문서번호	건축기획과-25570
결재일자	2018.12.21.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

				시 민
주무관	건축정책팀장	건축기획과장		주택건축국장
김록원	김유식	代김유식		12/21 代송호재
협 조
	건축관리팀장		한일기
	주무관		최홍규

- 상업·준주거·준공업지역 높이기준 관리 방안 -

가로구역별 건축물 높이 지정(변경) 공고 시행계획

2018. 12.

주택건축국

(건축기획과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
성별분리통계	● 성별분리통계 작성여부를 검토하였습니까? 예) 인적통계 남·여 구분, 수혜집단의 남·여 구분 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까? 예) 스페이스, 플랜, 앵커시설, 거버넌스, 인큐베이팅, 매칭 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	□	■
지속 가능성	● 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? 예) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경의 보전 등	□	■

- 상업·준주거·준공업지역 높이기준 관리방안 -

가로구역별 건축물 높이 지정(변경) 공고 시행계획

‘서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정’ 기준 공고 이후 해제된 정비구역 등 높이기준 미지정 지역에 대한 추가 높이기준 마련 및 기존 높이기준 운영지침상 미비점을 개선하는 운영지침(변경)을 마련하고,

주민공람 및 건축위원회 심의 등 절차를 거쳐 상업·준주거·준공업지역에 대한 “가로구역별 건축물 높이 지정 변경”을 공고하고자 함

※ 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정 : 서울특별시공고 제1586호(2015.8.27.)

Ⅰ		관련 근거

▢ 건축법 제60조(건축물의 높이 제한)

▢ 건축법 시행령 제82조(건축물의 높이 제한)

▢ 서울특별시 건축조례 제33조(가로구역별 건축물 높이제한)

Ⅱ		추진 배경

▢ 해제된 정비구역 등에 대한 건축물 높이기준 마련 시급

○ `15.5.18. 전면도로에 의한 건축물의 높이 제한(도로사선제한) 폐지 이후 용적률이 높은 상업·준주거·준공업 지역중 높이기준 미지정 지역을 대상으로 ‘서울특별시 가로구역별 건축물의 높이 지정’을 수립·운영중

○ 정비계획, 지구단위계획 등으로 건축물의 높이 기준을 별도로 정한 경우 해당 계획의 높이 기준을 따르도록 하여 대상 지역에서 제외하였으나, 공고 후 정비구역 등 변경(해제)으로 높이기준 미지정 지역이 발생하는 등 이에 대한 높이기준 마련 시급

▢ 가로구역별 건축물의 높이 기준 운영상 미비점 등 개선 필요

○ 현행 높이기준 중 문구의 일부 누락, 예시 부족 등으로 적용에 불분명한 부분과 인접대지에 비해 건축물 높이가 불합리하게 산출되는 경우 등 미비점을 개선하여 보다 합리적인 운영지침 마련 필요

Ⅲ		추진 경위

▢ 주요 추진경위

○ `17.08.03. “서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정” 재정비 계획 수립

○ `18.04.13. 용역 시행계획 수립

- 용 역 명 : 해제된 정비구역 등 건축물의 높이 관리기준(안) 마련 용역

- 용역기간 : ‘18.6.20. ~‘18.12.31.

- 계약금액 : 91,000천 원(부가세 포함)

- 대상지역 : 서울특별시 상업·준주거·준공업지역

- 용 역 사 : ************************

- 주요내용 : 가로구역별 건축물 높이 지정 재정비

○ `18.07.25. 착수보고

○ `18.11.16. 중간보고

○ `18.11.27. 건축위원회 자문

○ `18.11.29. ~ 12.13. 주민공람

○ `18.12.18. 건축위원회 심의(최종보고)

Ⅳ		추진 내용

□ 해제된 정비구역 등 건축물 높이 기준 미지정 지역 높이기준 마련

○ 미지정 지역 가로구역별 건축물 높이 지정 추가 지형도면 고시

- 미지정 지역(정비구역 해제지역) 현황

	연 번	구 분	면 적	용도지역
	1	영등포 재정비촉진지구 16개구역	8.2ha	일반상업지역 준주거지역
	2	양평 제11 도시환경정비구역	4.7ha	준공업지역
	3	당산 제2재개발 정비구역	1.6ha	준공업지역
	4	동대문구 신설동 131-50번지 일대 주거환경정비사업	0.1ha	일반상업지역 준주거지역
		합 계	14.6ha

