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		서울특별시
수신	내부결재
(경유)
제목	민원질의 회신 [집합건물에서 공용부분의 관리비 부과 등]

***님, 안녕하십니까?

귀하께서 구분 소유하고 계시는 대규모 상가는「집합건물법의 소유에 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)이 적용됩니다. 이 법은 민사특별법으로써 건물의 소유관계나 대지사용권 등 구분소유에 관한 핵심사항만을 규정하는 등 필요한 사항 이외는 가급적 관리단 집회결의 내지 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 집합건물의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 자율성과 사적자치의 원칙을 최대한 존중하고 있는 실정으로 인해, 공동주택관리법을 적용받는 150세대이상 아파트처럼 관리단을 조사하거나 시정지시 등 관리·감독의 권한부여가 현재로는 집합건물법상에는 없습니다. 이점을 양해하여 주시기 바랍니다.

귀하께서는 공용ᅟᅪᆫ리비 부과기준과 공용관리비 감면에 대하여 문의하였기에 집합건물법 해석사례집(법무부, 2015)을 참고하여 아래와 같이 회신합니다.

먼저, 집합건물법 제17조에 따르면 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취한다”라고 규정되어 있으며, 이에 유사 대법원 판례에서는“ 집합건물의 전(前) 구분소유자의 경략인인 특별승계인에게 승계되는 공용부분의 관리비는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.”고 하였습니다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598, 3604 판결)

구체적으로 “상가건물의 관리규약 상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출하지 않으면 안되는 성격의 비용에 해당 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분의 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 모든 구분소유자 및 특별승계인에게도 적용되는 공용부분의 관리비로 보아야 한다”고 판시하였습니다.

또한, 관리비 감면등에 대하여서는 하급심의 판례를 참고하시기 바랍니다.

“구분소유자 중 일부에 대하여 관리비를 감면하는 것은 결국 관리규약 변경에 해당하므로, 관리단대표나 관리위원회의 결정이 아닌 관리단 총회의 의결이 요구된다

(수원지방법원 성남지원 2014가합3197 판결).

이는, 관리비라 함은 해당집합건물에 거주(소유)하고 있는 구분소유자의 공동의 이익을 위하여 지출되는 비용이라는 성격이 강하기에 일부 구분소유자(공실)에게 대해서만 관리비를 감면한다는 것은 관리규약 변경에 해당되는 결과를 가져오므로 부득이하게 집합건물법 제29조에 따라 총회개최시, 구분소유자 3/4이상 및 의결권 3/4의 동의를 받아야만  효력이 발생하며, 서면결의시는 구분소유자 4/5이상 및 의결권 4/5의 합의가 필요한 중요한 사안임을 알려드립니다.

이처럼, 본인 소유의 사우나에 대한 일부관리비 부과 면제 등 “관리인에게 부정한 행위나 그밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에  청구할 수 있다”(집합건물법 제24조 제5항).

이처럼, 사실행위 판단 등에 대한 법률적 결과가 달라지는 사안에 대하여서는 가급적 법률구조관리공단의 무료법률 상담이나  법률적문가의 도움울 받아서 소를 제기하시기 바랍니다.

계속해서 서울시정에 많은 관심과 참여를 부탁드립니다.

주무관							박세중			주택정책개발센터장					정종대					주택정책과장					04/17 송호재
협조자
시행			주택정책과-6874									(						)		접수											(						)
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