문서번호	공정경제과-19260
결재일자	2018.12.11.
공개여부	부분공개(6)
방침번호

		시 민
주무관	상생협력팀장	공정경제과장
이재화	박용진	12/11 이철희

「핵심거리 통상임대료 조사용역」

자문회의 결과 보고

2018. 12.

경제진흥본부

(공정경제과)

핵심거리 통상임대료 조사용역 자문회의 결과보고

	< 회의개요 >
▶ 일시/장소 : ’18. 12. 7.(금) / 10:00~12:00(120') / 3층 회의실 ▶ 참 석 : 총 10명 - 서 울 시 : 상생협력팀장, 담당 주무관2 - 자문위원 : 신종칠 교수(건국대학교 부동산학과), 장대섭 이사(제일감정평가법인), 박은범 변호사(법무법인 시헌), 강만수 책임연구위원(서울신용보증재단) ▶ 내 용 : 2018년 핵심거리 통상임대료 조사·용역 중간결과 검토 및 2019년 서울형 통상임대료 조사·공표사업 운영방향 논의

□ 주요 논의사항

○ 용역 중간 결과 및 문제점 검토

- 저조한 응답률로 인한 자료의 대표성 부족 및 개선방안 부재

- 다양한 응답거부 사유별 대응방안 마련 및 최종 용역 완수를 위한 구체적인 자료 보완방안 지시 등

※ 주요상권 핵심거리 통상임대료 조사 중간 결과(홍대)

· 총 상가 수 : 203개

· 설문 상가 수 : 23개(11.3%)

· 주요 응답거부 사유 : ① 임대정보 공개에 대한 거부감(민감정보)

② 중복 조사로 인한 피로도 및 변화가능성 부재

③ 임의 설문방식으로 법적 강제성 없음

○ 2019년 본 사업 시행을 위한 필요사항 점검 및 제안

- 사업 실시를 위한 단계별 필요사항 및 실행방안 제시

- 조사지역(핵심거리)·단위(300-500m)·목표(20,000호)·항목(호가 권리금) 등 정확한 임대시세 조사를 위한 조사 설계 방법 논의

【 1단계 : 사업 수행 및 자료수집 방법 】

① 사업 수행방법 : 적합한 업체선정 및 자료 수집방법

○ 용역 수행에 적합한 업체 선정이 가장 선행되어야 하며,

- 업체 유형 : 리서치 회사, 부동산 관리업체(메이트플러스), 감정평가법인 등

○ 현재 자료 확보 방법의 각각의 장단점을 보완하여 조사 수행 필요

	일반 시민 모니터링	전문 업체(용역)
장 점	· 낮은 인건비 · 높은 응답률(평균 0%)	· 표본설계 및 과업에 대한 노하우 축적 · 통일성 있고 동일한 수준의 자료 확보가능
단 점	· 개인별 편차 존재 → 설문 응답률 및 정확성 감소 · 조사수행 전반에 추가 행정력 요구	· 높은 인건비 → 모니터링 개수 축소필요 · 우리시 정책방향과 다르게 결과 활용될 소지 존재

② 조사 수행시기 및 횟수

○ 개업은 봄/가을, 폐업은 연말에 주로 이루어져, 3~9월 조사를 실시하여 가장 많은 자료를 확보할 수 있으며,

○ 현재의 일괄 설문이 아닌 필요한 부분만을 추가 질의하여 설문으로 인한 거부감 감소 유도

- (1차) 기존 보유한 상가데이터 외 추가 상가 및 필요 데이터 목록 전수 확인

→ (2차) 기존 상가데이터의 ‘19년 임대시세 확보(유선)

→ (3차) ‘19년 신규 추가데이터 설문 실시(유선 및 방문 병행)

※ 3차 조사 시, 상가 기본정보(상호명, 업종, 전화번호 등)에 대한 내용은 미리 작성하여 임대 시세 및 권리금 등에 대한 내용만 집중 설문

【 2단계 : 조사 설계 】

○ 조사지역 : 각 상권의 핵심거리(Main Street)을 조사하는 것이 적당한가?

- 최근 주요 상권의 핵심거리는 임대시세가 균질화되고 프랜차이즈가 주로 입점하여 소상공인을 위한 임대시세 제공의 사업 목적의 의미를 상실할 수 있음

○ 조사목표 : 연간 20,000호 상가조사가 가능한가?

- 19년도 조사 목표인 20,000호는 200개 핵심거리 내 상가 전수조사를 목표로 한 것으로, 18년도 평균 응답률을 고려했을 때 10,000호까지는 조사 가능

- 전수조사를 목표로 하되, 50% 이상의 응답률을 달성하는 방향으로 수행하고 10,000호의 자료가 신뢰성·대표성을 가지기 위한 정교한 분석 필요

○ 조사항목 : 입점 시와 호가 권리금 중 어느 것이 더 정확한 권리금 조사인가?

- 입점시 권리금은 계약 시기에 따라 권리금이 천차만별이고, 실효성 있는 권리금 공개를 위해 공표시기와 가장 근접한 자료만을 활용해야 함 → 표본 축소로 대표성 부족 우려

- 호가 권리금은 가장 가까운 현재 임대차 시세를 반영하지만, 실제 거래금보다 터무니없이 높은 금액을 응답할 가능성도 존재 → 최대/최소값을 제외하는 등의 검토 후 활용 필요

⇒ 호가 권리금을 기준으로 조사하되, 실제 거래금과의 비교를 위해 입점시 권리금도 추가적으로 확보하는 방법으로 조사 필요

【 향후 논의사항 및 추진방식 】

○ 중간 보고는 상가개수 및 응답률 등 조사 수행단계까지만 확인할 수 있었기 때문에 최종 보고자료 제출 후 2차 자문회의를 통해 용역결과, 분석방법, 공표 및 활용 방안 등에 대해서 논의예정

붙임. 회의자료 1부.  끝.