문서번호	도시관리과-2255
결재일자	2018.2.28.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제32호

							시 민
★전문관	도시관리정책팀장		도시관리과장		도시계획국장			행정2부시장
정광재	명노준		임창수		권기욱			02/28 김준기
협 조
		법무담당관				장영석
		도시계획과장				양용택
		예산5팀장				박진용
		종합계획팀장				정성국
		도시경관팀장				代심상훈
		주거지관리TF팀장				안수기
		도시관리운용팀장				김동구
		도시관리지원팀장				代장명호
		도시관리계획팀장				이예림

상업지역 내 공동주택 건립 관련 도시관리 체계 개선

2018. 2.

서울특별시

(도시계획국)

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

자연환경 보전 도시	서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다.
역사문화 보전 도시	서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다.
어디서나 편리한 도시	주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다.
대중‧녹색 교통 도시	시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다.
생활안전 도시	자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다.

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

친환경 에너지절감 도시	건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다.
조화로운 경관 도시	건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다.
장소성의 도시	서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다.
참여와 소통의 도시	도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다.
배려와 공존의 도시	다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다.

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

상업지역 내 공동주택 건립 관련 도시관리 체계 개선

○ 30세대 이상의 아파트를 건축하고자 하는 경우 양호한 도시환경 확보를 위해 지구단위계획구역 지정을 의무화 하고 있으나

○ 상업지역은 도시에 미치는 영향이 큼에도 지구단위계획구역 지정 의무대상에서 제외되어 제반 도시계획적 문제가 발생함에 따라 도시관리 체계를 합리적으로 개선하여 상업지역의 활력 증진을 도모하고자 함

현    황

❍ 서울시 상업지역 현황(서울시 전체면적 605㎢의 4.2%)

- 중심상업(0.06%), 일반상업(3.7%), 근린상업(0.14%), 유통상업(0.25%)

상업지역		중심지 체계
세분명	면적(㎡)	도 심(㎡)	광역중심(㎡)	지역중심(㎡)	지구중심(㎡)
소 계	25,271,529	8,109,305	3,283,393	3,479,040	3,775,933
중심상업	358,676	321,414	37,282	-	-
일반상업	22,552,448	7,787,891	3,246,111	2,990,102	3,101,500
근린상업	821,297	-	-	209,017	505,479
유통상업	1,539,108	-	-	279,921	168,954

※ 지구단위계획구역 내 상업지역 현황 : 45개 구역, 13,936,078㎡ (개별법 제외)

❍ 공동주택(아파트) 관련 도시관리 체계

- 상업지역을 제외한 용도지역별 일정규모 이상은 지구단위계획 수립

	주거/공업 /녹지지역	□	2030기본계획 (생활권계획)	□	지구단위계획 수립	□	- 건축허가(주거복합 300세대 ↓) - 사업계획승인(아파트 30세대 ↑, 주거복합 300세대↑)

	상업지역	□	2030기본계획 (생활권계획)	□	-	□	- 건축허가(주거복합 300세대 ↓) - 사업계획승인(아파트 30세대 ↑, 주거복합 300세대↑)

※ 정비사업 준공인가 후 지구단위계획 관리 의무화(도정법 제84조제1항, ‘18.2.9이후)

문제점 및 개선방향

❍ 상업지역은 2030 서울도시기본계획(생활권계획)에서 도시의 중심기능 강화 등을 위해 지정한 중요지역으로서 대부분 지구단위계획으로 관리되고 있으나

❍ 일부 지구단위계획으로 관리되지 않은 지역에서는 건축허가를 통해 고층·고밀 개발로 주변 환경에 미치는 영향이 큼에도 중심기능 역할(도입 용도), 저층부 가로활성화 등 도시계획적 공공성을 검토할 수 있는 관리수단 부재

- 대규모 공동주택 건립 가능한 상업지역의 경우 지구단위계획 수립 대상에서 제외되어 의무 대상인 타 지역과 형평성 결여

- 공개공지 등으로 인한 과도한 밀도증가에 따른 공공성 검토 부족

ex) 여의도 A부지(대지면적 17,795㎡, 공개공지 3,909㎡)의 경우 : 당해지역 용적률 800% × 1.2배 = 960% 적용

상업지역의 지정목적, 특성 등을 종합적 고려한 도시관리 기준 필요

‣ 상위계획 실현 등을 위한 적정한 공공개입

‣ 공동주택 건립에 대한 지구단위계획 수립기준

도시관리 체계 개선

❍ 상업지역에서 30세대 이상 아파트를 건축하고자 하는 경우 지구단위계획구역 지정을 의무화(도시계획조례 시행규칙 개정)

	상업지역	□	2030기본계획 (생활권계획)	□	지구단위계획수립 (신설)	□	- 건축허가(주거복합 300세대 ↓) - 사업계획승인 (아파트 30세대↑, 주거복합 300세대↑)

- 현행 도시계획조례 제16조, 동 조례 시행규칙 제4조에 의한 지구단위계획구역 지정 의무대상에 포함(사업부지 5천㎡ 미만 이고 100세대 미만인 경우로서 나대지 또는 노후도 기준에 적합한 경우 제외)

- 도시계획조례 시행규칙 제4조 개정(안)

현 행	개 정 안
① 조례 제16조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다. 1. 상업지역에서 건축하는 경우 2. 건립예정 세대수가 30세대 미만인 경우 3. 사업부지 면적(사업부지의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적, 상업지역이 포함된 경우에는 그 상업지역 면적은 제외한다)이 5천제곱미터 미만이고 건립예정 세대수가 100세대 미만(도시형 생활주택은 150세대 미만)인 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 사업부지가 건축물이 없는 나대지인 경우 나. 사업부지내 기존 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합한 경우	① 조례 제16조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」제11조제1항에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다. 1. 삭제 2. 건립예정 세대수가 30세대 미만인 경우 3. 사업부지 면적(사업부지의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적은 제외한다)이 5천제곱미터 미만이고 건립예정 세대수가 100세대 미만(도시형 생활주택은 150세대 미만)인 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우 가. 사업부지가 건축물이 없는 나대지인 경우 나. 사업부지내 기존 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합한 경우

※ 경과규정 : 조례 시행일 당시 종전 기준에 의거 건축허가 또는 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전의 규정을 적용할 수 있음

❍ 지구단위계획 수립 기준(고려사항) 신설

- (용도) 저층부 가로활성화를 위한 용도 도입(업무중심 단일용도 지양)

사적․공적 공간의 통합적 가로계획(연속 유효 보행폭 확보)

- (밀도) 주변지역 기반시설 용량, 공공기여 등을 고려한 적정 용적 설정

공개공지 의무면적 추가 확보시 공공성이 인정되는 경우만 용적 부여

- (높이) 도시기본계획, 주변건축물 스카이라인 등을 고려한 적정 높이 설정

- (배치 및 형태) 주변건축물과 연속성 등을 고려하여 조화롭게 계획

※ 재정비 중인 지구단위계획 수립 기준에 반영 예정

향후 계획

❍ 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 개정 추진(도시계획과)

- `18. 2월 : 규제․입법예고 심사, 부패․성별영향평가 의뢰 등

- `18. 3월 : 입법 예고(20일 이상) 및 관련기관 부서 협의, 법제심사

- `18. 4월 : 조례규칙 심의회 심의 및 공포

붙임 : 도시계획조례 시행규칙 개정안 및 입법예고 관련 자료 각 1부.  끝.