문서번호	도시관리과-10646
결재일자	2017.9.18.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

			시 민
주무관		도시관리정책팀장	도시관리과장
정광재		명노준	09/18 임창수
협 조
	도시관리운용팀장			김동구
	도시관리지원팀장			김영호
	도시관리계획팀장			이예림

지구단위계획 제도 개편 TF팀 회의결과 보고

추진근거	대내(외) 협력 현황			사 업 비
	부서(단체)명	협의내용	협의결과

2017. 9.

도시관리과

지구단위계획 제도 개편 TF팀 회의결과 보고

「지역맞춤형 지구단위계획 재정비 용역」과 관련하여 지구단위계획 제도 전반에 대한 발전방안 마련을 위한 제도개편 TF팀 회의를 개최하고 그 결과를 보고 드림

□ 회의개요

○ 일  시 : ‘17. 9. 14(목) 10:00 ~ 12:40

○ 장  소 : 별관2동 3층 도시관리과 회의실

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○ 발표내용 : 용적률 및 인센티브계획 개선방안

□ 주요 논의내용

❶ 용도지역 변경이 없는 일반주거지역 허용용적률 상향조정(20%)

- 허용용적률의 일률적 20% 완화는 시장에 미치는 영향이 커 무조건적인 지구단위계획 수립 요청 등 부작용 우려

- 20%를 무조건 상향하는 것 보다는 기준용적률을 낮추면서 허용용적률도 높여 운영하는 방안도 검토 필요(예, 180%(기준)~ 220%(허용) 등)

- 인센티브는 부여하되 서울시 전체에 영향이 미칠 수 있는 용적률 기준 등의 일률적인 상향은 보다 엄격하게 운영할 필요가 있음

- 20%의 출발은 필수적인 항목에 대해서만 제공하는 취지이며, 양을 낮추기 보다는 기준을 명확히 할 필요가 있으며, 준주거지역은 기준과 허용의 차이가 있어 완화할 수 있는 범위가 있으므로 일반주거지역만 적용함이 타당함

- 지구단위계획의 실현성 확보를 위해 용적률의 상향은 필요하므로 기준을 낮추는 것은 바람직하지 않으며 완화되는 20%는 꼭 필요부분에 적용토록 운영

※ 논의결과 정리

- 지구단위계획구역 내·외의 형평성을 반영에는 공감. 다만 상향 이유에 대해 공감할 만한 타당한 사유와 공공성 확보만큼 인센티브 부여 필요

- 20%는 계획목적 달성을 위해 적용하고 구체적인 내용에 대해서는 검토 필요

- 20% 양에 대한 논거는 추가검토 필요

- 적용범위는 주로 일반주거지역에 적용하되 타용도지역의 적용 가능성 검토

- 서울시 용적률 적용에 대한 내용과 사례 등을 포함하여 정리 필요

- 용도지역 변경 없는 지역과 변경 있는 지역의 비교검토 필요

❷ 준주거・상업지역 기준용적률 상향조정

- 지역별 기준용적을 다르게 정하여 지역특성에 맞는 기준용적률을 운용하고 있으므로 상향에 대한 당위성 제시 필요

- 현행 기준에 따라 상업이 많은 지역에서 대로변은 600%, 이면부는 400%를 적용하여 결정한 사례가 있음. 이와 같이 이면도로를 사이에 두고 차등 적용하는 것이 바람직한지 여부에 대한 고민 필요

- 기준용적률을 높이고자 하는 이유는 현재 기준용적률을 300% 또는 600%에 상관없이 800%까지 갈수 있도록 허용용적률을 운용중인 사항이 문제임

- 종로 등 역사도심의 경우에는 특수성을 감안하여 별도적용 검토가 필요함

- 기준용적률의 범위가 큰 것은 계획의 융통성을 주고자 하는 취지이며 공공성 확보에 필요한 융성 있는 계획의 폭을 줄이는 것은 바람직하지 않음

- 동일한 용도지역에서 지구단위계획구역은 기준을 낮추면서 운영함으로 인해 민원이 발생되어 왔으며 민원해소를 위해 허용용적률을 통해 보전하는 계획을 수립하였으나 민원완화 차원에서의 기준용적률 상향 검토는 필요

- 운영상의 문제를 기준 개정에 도입하는 것이 설득력이 있는지 의문

- 제도의 도입은 사회적 파급이 크며 문제점 발생시 원상회복이 어려우므로 서울시 지구단위계획 전체이 미치는 일률적인 제도 도입은 신중한 검토 필요

※ 논의결과 정리

- 현행 기준용적률 유지시와 개선시의 차이점을 명확히 정리 필요(사례분석, 시뮬레이션 실시, 타법·기준, 도시계획과의 용도지역 체계 개편 등)

