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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	[민원답변] 전세계약연장시

***님. 안녕하십니까?

귀하께서 신청하신 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 알려드립니다.

귀하의 민원내용은 임대차 계약기간의 만료로 재계약을 체결할 때 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하여야 하는지와 재계약시 최초 임대차계약 시 받아 둔 확정일자의 효력이 그대로 유지되는지에 대하여 질의하신 것으로 판단됩니다.

귀하의 질의사항에 대한 검토의견은 다음과 같습니다.

주택임대차계약을 체결하려는 당사자는 관할 시․군․구청장에게 등록한 공인중개사 사무실에서 계약을 체결하는 것이 안전합니다. 그러나 주택임대차계약은 계약당사자가 자유롭게 임대차계약을 체결할 수 있으므로 반드시 공인중개사를 통하여 계약을 체결하여야 하는 것은 아닙니다.

만약 당사자간에 직접 임대차 재계약을 체결할 경우 ***님께서는 부동산등기부등본상의 소유자와 임대인이 일치하는지? 소유권을 제한하는 등기[(가)압류, 가처분, 근저당 등]가 되어 있지 않는지를 확인하는 등 보증금 보전 등을 위하여 면밀한 검토를 하시고, 재계약시 표준계약서를 이용하시기를 권해 드립니다.

☞ 표준계약서 다운로드 방법 : 법무부 홈페이지➜법무정책서비스➜법무/검찰➜주택임대차표준계약서

그리고 대항력(주택의 인도와 주민등록)과 우선변제권(대항력과 확정일자)을 갖춘 임대차계약이 갱신(재계약) 된 경우에도 종전의 보증금 범위내에서 기존 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되나, 보증금이 증액된 경우에는 다시 확정일자를 받아야 증액된 보증금에 대한 우선변제권을 취득할 수 있습니다.(판례참조)

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 주민등록과 주택의 인도를 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생기고, 또한 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매를 할 때에 후순위권리자 등보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가진다. 그리고 대항력과 우선변제권을 갖춘 임대차계약이 갱신된 경우에도 종전 보증금의 범위 내에서는 최초 임대차계약에 의한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다42990 판결).

이상 ***님의 문의에 대한 답변을 마치며 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 주택정책과 신동칠 주무관[☎02-2133-1200(교환3)]에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다.

감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			전월세팀장					김중헌					주택정책과장					07/03 김정호
협조자
시행			주택정책과-12569									(						)		접수											(						)
우	04524					서울시 중구 세종대로 110															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)