“내 집, 내 점포 앞 눈치우기”로 더 행복해지는 우리 마을
		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원질의 회신[장기수선충당금으로 냉난방기기 교체에 사용가능한 지]

****,안녕하십니까?

귀 복합건물(오피스텔, 상가)은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)을 근거로 하는 민사특별법이 적용됩니다. 이 법은 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항이외는 가급적 관리단 집회결의내지 관리규약으로 정하도록 하고 있습니다. 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다.

귀하의 민원 질의에 대하여 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바랍니다.

집합건물법에서는 장기수선충당금에 대해서 특별히 규정하고 있지 않으며, 「주택법」에서는 공동주택의 주요시설 교체 및 보수를 위한 장기수선계획에 따라 주택소유자로부터 장기수선충당금을 징수하여 적립하도록 규정하고 있습니다(주택법 제51조제1항).

이러한 「주택법」의 취지에 비추어볼 때 복합용도의 건축물(오피스텔, 상가)의 경우에도 구분소유자가 장기수선 충당금의 부담주체가 될 수 잇을 것이며, 다만, 징수밥법에 있어서 규약에 의거하여 관리비에 포함되어 점유자(세입자)가 부담한 후 구분소유자에게 구상할 수 있을 것입니다.

따라서 귀 복합건물은 오피스텔과 상가와 모두 집합건물법이 적용됩니다. 이법에 따라 자체 규약을 설정하여야 하며 규약에 따라 관리를 하여야 합니다. 그러나 공용부분에 해당하는 지주, 복도, 계단, 옥상, 주차장, 엘레베이터, 냉난방시설 등의 수리·교체는 장기수선계획에 의해 장기수선충당금으로 집행되어야 합니다.

일반적으로 공용부분은 구분소유자들의 지분에 따라 공유하고(법 제10조, 법 제12조), 공용부분의 변경은 구분소유권의 목적물인 전유분분의 재산가치에도 영향을 미치는 등 구분소유자의 재산권에 관련한 사항으로서 구분소유자가 결정해야 할 것입니다. 만약 냉난방 방식의 변경은 공용부분의 변경에 해당되어 집합건물법 제15조에서 정한 요건을 갖추어야 할 것입니다. 즉, 관리단 집회에서 구분소유자 수 및 의결권의 4분의 3이상 찬성하여야 되며, 관리단집회없이 서면이나 전자적방법에 의한 합의로 갈음할 경우에는 구분소유자 수 및 의결권의 4/5이상 합의가 있어야 합니다(법 제41조)

한편, 공용부분의 개량행위의 기준이 되는 지나치게 많은 비용이 드는지 여부는 일률적으로 결정할 수 없고 건물의 규모, 가액 등에 따라 구체적으로 판단되어야 할 것입니다.설령, 공용부분의 개량에 해당된다고 하더라도 관리단집회에서 구분소유자 수 및 의결권의 각 과반수 이상 합의가 있어야 합니다.

그밖에 귀하께서 문의한 행위는 사실행위 여부에 따라 법률적 결과가 달라지는 사안들에 대하여서는 법률전문가나 대한법률구조공단(국번없이 132)로 전화상담하여 도움받아 법원에 만약 불법적이다고 판단하시면 귀하께서 직접 소명자료를 확보하여 법원에 소를 제기하시는 방법밖에는 없습니다.

따라서 귀 집합건물의 냉·난방기 교체는 장기수선충당금으로 사용하기 이전에 냉난방 방식 변경에 따른 사전동의가 전제되어야 합니다.

즉, 공용부분의 변경행위는 관리단집회에서 전체(오피스텔, 상가) 구분소유자 수 및 의결권의 3/4이상 동의를 받아야 합니다. 관리단집회가 없으면 각 4/5이상 동의를 얻어야만 적법한 공용부분의 변경행위를 할 수 있으며 이에 대한 비용은 장기수선충당금으로 집행이 가능합니다. 만약 교체비용의 금액배분 방법등 결정은 관리단집회 결의로도 가능 할 것으로 사료 됩니다.

계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

주무관							박세중			주택정책개발센터장					정종대					주택정책과장					12/07 송호재
협조자
시행			주택정책과-22018									(						)		접수											(						)
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