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문서번호	주택정책과-4671
결재일자	2019.2.26.
공개여부	부분공개(5)

담 당	공동주택관리2팀장	주택정책과장		도시환경국장		부구청장
정상규	김점호	임근수		이계섭		02/26 손정수
협 조
	홍보전산과장		이계선
	주택정책담당		임정선
	공동주택관리1팀장		조정행

「2019년도」

공동주택 관리실태 조사 종합계획

2019. 2

도시환경국

주택정책과

2019년도 공동주택 관리실태 조사 종합계획

아파트관리 부조리 등의 제거로 투명하고 공정한 아파트 관리시스템을  구축하여 아파트관리의 효율화와 입주자 등의 보호를 통한 『맑은 아파트  만들기』실현을 위하여 아파트관리 실태를 조사 ․ 점검 하고자 함.

Ⅰ	추 진 현 황

추진근거

❍ 공동주택관리법 제93조 및 같은 법 시행령 제96조(공동주택 관리에 관한 감독)

❍ 서울특별시 성북구 공동주택 관리의 감사에 관한 조례

❍ 2019년 아파트 관리 실태조사 추진계획 협조(서울시 공동주택과 - 2502,`19.2.14.)

[성북구 관내 아파트 현황]

구 분	총 계	의무관리대상			임의관리대상			임대 아파트
		계	아파트	주상복합	계	아파트	연립
단지수	156	94	89	5	34	19	15	28
동수	994	843	832	11	108	29	79	43
세대수	70,521	60,888	59,642	1,246	2,754	1,579	1,175	6,879

※ 성북구 총 주택 : 133,742가구(아파트 56%, 다세대 22%, 단독 11%, 다가구 7%, 연립 4%)

❍ 의무관리대상 공동주택의 범위(공동주택관리법 시행령 제2조)

300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙집중식     난방방식의(지역난방방식 포함) 공동주택 및 150세대 이상 주상복합아파트

실태조사 현황

❍ 연도별 현황

[ 연도별 관내 공동주택 실태조사 실시 현황]

구 분	계	2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
합 계	613	16	108	199	94	83	113
행정지도	277	9	50	56	51	54	57
시정지시	317	7	55	128	43	28	56
과태료	9	-	-	8	-	1	-
우수사례	10	-	3	7	-	-	-

❍ 2013년부터 서울시 합동 실태조사를 시작으로 2018년 말까지 총 35개소 실태조사 시행

- 서울시·구 합동 4개소, 성북구 자체 31개소

- 돈암한신한진, 돈암삼성, 정릉풍림, 정릉동아, 정릉우성, 중앙하이츠빌, 길음 9단지,   월곡두산위브, 안암래미안 등

- 관리 부적합 사례 613건 적출 행정조치

(행정지도 277, 시정지시 317, 과태료 9, 기타 10)

❍ 주택과 공무원 및 회계사, 기술사, 변호사 등 전문가로 구성된 공동주택 실태조사 점검조를 편성하여 공동주택 단지별 1개월 간 실시 (현장조사 2주, 조사정리 2주)

Ⅱ	추 진 경 과 분 석

부적합 관리실태 유형

❍ 공사 및 용역 분야

- 사업자 선정 지침 등 미준수, 계약금액 임의 조정, 입주자대표회의 부당 간섭, 과도한 입찰제한 등.

❍ 입주자대표회의 운영 분야

- 입주자대표회의 운영 및 자생단체 운영 부적정, 내부 감사업무 및 자산관리 소홍 등

❍  예산·회계 분야

- 관리비 부과 차액 처리 부적정 등

❍  장기수선계획(충당금)관련

- 장기수선계획 조정·변경 및 장기수선충당금 사용계획 수립 부적정 등

부적합 사례 발생원인

❍ 공사 및 용역시행절차 부적절 ⇨ 관련절차 등에 대한 업무숙지미흡

❍ 공사 및 용역 입찰을 실시하고도 계약금액 임의로 조정하거나 낙찰된 업체를 변경하는 등 사례 발생 ⇨ 책임의식 등 부족

❍  관리비 부과 및 회계계정 적용오류 등 ⇨ 회계담당의 관련지식 부족

❍  행정력 부족으로 의무관리대상 아파트 94개 단지 전체를 실태조사 하기 위해서는 총 9년여의 기간 필요 ⇨ 의무관리대상 공동주택 전수조사 장기간 소요

Ⅲ	2019년도 추진계획

사업개요

❍ 사업기간 : 2019년 3월 ~ 12월

❍ 조사대상 : 6개 단지 (민원 사안 등을 감안선정)

❍ 조사(지원)반 구성․운영 : 5~10명

- 공무원 2명, 외부전문가 4~5명 등

추진방향

❍ 관내 공동주택 대상으로 분야별 밀도있는 조사실시

❍ 사후 적발 보다는 사전 예방적 활동을 강화

세부추진계획

1.종합실태조사

❍ 조사대상단지 선정기준

하월곡 동신(1순위, 98.7.1.), 정릉태영아파트(2순위, 99.11.22.)

