귀책사유로 사업이 중단되거나 사회주택 평가결과에 따라 협약 해지 시 경과기간에 따라 서울시 보조금 회수(이행보증보험증권 제출)

- 필요한 경우 관련 자료를 요구할 수 있고, 정당한 사유가 없는 한 제출

- 입주자 만족도조사, 사회주택 평가인증을 위한 주택 방문 및 입주자 면담 등을 위해 입주자 모집시 개인정보 이용동의서 징구 동의 등

□ 입주자 모집 및 임대조건

○ 입주자 모집·관리 : 사회적 경제주체   ※ 사회주택플랫폼 활용 필수

○ 소득요건 : 무주택 1인가구, 도시근로자 월평균소득 70% 이하

○ 임 대 료 : 시세 80%, 2년에 5% 이내 인상

※ 관리비는 입주자에게 부과내역 공개, 사회주택 플랫폼 공지사항에 게시

○ 거주기간 : 최장 8~10년 거주 보장  ※ 소득유지 등 재계약조건 없음

Ⅲ		행정사항

**********************************

***************************************************************************************************************************************