문서번호	주거사업과-6529
결재일자	2018.6.11.
공개여부	부분공개(5)
방침번호	행정2부시장 방침 제114호

					시 민
주무관	주거사업과장	주거사업기획관	도시재생본부장		행정2부시장
전정훈	차창훈	김성보	진희선		06/11 김준기
협 조
	도시계획국장			권기욱
	주택건축국장			정유승
	주택정책과장			송호재
	임대주택과장			이진형
	도시계획과장			代한영희
	역사도심재생과장			양병현
	상임기획단장			김세신
	주거사업총괄팀장			이규희
	주무관			장길홍

재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준

도시재생본부

(주거사업과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
정책의제 형성	◆ 정책현안에 대해 현황과 실태를 검토하였습니까? - 현황자료(통계자료 등) 및 실태조사서 검토 타지자체 유사정책 및 국내외 사례 분석 등	■	□
	◆ 시민 및 관련전문가 의견을 반영하였습니까? - (시민참여) 청책토론회, 시민공모, 설문조사 등 - (전문가 자문) 자문위원회, TF운영, 타당성 검토조사 등	■	□
정책수립	◆ 정책화를 위한 제반 법규(근거법령 및 규칙, 지침 등)는 검토하였습니까? - (선거법) 공직선거법 등 각종 법률 저촉여부 - (성별분리통계) 성별분리통계 분석 등	■	□
	◆ 정책(사업) 집행의 직·간접적 영향 및 효과성을 분석 하였습니까? - (갈등) 이해관계 당사자 간 갈등 및 대책 마련 - (사회적 약자) 사회적 약자에 대한 배려 등 - (일자리) 일자리 창출, 직·간접 채용, 전문인력 양성, 창업지원 - (안전) 시민 안전 위험요인 및 대책, 안전 관리 등	■	□
정책집행	◆ 타기관, 민간단체 등과의 협의·협력 및 이견 조정 등을 검토하였습니까? - (타기관) 타기관(중앙정부, 지자체), 민간(단체) 등의 자원 활용 방안 - (자치구 영향) 자치구 행정·인사·재정 부담 및 적정성, 파급효과 분석 등	□	■
	◆ 정책·계획 등의 지속가능성을 검토하였습니까? - (지속가능성) 지역경제 발전, 사회적 형평성, 환경보전 등	■	□
정책홍보	◆ 국내외 정책(사업)홍보방안을 검토하였습니까? - (홍보) 국내보도자료, 기자설명회, 현장설명회 - (정책영문화) 영문제목·요약, 해외언론보도, 외국어 홈페이지 게시 등	■	□
기타사항	◆ 불필요한 외국어·외래어 표현 대신 바른 우리말을 사용하였습니까?	■	□
	◆ 공개 여부를 "비공개"로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? (정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호)	■	□

재정비촉진지구 건축물 용도에 관한 운영기준

용도용적제에 대한 도시계획조례가 개정됨에 따라 “재정비촉진지구내 상업 및 준주거지역의 주거비율 운영기준”(‘14.12.19.)을 개선하여 시행하고자 함.

Ⅰ		관련규정

□ 재정비촉진지구 주거비율 운영기준

○ 상업지역(70) : 주거50%+오피스텔10%+임대10%(준공공7.5+장기2.5)

○ 준 주 거(90) : 주거70%+오피스텔10%+임대10%(준공공7.5+장기2.5)

구분		2013년 이전		2013.4.23.		2014.12.19.
상업지역		주거50%	➡	주거60%(오피스텔10%)	➡	주거70%(오피스텔10%+임대10%)
준주거지역		주거70%		주거80%(오피스텔10%)		주거90%(오피스텔10%+임대10%)

□ 개정 도시계획조례 비교

종    전

현    행(시행 2018.1.14.)

