“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을
		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원회신[오피스텔 관리사무소의 집합건물법 위반의 건]

****, 안녕하십니까?

귀하의 민원에 대하여 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바랍니다.

귀하께서 입주하고 계시는 오피스텔은 집합건축물입니다. 이런 집합건물은은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 집합건물법)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다.

아울러 집합건물법 적용받는 집합건물은 법 제23조 및 제23조의2에 의거 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 ‘관리단’을 설립하여야 하며, 그 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 합니다.

귀하께서 입주하고 계시는 집합건물 오피스텔은 집합건물법 제24조에 따라 관리인을 선임해야하며 그때의 관리인은 구분소유자일 필요는 없습니다. 선출은 관리단집회에서 전체 구분소유자 수 및 의결권의 과반수 이상의 동의가 필요하며, 이때는 구분소유자가 특별한 의사표시가 없으면, 점유자(세입자)도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 적법한 절차와 자체 규약에 따라 선출된 관리인은 집합건물법 제25조에 의한 관리인의 권한과 의무를 가지게 됩니다. 그리고 규약에 따라 구분소유자로만 구성되는 의결기구이자 동시에 관리인의 감독기구인 관리위원회 운영을 위한 관리위원을 선출해야 합니다.

그러나 관리위원회 구성·운영은 의무사항은 아닙니다. 임의사항이나 규약에 규정되어 있다면 반드시 해야합니다.

귀 집합건물 관리단에서 만든 자체 규약(전체 구분소유자 및 의결권의 4분의3이상 동의), 그리고 관리위원회에서 그 규약을 근거로 작성한 주차장운영세칙에 그러한 근거가 있다면 집합건물 관리단에서 주차장 수익사업을 할 수 있습니다.

집합건물법 제17조의 ‘수익’이란 공용부분을 그 목적에 반하지 않는 범위내에서 구분소유자나 제3자로 하여금 사용·수익하게 함으로써 발생하는 이익을 수취하는 것을 의미한다고 볼 수 있으며, 특정의 공용부분을 임대한 경우의 임차료나 전용사용권을 설정한 경우 사용료, 주차장수입 등이 이에 해당됩니다.

또한, 주차장 운영과 관련하여서는 관리단집회결의로 결정하였다면, 규약에 그러한 규정이 없더라도 가능합니다. 무단 외부차량으로 인한 입주민의 안전과 공용부분의 수익을 관리단에서 결정했다면 가능합니다.

그러나, 관리회사는 관리인으로부터 관리위탁계약에 의해서 귀 집합건물 관리를 하게 됩니다. 그러나 모든 최종 결정에 대하여서는 집합건물법 제25조에 따라 관리단 대표, 관리인이 하게 됩니다. 그 근거는 관리위원회에서 의사 결정하며 그런 결정을 대내외적으로 의사표시는 관리단이 하는 것입니다.

집합건물법 제66조에 따르면 “규약”, “의서록”, “서면”에 대하여서는 구분소유자 ,점유자(세입자)구분없이 등사나 열람요청에 응해야 된다고 되어 있습니다. 이런 서류3개를 보관할 사람, 관리인, 회장 정당한 이유없이 거부하면 소관청(자치구)신고하면 과태료 100만원이하 처분할 수 있다고 규정되어 있습니다.

집합건물법 제24조제5항에 따라 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있습니다(집합건물법 제24조 제5항). 또한 구분소유자는 집회소집 절차나 결의방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우 또는 결의내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우에는 집회결의 사실을 안 날로부터 6개월이내에, 결의한 날로부터 1년이내에 결의 취소의 소를 제기할 수 있습니다(집합건물법 제42조의2)

귀하께서 주차장운영 관련 민원 건은 귀 집합건물 관리단이 만든 규약이나, 운영세칙 또는 의사록 등 어떠한 그런 근거 없다면 증거자료 등을 확보하여 경찰에 고소 고발하거나 대한법률구조 공단 또는 법률전문가의 법률적인 도움을 받아서 소를 제기 하시는 방법밖에는 현행법에는 없음을 양해해 주시기 바랍니다.

현재, 법적 제소이외 다양한 권리구제, 공공의 감독, 회계감사, 관리인 신고 의무화 등  포함된 집합건물법개정안이 입법예고 되었습니다. 금년내 개정된 집합건물법이 공포되어  입주자의 권리구제가 다양하게 확보되어지도록 법무부와 공동으로 국회통과를 위해 최선을 다할 것입니다.

주무관							박세중			주택정책개발센터장					정종대					주택정책과장					01/21 송호재
협조자
시행			주택정책과-1340									(						)		접수											(						)
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전화		2133-7038						/전송			2133-0748					/	wise67@seoul.go.kr												/	부분공개(6)