- 도입 효과나 논리에 대한 반론에 대해 정리 필요

❸ 지구단위계획 유형별 용적률 체계의 형평성 확보

- 용적률 체계에서 원 개발권은 기준용적률이고 허용용적률은 사실상의 개발권으로 보고 적용하는 것이 타당함

- 임대주택형의 상한용적률 산식에서 허용용적률을 일반형지구단위계획의 허용용적률 적용은 재검토 필요하며 커뮤니티는 현재도 적용 않고 있음

- 2030청년주택의 상한용적률 체계에서 기본용적률은 허용용적률로 맞춰서 하되, 주기의 일반형은 ‘변경전 용도지역의 허용용적률’로 표기 필요

- 산업개발진흥지구 등 개별법에서 용적률 완화규정을 두고 있으므로 허용에 넣을 것인지 상한에 넣을 것인지 고민 필요

- 공개공지의 경우 건축법에서는 완화가 되는데 반해 지구단위계획에서는 완화가 안되고 있으나 허용용적률을 20% 상향조정과 연계시 허용에 넣어도 되므로 기준/허용/상한에 대한 용어의 정의부터 정리 필요한 사항임

※ 논의결과 정리

- 기부채납시 상한용적률 적용은 형평성 고려, 유형에 관계없이 양은 같아야 함

- 산식에 대해서는 시뮬레이션 등을 통해 실무에서 별도 검토 필요

- 용적률 체계는 단순화해서 검토 필요

❹ 용도지역 상향 기준시점 일원화

- 도시설계지구 법제화 시점(‘91.5.11)이 30년가량 경과한 상태에서 현재 운영중인 지구단위계획 제도도입 시점(’00.7.1.)도 20년가량 경과한 상태이므로 시대적 여건변화를 고려하여 ‘00.7.1로 통일되게 적용필요

- ‘91.5.11시점의 의미는 도시설계지구로 지정하면서 용도지역이 변경된 경우가 많고 준주거지역의 대부분이 ’91~‘00년에 이루어짐

- 기부채납에 따른 상한용적률을 받지 않은 경우는 인정하고, 상한을 받은 경우는 인정하지 않는 것이 타당

- 용도지역 상향 기준시점에 대해 내부 검토시는 영향이 큰 것으로 보여져 외부에 의뢰했던 것임

※ 논의결과 정리

- 기준 통일에 대해서는 공감

- 영향에 대해서는 단계별 적용 등 검토 필요(지구단위계획구역 내 용도지역 상향 현황에 대해 區에 직접 조사요청 등 자료 확보 후 논의 필요)

❺ 인센티브 항목 다양화 및 핵심 계획요소 이행 유도

- 인센티브 운영은 타법과의 관계 속에서 선택과 의무 등을 부여하고 체계를 만들어서 논의 필요

- 일반적인 사항에서 인센티브 부여는 불필요함. 기본적으로 지구단위계획에 포함하여 의무를 부여하고 인센티브는 꼭 필요한 항목만 인센티브로 운영

- 2014년 지구단위계획 수립기준 재정비시 인센티브항목은 개별 특성에 맞게 사용할 수 있도록 백화점식으로 구성하였던 것임. 당시 해결 못한 것이 친환경 요소였음. 소규모 필지의 친환경 요소에 대해서도 검토 필요

- 인센티브 제도의 활용은 공간개선에 대한 사항뿐 만 아니라 사회적인 부분도 있으므로 다양한 수단과 정책개발이 필요함(뉴욕시의 비만퇴치를 위한 야채가게 도입시 인센티브 도입 사례 등 사회적 필요 사항에 대해서도 검토 필요)

※ 논의결과 정리

- 유형별로 기준안을 1~2개 정도 제시 필요

- 타법에서 의무화된 항목에 대한 자료정리, 인센티브 항목은 의무적, 행정적, 선택적 항목으로 구분 작성 필요

❻ 상한용적률 인센티브 항목 확대

※ 논의결과 정리

- 허용용적률과 상한용적률을 별도 검토중이므로 연계하여 검토 필요

❼ 주거비율 단순화・중심지 위계별 차등적용

- 주거비율 조정 검토는 도시계획조례 개정(‘17.7.13)에 따라 주거의 범위를 정하고자 하는 사항임

- 주거비율 개선방안에 대해 시뮬레이션 등을 통해 이해력이 확보될 수 있도록 작성 필요

- 기존에는 상업지역의 주거비율 70%에 오피스텔을 포함하고 있었으나 개선안에는 이에 대한 언급이 없으므로 명확한 정리와 설명 필요

※ 논의결과 정리

- 조례개정에 대해서는 조례에 따르고 이외 것에 대해서는 지구단위계획에서 별도로 정하였는데 이 부분을 바꿀 것인지 아닌지 명확한 정리와 설명 필요

□ 향후 계획

○ 금번 논의 결과에 대해 검토 보완 후 재논의 실시(‘17.9.22 예정)

※ 논의 사진