문서번호	주택정책과-4012
결재일자	2019.3.4.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

				시 민
주무관	주택정책개발센터장	주택정책과장		주택기획관
문소현	정종대	송호재		03/04 김성보
협 조
	주택정책팀장		공병엽
	주무관		전창미

「공무원 직접수행 학술용역 시행계획」

서울시 실거래가의 시공간적 변화 패턴 분석과 정책과제

2019. 2

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구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	□	■
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	□	■
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등	□	■
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	□	■
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	□	■
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	□	□

「공무원 직접수행 학술용역 시행계획」

서울시 실거래가의 시공간적 변화 패턴 분석과 정책과제

최근 서울의 주택시장은 거래절벽, 가격급등 현상을 보이는 등 급격하게 변동하고 있음. 이에 서울시 주택가격의 시공간적 변화 패턴을 분석하고, 이에 정책적 대응 방안을 도출하고자 함

1		추진근거

2019년 공무원 직접수행 학술용역 운영계획(조직담당관-2003호, ‘19.2.15)

2		연구배경 및 목적

연구배경

‘17년 6.19 대책을 시작으로 여러 부동산 규제 정책이 시행되었으나, 서울의 주택시장은 급격하게 변동함

- ‘17년에는 8.2 대책 이후 주택시장이 급랭하였다가, 연말부터 다시 주택가격이 급등하였고, ‘18년 9.13 대책 이후 현재까지 서울의 주택가격은 일부 하향·안정세를 보이고 있음

특히 지방권은 하락하고 있는 시기에 서울 주택가격은 급등하였으며, 서울 내에서도 지역별로 큰 차이를 나타냄

- 지난 1년 간 지방권은 2.5% 하락하였으나, 서울은 19.2% 상승함

- 특히 서울 내에서는 동남권을 중심으로 크게 상승하였고, 그 외 도심과 가까운 마포·성동·용산 등 일부 지역에서 큰 가격 상승폭을 보임

이처럼 서울의 주택시장은 큰 변동성을 가지고 있어 서울시에서도 주택시장 모니터링단을 통하여 지속적으로 모니터링을 실시하고 있음

- 하지만 주택시장 모니터링단은 즉시적으로 주택시장 반응을 조사하는 데 큰 강점을 가지고 있으나, 보다 장기적인 관점에서 주택가격 변동성을 지속적으로 파악하는 데는 어려움이 있음

- 또한 모니터링단을 활용하여 지역별로 세분화하여 가격변동률 등을 파악하는 것은 불가능함

서울의 복잡한 주택시장을 파악하기 위하여 주택가격이 어떻게 변화하고 있는 지를 파악하고, 나아가 지역별로 세분화된 변동을 탐색하여 이에 대응하는 정책적 대응이 필요할 것임

연구 목적

장기적인 서울시 주택시장의 변화를 파악하기 위하여 거래된 주택가격의 시공간적 변화 패턴을 탐색하고자 함

- 주택가격이 지역별로 다르게 변화하는 패턴을 분석하기 위하여 다양한 공간분석을 시도함

지역별로 세분화된 주택가격 변동에 대한 분석결과를 토대로 지역별 맞춤형 정책 방향에 대해서 제시함

- 각 지역별 주택가격 변동과 변동 원인을 파악하여 이를 토대로 시사점을 도출함

3		연구 범위

공간적 범위 : 서울시

공간적 단위는 각 지번(point)임

시간적 범위 : 2008년~현재

실거래가를 구축하기 시작한 2008년부터 현재까지 거래된 모든 아파트 거래데이터를 포함함

- 시간적 단위는 각 시기별 거래량을 고려하여 월/6개월/년 등으로 구분함

내용적 범위

주택가격 변화와 관련한 선행연구 조사

서울시 아파트 실거래가 데이터 구축

서울시 주택가격의 시공간적 변화 패턴 분석

패턴 분석 결과를 통한 시사점 도출

서울시 주택시장에 대응한 주택정책 방안 제시

4		연구방법 및 내용

연구방법

실거래가 가격의 공간데이터 구축 및 공간 분석

- 각 지번별 거래가격 point 화 → 공간적 보간(interpolation)을 통한 서울 전역의 가격 추정

* 공간적 보간 방법을 통하여 서울 전역의 주택가격 분포 추정 가능

- 각 지역별 거래가격의 clustering 분석을 통한 Hot-spot 탐지

* Getis-G* 지수를 활용하여 유사한 가격이 얼마나 모여있는 지에 대한 탐색 가능

- 각 시기별 지역의 거래가격 패턴 분석

* Space Time Pattern Mining을 통한 시공간적 변화 패턴 분석 가능

분석결과를 통한 시사점 및 정책적 방향 도출

연구내용

문헌조사 및 선행연구 검토

- 국내외 관련 문헌, 학술논문, 정책자료, 언론보도 등 검토

데이터 구축 및 공간패턴 분석

- 관련 통계자료 등을 통한 현황분석

- 주택가격 데이터 구축 및 공간분석

정책방안 제시

- 분석 결과를 통한 시사점 도출

전문가 자문

- 관련 분야 전문가 자문

5		기대효과 및 활용방안

서울의 주택가격의 시공간적 변화 패턴 탐색을 통한 주택시장 구조 파악

- 주택시장 모니터링의 일환으로 지속적으로 활용 가능

각 지역별 주택가격 변동 요인을 파악하여 시사점 도출

- 각 지역별로 세분화된 정책방향 도출

6		연구수행 계획

연구진 구성(5인)

구분	업무분장
송호재(주택정책과장)	연구총괄
정종대(주택정책개발센터장)	정책대안 도출
공병엽(주택정책팀장)	정책대안 도출
문소현(주택정책개발센터 주무관)	데이터 구축 및 공간분석
전창미(주택정책개발센터 주무관)	현황분석 및 정책대안 도출

추진일정

연구기간 : ‘19.4.12~‘19.9.3(5개월)

기간	연구수행 내용
‘19.4.12~5.15	연구착수 및 착수보고 현황분석 및 문헌조사
‘19.5.1~7.15	지오코딩을 통한 실거래가 공간데이터 구축 시공간 패턴 분석
‘19.7.15~7.31	분석 결과를 통한 시사점 도출 중간보고서 작성 및 제출
‘19.8.1~8.31	제도 및 정책방안 도출 실무자 협의
‘19.8.1~9.3	최종보고 최종보고서 작성 및 제출

7		행정사항

예산

전체 = 4,371,312원

예산과목	세부항목	산출기초	금 액
합 계			4,653,680
사무관리비 (201-01)	보고회 행사비용	- 60,000 X 3회	180,000
	매식비	- 8,000 X 5인 X 40일	1,600,000
	자문수당	- 150,000 X 4인	600,000
	인쇄비	(중간보고, 최종결과 보고서)	450,000
기간제근로자등 보수 (101-04)	보조원 보수	- 81,184 X 20일 X 1인	1,623,680
국내여비 (202-01)	출장여비	- 20,000 X 5회 X 2인	200,000