문서번호	임대주택과-7251
결재일자	2018.6.8.
공개여부	부분공개(5,7)
방침번호

			시 민
주무관		임대계획팀장	임대주택과장
심현주		백윤기	06/08 이진형
협조

공공원룸주택 매입관련 2차 실무자 회의 결과 보고

2018. 6.

주택건축국

(임대주택과)

공공원룸주택 매입관련 2차 실무회의 결과 보고

도시형생활주택(원룸형주택) 매입과 관련하여 그동안 문제점, 개선사항 등을 파악하고자 직접 사업 참여자의 의견을 청취하고 그 결과를 보고드림

□ 회의개요

○ 일     시 : 2018. 6. 5.(화) 15:00 ~ 17:00

○ 장     소 : 임대주택과 사무실

○ 참 석 자 : 총 5인

- 임대주택과(2) : 임대계획팀장, 담당자

- 서울주택도시공사(1) : ******

- 외부(2) : **************************

□ 회의내용

○ 강남3구 및 도심3구 매입신청 저조 사유

- 공공원룸주택 보유 현황

(단위:호)

자치구	2012	2013	2014	2015	2016	2017	계
강남구	-	-	28	-	17	17	62
송파구	20	-	32	47	15	19	133
서초구	-	-	-	-	-	-	-
종로구	-	-	-	-	-	-	-
중구	-	-	-	-	-	-	-
용산구	-	-	-	-	-	-	-

**********************************************입

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○ 사업 참여자 입장에서 공공원룸매입사업에 대한 개선·보완사항 등

□ 회의결과

1. 도심3구 및 강남3구 매입신청 저조 사유

【도심3구】

○ 구도심지역의 경우 부정형토지 및 필지가 협소하고 도로여건이 좋지 않으며, 재개발/뉴타운 학습효과로 강성민원으로 인한 구청자체 내 인허가 처리도 까다롭게 진행됨

- 종로구 : 건축기준(주차장 및 전용면적) 강화로 사업진행 어려움

- 용산구 : 분양이 잘 되는 지역으로 분위기상 임대사업지역은 아니며, 투자목적의 접근이 많아 악성민원으로 변질되는 경우가 많고 민원으로 인해 지체될 경우 수익부분이 이자로 부담되는 리스크가 있음

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- 중  구 : 신당동의 경우도 평당 3천만원대 육박하고 있는 실정임

○ 토지비만 가지고 판단할 사항은 아니지만 기존 매입임대가 없는 지역의 경우 사업성을 검토할 경험치가 없어 리스크에 대한 부담감이 있으며, 한번 매입이 성공하면 그 지역으로 몰려드는 경우가 많음

【강남3구】

○ 강남3구의 경우 실질적으로 고가의 토지비가 문제임

- 감정가격이 높으면 임대료도 높아지므로 서울주택도시공사의 부담이 있음(높은 감정가격으로 탈락되는 경우 발생)

○ 강남구 세곡동이 동작구와 관악구가 가격면에서는 비슷하지만 제반여건, 인프라는 동작구나 관악구 지역이 훨씬 좋아 강남구 이지만 경쟁력은 더 떨어짐

○ 토지가격이 평당 3천만원이 넘어가면 사업성이 없으며, 요즘 호당 2억5천만원까지 강남쪽은 호당 단가 3억5천까지 올라가는 추세임

【공통사항】

○ 매입 신청시 토지매매계약서 및 계약금 송금증까지 첨부하여야 하므로 확실히 검증되지 않는 지역은 리스크가 큼

- 고가의 토지비는 매입심의 부결 시 높은 손실금 발생하여 사업 진행 곤란

○ 서울주택도시공사의 품질점검(6회)이 까다로와 품질·시공이 확실한 사업주만이 일반분양보다 안정성이 확보되어 선호하는 경향이 있음

- 전용면적 30㎡ 주로 설계

2. 공공원룸 활성화 방안

○ 다세대와 원룸 시장이 중복(공고 조건 동일)되어 차별화가 불가능함

- 같은 조건일 경우 감정평가 시 원룸이 공사비가 높게 반영되어 200평이하 1동 규모는 원룸이 유리하나, 중개업소에서 다세대로 유도하는 경향이 많음

※ 다세대는 중개사무소가 개입(중개수수료 수입)되나, 원룸은 중개사무소 미개입

○ 경기가 불확실하므로 올해, 내년까지는 사업신청 물량이 많을 것으로 예상

- 초창기 마진율 : 매매가대비 15% 수준, 현재 마진율 : 5~7% 수준

○ 커뮤니티시설이 입지할 경우 기성금 지급율을 수요자맞춤형과 같이 60% 요청

- 실유효평수로 감정하므로 공용시설이 늘어나면 전체 수익률이 감소함

⇒ 커뮤니티시설로 인한 손실부분을 기성금 지급율로 대체 요청(50%→60%)

○ 커뮤니티시설 등 공용시설에 대한 관리미흡으로 슬럼화되는 경향이 있으므로 관리시스템이 같이 가동되어야 함(공용시설 확충은 시기상조)

- 불필요한 커뮤니티공간, 동네주차장화, 화단 쓰레기 무단투기 등

○ 유휴부지 민간사업과의 연계 필요

○ 확장면적 감정가격 반영 등 매입단가 현실화

□ 향후계획

○ 서울주택도시공사에서 사업자 요청사항 및 국고보조금 호당 매입단가 현실화를 위한 세부검토 실시.  끝.