○ 운영지침상 문구 누락, 예시 부족, 적용 부적정 등 미비점 개선

- 민원·자치구 의견 등 검토사항

□ 운영지침 주요 개정사항

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Ⅴ		주민공람·건축위원회 의견 검토사항

□ 주민공람 제출의견 검토

○ 공람기간 : 2018.11.29. ~ 12.13.(15일)

○ 공고방법 및 일자

- 서울 시보 및 일간신문 2개사(세계일보, 헤럴드경제) 게재 및 서울시청 인터넷 홈페이지 게재

○ 제출의견 : 총 1건(11인)

연 번	제출 의견	검토사항	비 고
1	대지 종심길이가 면적에 비해 현저하게 짧을 경우 대체방안 필요	대지 형상 등으로 현격히 높이 적용이 불합리한 경우 건축위원회 심의를 통하여 적용높이 완화 가능	반 영

□ 건축위원회 자문 및 심의 의견 검토사항

○ 자문 일자 / 의견 : 2018.11.27.(화) / 의견 2건

○ 심의 일자 / 결과 : 2018.12.18.(화) / 조건부 의결(조건 2건)

구 분	건축위원회 의견	검토사항	비 고
자문	건축이 금지된 공지 등을 전면도로 너비에 포함하는 경우 인접 블럭과 현저한 높이 차이가 나는 경우를 고려하여 높이 계수 조정 검토	건축이 금지된 공지를 전면도로 너비에 포함하여 산출한 높이가 그렇지 않은 높이의 1.2배 이상인 경우 건축위원회 심의를 통하여 높이 결정	반 영
자문	다양한 블럭의 유형별, 지역별 사례 검토	격자형, 선형, 비정형, 과다열 블록 및 노선상업지역 등 높이 시뮬레이션 완료 - 현행 높이기준으로 다양한 유형의 블록에 대응 가능하며, 불합리한 경우 건축위원회 심의 및 주민·자치구 제안에 의해 합리적인 높이 적용 가능	반 영
심의	가로구역별 경사 등으로 단차가 심한 경우 높이 검토	검토 결과 구역별 단차 등 지형에 따른 스카이라인의 굴곡은 발생할 수 있으나, 해당 높이기준은 도로 폭원 및 대지 종심길이를 통해 높이를 산출하므로 대지 높낮이에 따른 건축물 자체의 높이 변화는 미미함. 또한 현저한 구역별 단차 등을 극복하기 위해 필요한 경우 주민·자치구 제안에 의해 관련 절차를 거쳐 해당 가로구역의 높이를 결정할 수 있음	반 영
심의	상업지역 내 이면도로에 접하는 경우 용적률에 비해 높이가 현저히 낮아지는 경우 검토	이면도로에 접하는 상업지역은 과도한 높이계획으로 도시경관 훼손 및 안전문제 발생 우려지역이며, 공개공지 등 공공성 확보 시 최대 1.2배까지 기준높이 완화 가능함. 또한 필요한 경우 주민·자치구 제안에 의해 관련 절차를 거쳐 해당 가로구역의 높이를 완화 적용할 수 있음	반 영

Ⅵ		공고 시행계획

□ 가로구역별 건축물 높이 지정(변경) 공고 시행계획

○ 공고내용 : “서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(변경)”

○ 공고일자 : *********

※ 공고한 날부터 “서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(변경)” 시행

○ 공고방법 : 서울시보 및 서울시·자치구 인터넷 홈페이지 게재

- 시민소통담당관에 공고 의뢰 및 자치구 협조 요청

Ⅶ		향후 추진계획

□ 향후 계획(안)

○  ‘18.12.21. : 용역 준공검사(감독) 조서 제출(재무과)

○  ********** : 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(변경) 공고

- 자치구 관계 부서에 지정공고 및 지침도서 통보

붙 임.  1. 서울특별시 가로구역별 건축물 높이 지정(변경) 공고문(안) 1부.

2. 운영지침(개정안) 1부.

3. 운영지침 개정 전·후 비교표 1부.

4. 지형도면 고시문(안)

5. 가로구역별 건축물 높이 (추가)지정지역 지형도면(안)  1부.

6. 가로구역별 건축물 높이 (기존)지정지역 지형도면  1부.  끝.