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	서울특별시
수신	자치관리운영회 회장 ***님 귀하
(경유)
제목	서식민원질의 회신[비의무관리 공동주택 기존 공동주택 규약 개정]

****자치관리운영회 회장님, 안녕하십니까?

귀하께서 소유하고 거주하시는 용산구 이촌1동 빌라아파트는 1974년 준공된 1개동 17층, 70세대의 비의무 관리대상 공동주택입니다. 귀하께서는 최초규약은 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 제9조에 따라 1985.5.7. 자체 규약을 설정하였으며, 그 이후 4차례 개정을 추진하였으며, 2016.8.13.이후 공동주택관리법 적용 이후 서울특별시 공동주택관리준칙에 따라 규약을 현재 개정작업을 진행하고 있다고 말씀하였습니다.

귀하의 질의사항을 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 참고하시기 바랍니다.

공동주택관리법 시행령 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택은 ① 300세대 이상 공동주택 ② 150세대 이상으로서 승강기 설치 또는 중앙집중식 난방방식 공동주택 ③ 「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받은 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물입니다. 귀 공동주택은 공동주택법에서 정한 의무관리대상 공동주택에는 해당하지 않으며, 공동주택관리법령(법,시행령,시행규칙)이 전체조문을 적용하는 것은 아닙니다.

다만, 공동주택관리법 제93조에 따라 소관청에 관리감독 및 감사요청이 가능하고, 용도변경 등 행위허가(법35조), 사업주체 하자보수의무 등(법 제36조), 장기수선계획의 수립(법제29조제1항)등은 비의무관리대상 공동주택 일지라도 공동주택관리법령을 따라야 합니다.

따라서, 귀 공동주택은 비의무관리대상으로 공동주택법에 따른 시·도지사가 보급하는 공동주택관리규약 준칙을 반드시 따라야하는 것은 아닙니다. 다만, 비의무관리대상 공동주택일지라도 위에 언급된 4가지 조문에 대하여서는 공동주택관리법령이 적용됩니다.

다만, 귀 공동주택 입주자 대표회의는 ‘입주자(소유자의 배우자, 소유자의 직계존비속까지 포함)’들이 선출한 동대표들로 구성되며, 공동주택의 ‘관리’에 대한 사항만을 의결하는 단체입니다. 귀 비의무관리대상 집합건물의 관리단은 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 그 구성원으로 하며 당연설립되는 것이고, 소유/의결/집행이 일체화된 단체입니다. 양자는 그 구성원과 조직 성격 자체에 차이가 있었음 아시기 바랍니다.

집합건물법 적용 건축물은 구분소유자들의 합의로 만든 규약과 관리단집회결의로 관리행위의 근거로 사용됩니다. 따라서 귀 비의무관리대상 공동주택은 공동주택법에 따른 준칙을 반드시 적용하여야할 의무사항은 없기에, 기존 1999년 12월 재개정되어진 규약을 그대로 적용하셔도 무방합니다.

왠냐면, 법령이 개정될때마다 규약개정을 하여야하는 사항은 아닙니다. 개정법에 의한 강행규정은 규약에 규정되지 않으면, 법률을 따르시면 될 것입니다.

만약, 그럼에도 불구하고 규약개정을 추진하신다면, 반드시 법률전문가의 자문을 받아 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한법률’과 서울특별시 단지형 집합건물 표준관리규약을 기준으로 하시며, 서울특별시 공동주택 관리준칙으로 관리부분을 보완하시면 될 것입니다. 보다 투명하고 효율적인 관리와 더불어 구분소유자의 재산을 유지·보존하며 거주자(구분소유자 또는 점유자)의 편리한 주거생활을 제공하기 위하는 방향으로 규약개정을 하시면 됩니다.

집합건물법 제28조 제4항에 따른 시·도지사가 보급하는 표준규약은 개개 집합건물의 규모와 형태 등을 감안하여 개개 집합건물의 구분소유자들이 규약을 제정·변경·폐지함에 참고할 기준이 되는 것입니다. 반드시 표준관리규약대로 제정·변경·폐지하도록 하는 강제성을 가지는 것이 아닙니다.

따라서, 단지형 표준관리규약을 참고로 하여 자체 규약 설정·변경의 기준으로 하시고, 관리부분은 서울시 공동주택관리준칙을 참고로 하여 규약을 개정하시면 됩니다.

규약개정의 의결정족수는 강행규정으로 전체 구분소유자들의 관리단집회(반상회)에서 구분소유자 수 및 의결권 각 3/4이상 동의를 받아야 합니다.

즉, 집합건물법의 규약의 제정·변경·폐지에 대하여서는 구분소유자의 의결권은 현장에서 직접투표와 현장투표에 참석이 어려운 구분소유자가 종이문서로 권한행사 하는 방식의 서면결의, 구분소유자의 권한을 제3자에게 위임하는 대리권행사(위임행위)모두 합쳐서 전체 구분소유자의 4분의 3이상 합의가 있어야만 적법한 자치법규로서 인정됩니다.

관리단집회 없이 서면동의 방식으로 진행하신다면, 전체 구분소유자 및 의결권의 4/5이상 동의가 있어야 적법한 규약이 됩니다.

또한, 귀 공동주택은 44년 된 공동주택으로 추후 재건축을 염두에 두신다면 「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」을 근거로 규약 개정하여야 됨을 알려드립니다. 공동주택관리준칙으로는 구분소유자들의 재건축결의 등 소유권에 관한 사항을 규정하기 어려울 것으로 생각됩니다.

따라서,‘단지형 집합건물 관리규약’을 기준으로 하시고 관리부분은 공동주택관리 준칙을 참고하여 보완하시데, 기본적인 사항은 집합건물법을 따르고 나머지는 규약에 구분소유자의 합의로 정해서 규약에 정하시면 됩니다.

즉, 공동주택의 관리부분은 공동주택관리규약 준칙에 따르시면 될 것같으며, 구분소유자의 소유에 관한 사항은 집합건물법을 준용한 단지형 집합건물 표준관리규약을 따르시면 될 것입니다. 따라서, 혼합한 규약변경은 집합건물법에 따라야 함을 알려드립니다.

계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

	서 울 특 별 시 장
주무관	박세중		주택정책개발센터장	정종대		주택정책과장	08/29 송호재
협조자
시행	주택정책과-15114	(		)	접수		(		)
우	04524	서울특별시 중구 세종대로 110	/
전화	2133-7038	/전송	2133-0748	/	wise67@seoul.go.kr	/	부분공개(6)