□용도용적제 적용

주택연면적 비율(%)	중심 상업지역	일반 상업지역	근린 상업지역
60 이상 ～ 70 미만	720% 이하	600% 이하	480% 이하
50 이상 ～ 60 미만	790% 이하	650% 이하	510% 이하
40 이상 ～ 50 미만	860% 이하	700% 이하	540% 이하
30 이상 ～ 40 미만	930% 이하	750% 이하	570% 이하
20 이상 ～ 30 미만	1,000% 이하	800% 이하	600% 이하
20 미만	1,000% 이하	800% 이하	600% 이하

□재정비위원회 심의를 거쳐 적용 제외 가능

□저이용 상업지역 활성화를 위해 비주거의무비율(연면적) 차등적용

- 지역중심 이상 30%↑, 지구중심 이하 20%↑

*주) 비주거 의무비율에 오피스텔 등 준주택 제외

□주거 부분 용적률 400% 기본 적용

- 전략적 육성용도 도입시 해당 용적률 비율만큼 주거용 용적률 추가 허용

□재정비위원회 심의시 완화 가능

- 비주거 의무비율 : 연면적의 10% 이상

- 주거 부분 용적률 : 400% 이상

Ⅱ		현안사항

□ 상업지역 건축물 용도비율 비교

도시계획조례					재정비촉진지구
종 전			개 정		운영기준
용적률	주거 비율
800% (기존상업)	용도용적제 적용		□주거 : 용적률 400% □비주거 : 연면적 30% or 20%		□주거 70% (주거50+오피스텔10+임대10) □비주거 30%

□ 문제점

○ 도시계획조례 개정으로 재정비촉진지구보다 주거비율이 완화됨에 따라 촉진지구 지정 효과 감소 및 임대주택(준공공+장기전세) 공급 곤란

○ 상업․업무수요에 따른 탄력적 대응 및 활성화 유도 필요

- 지역에 따라 1~2층을 제외한 비주거는 수요가 부족하여 공실 발생

- 가로활성화 유도 방안 미흡 등으로 활력 저하

○ 개정된 도시계획조례와의 정합성 유지 및 상업지역을 고려한 준주거지역의 운영기준 마련 필요

Ⅲ		개선방안

□ 건축물 용도에 관한 운영기준

【상업지역】

○ 도심 : 전체 연면적의 10%를 공공지원민간임대주택으로 건립하는 경우에 한해 비주거 30% 적용

공공지원민간임대주택 : 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호

- 주거 용으로 사용되는 부분의 용적률 : 400% 이하

- 비주거 의무비율 : 전체 연면적의 30% 이상

○ 광역중심 이하 : 임대주택을 건립하는 경우 도시재정비위원회 심의를 거쳐 비주거 의무비율을 최대 10% 완화

⇒ 완화되는 10%는 공공임대주택 1/2 + 공공지원민간임대주택 1/2 건립

공공임대주택 : 토지매입비 – 기부채납, 건축비 - 표준건축비

※ 공공지원민간임대주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제14호에 따른 ‘주거지원대상자’에게 공급하고 공공임대주택은 행복주택으로 활용

- 광역․지역중심 : 비주거 30% → 20% 이상

□주거 80%(주거․오피스텔등70+임대주택10) + 비주거 20%

- 지구중심 이하 : 비주거 20% → 10% 이상

□주거 90%(주거․오피스텔등80+임대주택10) + 비주거 10%

【준주거지역】

○ 종전(90%) : 주거70+오피스텔10+임대10(준공공7.5+장기전세2.5)

○ 변경(90%) : 주거80+임대주택10(공공임대5+공공지원민간임대5)

□ 적용원칙

○ 적용대상 : 재정비촉진사업

○ 원    칙

- 기 결정된 재정비촉진계획은 인정하되, 용적률을 10% 이상 변경하거나, 도시계획조례를 적용하여 재정비촉진계획을 변경하고자 하는 경우 당해 운영기준 적용

- 도시재정비위원회에서 지역여건을 고려하여 저층부(지상)의 비주거 용도 비율을 결정하되, 1층은 비주거 용도로 계획

- 가로와 접하는 지역은 가로활성화 계획 수립

□비주거 용도 : 오피스텔등 준주택 및 생활형 숙박시설은 제외

□1층 가로활성화 용도는 1층 바닥면적의 2분 1이상 설치하되, 도로의 전면부에 설치

○ 비주거 의무비율 완화에 따른 주택건립규모

- 비주거 의무비율 완화로 건립하는 주택은 국민주택규모 이하의 주택으로 건설하고, 그 중 50%이상은 전용면적 60㎡이하로 건설

□ 변경절차

□ 행정사항

○ 본 운영기준은 방침일부터 시행

- 재정비촉진지구 상업 및 준주거지역 주거비율 운영기준(재정비과-12489호, 2014.12.19.)은 폐지함.

○ 민간임대주택 임대사업자 분양 등 관리 - 주택정책과

○ 공공임대주택 운영․관리 – 임대주택과.  끝.