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제목	[민원답변] 부동산 거래 질서 문란

***님 안녕하십니까!

먼저, 주택임대차계약과 관련한 주차비 및 보증금반환 문제로 어려움을 겪고 계신 점에 대해 진심어린 위로의 말씀을 드립니다.

***님께서는 2017. 6. 20. 동생이 거주할 주택에 대해 임대인과 임대차계약을 체결하면서 주차비 2만 원 약정을 하였으나 나중에 주차장으로 이용되는 부지가 구청 소유임을 알고 임대인에게 항의하였는 바, 그동안 지급한 1년 치 주차비의 반환 방법을 문의하셨습니다.

임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 것으로서 임대인이 그 목적물에 대한 소유권 기타 이를 임대할 권한이 있을 것을 성립요건으로 하고 있지 아니합니다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 참고). 따라서 ***님이 임대차 목적물 중 일부에 대한 소유권이 구청에게 있어 임대인에게 임대할 권한이 없다는 사실을 알게 되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임대차계약은 유효하여 임대인은 임차인으로 하여금 그 목적물을 완전하게 사용·수익케 할 의무가 있고 또한 임차인은 이러한 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 아니하는 한 그 사용·수익의 대가로 차임 등을 지급할 의무가 있는 바, 이미 지급한 1년 치 주차비를 반환받기는 곤란해 보입니다.

한편, ***님께서는 2015. 6. 20. 임대인과 주택임대차계약을 체결하였다가 임대주택에 당첨되는 등 개인적 사정으로 임대인과 계약의 해지를 합의하였으나 임대인이 도배, 장판, 보일러 등에 들어갈 비용을 언급하며 보증금 중 일부를 반환하지 않아 분쟁이 발생한 바, 못받은 보증금 32만 원의 반환 방법을 문의하셨습니다.

민법 제615조 및 제654에 따라 임대차계약기간의 종료 및 임차주택의 반환 시 원상회복의무는 세입자가 부담하는 것이 원칙입니다.

여기서 ‘원상회복’이라 함은 입주 당시의 원래 상태로 회복해야 한다는 의미가 아닙니다. 정상적으로 사용하던 중 생기는 흠이나 마모 즉, ‘통상의 손모’에 대해서는 세입자가 책임질 사유가 없으므로 원상회복의무가 없는 바, 정상적인 사용을 한 후에 입주 당시의 상태보다 나빠졌다 하더라도 ‘통상의 손모’ 정도에 불과하다면 그 상태 그대로 반환하면 됩니다. 법원의 판례(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결) 역시 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차주택의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 ‘통상의 손모’에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 합니다.

***님의 경우, 임대인이 요구하는 원상회복의 대상인 도배, 장판, 보일러에 대하여 ***님의 귀책사유가 없으시다면 그 원상회복비용은 임대인이 부담해야 합니다.

이상의 내용을 근거로 임대인과 다시 한 번 대화해 보시고, 만약 도저히 합의에 이르기 힘드시다면 우리시 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 보시기를 권해 드립니다.

우리시 주택임대차분쟁조정위원회는 주택임대차보호법 제14조 및 서울특별시 주택임대차분쟁조정위원회 운영에 관한 조례에 의해 설치되어 변호사, 공인중개사 등 관련전문가가 분쟁당사자의 주장 및 참고자료를 기초로 논의·조정 하는 것으로, 양 당사자가 이를 수락하면 일정부분 강제력도 발생합니다.

조정 신청은 우리시 전월세보증금지원센터로 임대차계약서와 참고자료를 가지고 방문하시면 됩니다(대리 신청의 경우 위임장 및 인감증명서, 가족관계증명서 각 1부를 지참 요망). 또한, 이와 별도로 법률관계에 대해 보다 자세한 상담을 원하신다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)에 문의하시길 권해 드립니다.

※ 서울시 전월세보증금지원센터 : 서울시 중구 덕수궁길 15 서소문동 별관 1동 1층.  02)2133-1598

이상 ***님의 문의에 대한 답변을 마치며 ***님의 가정에 건강과 행복이 항상 함께 하시기를 기원합니다.

감사합니다.  끝.

주무관							신동칠			주택정책과장					03/07 송호재
협조자				주무관						김경천					주무관							이현우
시행			주택정책과-4353									(						)		접수											(						)
우	04524					서울시 중구 세종대로 110															/
전화								/전송			02-2133-0752					/													/	부분공개(6)