“소비자는 소득공제 40％, 판매자는 수수료 0％” 정답은 제로페이!
		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	[민원답변] 전세하자 수리부담의 건

***님. 안녕하십니까?

먼저, 주택임대차와 관련하여 어려움을 겪고 계신 점에 대해 위로의 말씀을 드립니다.

***님께서는 세입자가 거주하는 동안 발생하는 하자 중 세입자가 부담해서 수리해야 하는 범위는 어떻게 되는지? 와 만기 전 이사 갈 경우 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개보수를 누가 부담하여야 하는 문제에 대하여 문의하였습니다. 보다 정확한 내용 파악을 위해 유선으로 확인한 바 있어 이에 따라 답변 드리겠습니다.

먼저 임대인은 임대차기간 중 세입자가 임차주택을 사용․수익할 수 있도록 유지해 줄 의무(수선의무)를 부담합니다(민법 제623조 참조).

민법 제623조(임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

한편, 판례는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.”라 판시하고(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692,94다34708 판결 참조),

임차인의 원상회복의무와 관련하여 “임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다.”라 판결(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279,2006가합62053 판결)하고 있습니다.

따라서 거주 중 발생한 하자가 ***님의 귀책사유(고의 또는 과실)에 의하지 않았으며, 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이 아닌 기본적 설비부분(난방, 수도, 전기, 위생설비 등)의 수선 및 교체의 경우에는 임대인이 수선의무를 부담한다 할 것입니다.

다음으로 중개보수는 중개의뢰 한 임대인과 새로운 임차인이 각각 부담하여야 합니다(공인중개사법 제32조 제1항 참조). 다만, 임대인의 중개보수를 임차인이 부담하는 것으로 합의한 경우에는 임차인이 부담할 수도 있습니다.

공인중개사법 제32조 제1항

개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.

이상의 내용을 근거로 임대인과 다시 한 번 대화해 보시고, 만약 도저히 합의에 이르기 힘드시다면 우리시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 보시기를 권해 드립니다.

우리시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제14조 및 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

조정신청은 우리시 전월세보증금지원센터로 신청인 본인이 임대차계약서와 참고자료를 가지고 방문 하시면 됩니다. 또한, 이와 별도로 법률관계에 대해 보다 자세한 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의하시길 권해 드립니다.

※ 서울시 전월세보증금지원센터 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층.  02)2133-1200

이상 ***님의 문의에 대한 답변을 마치며, 답변 내용에 대한 추가 설명이 필요한 경우 서울특별시 주택정책과 신동칠 주무관(☎02-2133-1200)에게 연락주시면 친절히 안내해 드리도록 하겠습니다.

***님의 가정에 건강과 행복이 항상 함께 하시기를 기원합니다.

감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			주택정책팀장					공병엽					주택정책과장					05/14 송호재
협조자				주무관						이현우
시행			주택정책과-9044									(						)		접수											(						)
우	04524					서울시 중구 세종대로 110															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)