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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원질의 회신[장기수선계획서 수립후 법적 효력]

***님, 안녕하십니까?

귀하께서 관리소장으로 재임하고 있는 오피스텔은「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정입니다.

귀하께서 질의하신 내용을 종합적으로 아래와 같이 회신하오니 업무처리에 참고하시기 바랍니다.

집합건물법에는 「공동주택관리법」상 공용부분에 대하여 장기수선계획에 의한 장기수선충당금 적립과 같은 규정을 두고 있지 않습니다.

그렇지만 집합건물법은 건물 등의 관리 또는 사용에 관하여 동법에서 규정하지 않은 사항에 대하여서는 각 집합건물의 특성에 맞게 구분소유자들이 규약에서 정할 수 있도록 하고 있습니다(법 제28조 제1항).

장기수선계획은 관리단집회를 통해 규약에 정해져야 사항으로 규약 설정·변경과 같은 방식으로 결의를 통해 구분소유자 및 의결권의 각각 3/4이상 동의를 받아야될 사안입니다.

왠냐면 구분소유자들의 건물 장수명화를 위한 계획이니 만큼, 여기에 따라서 장기수선충당금의 징수금액이 정해지는 만큼 규약에 정해져야될 사안입니다.

다만, 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 봅니다.

관리규약은 구분소유자의 고유 권한인 구분소유권이 포함되기에 점유자(세입자)는 구분소유자로부터 위임을 받아야만 구분소유자의 권한을 행사할 수 있습니다.

아울러, 집합건물법 제38조 제2항에서는 “대리인에 의한 의결권 행사”는 구분소유자가 관리단집회에 직접 출석하지 않더라도 위임을 한 대리인에 의해서 의결권을 행사할 수 있음을 의미하며, 대리인으로 되는 사람은 규약에서 일정한 범위(예를들어 친족, 점유자, 다른 구분소유자 등)으로 제한할 수 있으나 이에 관한 규정이 없다면 구분소유자인지 여부와 관계없이 대리인이 될 수 있을 것입니다.

계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

주무관							박세중			주택정책개발센터장					代박세중					주택정책과장					06/15 송호재
협조자
시행			주택정책과-10376									(						)		접수											(						)
우	04524					서울특별시 중구 세종대로 110															/
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