정릉 대우(3순위, 01.6.21.)

- 관내 공동주택 500세대 이상으로 최근 5년간 실태조사 미실시 단지 중 준공연도가 가장 오래된 단지

돈암한신한진(관리비리신고 조사요청),

종암SK(개별난방전환공사관련 분쟁 발생 및 입주민 10분의3 요청)

- 분쟁사안 등의 발생으로 민원이 지속되어 실태조사가 필요하다고 인정되는 단지

- 공동주택 입주자 또는 사용자의 10분의 3 이상 동의를 받아 감사를 요청한 단지

`19년 상반기 요청 단지(예정), 미요청시 선정기준에 따라 추가선정(3분기)

- 그 밖에 관련 법률에 따라 입주자 등 보호를 위하여 필요하다고 인정되는 경우

돈암한신한진(3월중) ⇨ 종암 SK(4월)⇨ 하월곡동신(7월)⇨ 정릉태영(9월) ⇨   감사요청단지 또는 예비선정 2개 단지(4분기)

❍ 조사기간 : 계획에 따라 순차적으로 연중 시행(예정)

※ 2019년 실태조사 대상 아파트 현황 : 별첨 1 참조

❍ 조사자 : 1개조 4명 이상으로 편성 (담당공무원, 회계사, 주택관리사, 퇴직공무원 등)

❍ 조사분야 : 공사, 용역, 입주자대표회의 구성 및 운영관리, 장기수선계획 등 종합감사

신고접수 (민원사항 등)	⇒	조사여부검토	⇒	자문단 편성	⇒	실태조사 및 결과통보
사실관계확인		조사자료요청 등 사전조사		공무원, 외부전문가		자치구, 해당공동주택

❍ 조사절차

2.단계별 세부 조사 계획

❍ 예비조사 실시 (7일 소요)

- 현황 파악 및 구체적인 조사방향 ․ 중점사항 결정

- 조사 분야 전반에 대한 업무처리 현황자료 수집․분석

- 조사 중점대상 분야에 대한 심층 검토 및 현장 동향 파악

• 제출서류 사전분석, 고위험 집중 조사항목 선정

☞ 아파트 단지 인적 갈등구조 분석, 그간 언론보도사항, 민원제보자면담, 검색정보(온라인카페 등),  공사 단가 비교 등

- 조사 착안사항 준비, 본 조사 시 중점 확인

❍ 본 조사 실시 (14일 소요)

- 중점 조사 분야에 대하여 착안사항별 점검

• 관리비 등 부과․징수분야 예산회계 규정 준수 여부 집중 점검

• 공사ㆍ용역 입찰과정의 공정성 및 적정성 유지여부 확인

• 부실한 정보공개 및 입주자 권리제한 규약 규정 집중 확인

• 공사 시공 적정성, 회계프로그램 운영실태, 통장 중점 확인

❍ 후속조치 (7일 소요)

- 아파트 관리실태 점검결과에 따른 지적사항에 대해 행정처분, 형사처벌 등으로 분류 정리한 후 행정처분 및 수사의뢰 대상을 선정하여 해당 사안에 따라 처리

- 아파트 관리실태 점검결과에 따른 도출 문제점, 규정이 미흡사항은 제도개선 추진

※ 조사결과 보고서 작성 및 조사결과 처리 절차추진방법

분류․정리	⇒	행정처분 및 수사 의뢰대상 확정	⇒	행정처분
행정처분, 형사처벌 등		⇓
법령 ․ 제도개선 사항
		수사의뢰 등	⇒	사 법 처 리
		검찰 ․ 경찰		검찰 ․ 경찰

3.사전 예방활동 전개

❍ 입주자 대표 등의 자발적인 자정 노력 유도

- 아파트 입주자 대표 등을 대상으로 “맑은 아파트 만들기 문화 정착”을 위한 의무교육실시 : 년중 전,후반기

• 2018년도 조사에서 나타난 문제점, 보완사항, 우수사례 등 전파

❍ 입주자대표 및 관리소장 등의 업무숙지 향상을 위한 학습기회 제공

- 관리소장직무능력 향상 교육(7월 실시예정)

□ 실태조사에서 발견된 불합리한 법령 및 지침, 준칙에 대한 사항을  서울시에 개선 건의

Ⅳ	행정사항

협조사항

□ 실태조사시 전산장비 등 지원 : 홍보전산과

- 성북소리 등 매체를 활용하여 실태조사 홍보 : 홍보전산과

예산조치

- 총사업비 31,584천원(구비: 15,792천원, 시비 : 15,792천원)

- 서울시 공동주택과에 시비 지원 요청

붙임  1) 2019년 실태조사 대상 아파트 현황 1부

2) 공동주택관리 실태조사 인력풀 구성현황 1부.  끝.