문서번호	도시관리과-9801
결재일자	2017.8.29.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제200호

							시 민
★주무관	도시관리정책팀장		도시관리과장		도시계획국장			행정2부시장
정광재	명노준		임창수		김학진			08/29 이제원
협 조		주택건축국장				정유승
		임대주택과장				임인구
		도시경관팀장				한영환
		주거지관리TF팀장				안수기
		도시관리운용팀장				김동구
		도시관리지원팀장				김영호
		도시관리계획팀장				이예림

주택법 지구단위계획 의제처리 개선방안

2017. 8.

서울특별시

(도시계획국)

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

자연환경 보전 도시	서울의 자연환경이 지니는 고유한 생태적․경관적 가치를 온전하게 보전한다. 내사산과 외사산, 한강과 지천 등을 보호․복원하여 서울의 환경적 정체성과 상징성을 확립․강화하고, 시민이 일상생활 속에서 자연을 쉽게 접할 수 있는 건강한 도시를 만든다.
역사문화 보전 도시	서울의 역사문화유산은 우리 민족의 유구한 역사가 축적된 대한민국의 소중한 문화유산이므로 온전히 보전하여 미래 세대에 계승한다. 나아가 유‧무형의 역사문화유산을 창조적으로 활용하여 시민의 문화생활을 풍요롭게 하는 미래가치를 창출하고 도시활성화에 기여하도록 한다.
어디서나 편리한 도시	주거지와 일터가 가까운 도시 공간구조를 꾀하여 시민의 출퇴근 비용을 줄이고 지역 간 균형발전을 도모한다. 다양한 상업․문화시설을 역세권에 복합적으로 조성하여 어디서나 편리한 보행 중심 도시공간을 만든다.
대중‧녹색 교통 도시	시민 모두의 이동권을 보장하고 환경오염과 교통혼잡을 줄이기 위해 대중교통을 중심으로 한 도로 및 교통체계를 만든다. 보행․자전거 등 녹색교통 이용의 편의성을 높이고, 차량에 앞서 보행의 안전성과 쾌적성을 우선시하는 가로환경을 조성한다.
생활안전 도시	자연지형에 순응하고 물의 순환을 회복시키는 도시계획으로 재해로부터 안전한 도시를 만든다. 각종 재난을 예방하고 최소화하며 신속하게 복구할 수 있는 위험관리시스템을 구축한다. 범죄로부터 안심하고 생활할 수 있는 밝고 활력 있는 도시환경을 조성한다.

서울 도시계획, 미래 100년의 약속

서울 도시계획 헌장

친환경 에너지절감 도시	건축 등의 개발 행위는 주어진 자연환경 여건을 존중하고 신․재생에너지를 활용하여 건물에너지 소비를 줄이는 등 지속가능한 개발을 추구한다. 특히 공공건물과 시설은 에너지 절감에 앞장선다.
조화로운 경관 도시	건축물․시설물․구조물은 서울의 자연환경 및 역사경관과 어우러지며 주변 건축물과 조화를 이루도록 한다. 도시․주거환경의 획일성을 극복하고 각 지역의 특색을 살린 다양하고 개성 있는 경관을 창출한다.
장소성의 도시	서울 각 지역 고유의 특성과 공동체의 기억을 보호하여 장소의 다양성을 유지한다. 다채로운 삶의 가치와 시대적 경험이 담긴 장소 만들기를 통해 도시재생과 환경정비의 질(質)을 높이고 특화된 지역발전을 도모한다.
참여와 소통의 도시	도시계획의 수립 과정에 모든 시민이 자발적․민주적으로 참여하여 다양한 이해관계가 폭넓게 반영될 수 있도록 한다. 지역 주민과 공공행정기관 사이에 지속적으로 소통할 수 있는 협력체계를 구축하여 지역공동체를 활성화하는 데 기여한다.
배려와 공존의 도시	다양한 계층과 세대가 함께 어울릴 수 있는 사회통합적 도시계획을 지향한다. 장애인, 노약자, 어린이, 임산부 등을 우선적으로 배려하는 복지 생활환경을 조성하고, 국적, 인종, 언어, 종교, 문화의 차이를 포용하고 다양성을 존중하는 국제도시의 면모를 갖춘다.

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□	전문가 자문회의
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□	보도자료
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

주택법 지구단위계획 의제처리 개선방안

저층주택지 전면철거 후 공동주택(민영주택·장기전세주택) 건립에 따른

도시계획․사회적 부영향 최소화를 위한 개선방안을 마련 시행하고자 함

Ⅰ		추진배경

단독주택 재건축사업 폐지되었으나 민영주택사업은 허용되고 있어 기존 도시조직을 미고려한 무분별한 개발로 도시문제 발생

❍ 여전히 전면철거 방식에 의존한 사업 추진(기존 도시조직 미고려)

❍ 저층주택지 철거 후 아파트 위주 개발로 주택유형의 획일화 가속

정책․환경 변화에 대응한 도시계획적 공공성 확보 필요

❍ 지역특성과 매력을 살린 보전․재생으로 패러다임 변화

❍ 노후화가 가속되고 있는 저층주거지에 대하여 소규모주택 정비 활성화를 위한 정비사업 제도 도입(빈집 및 소규모주택정비 특례법 ; 18.2.9시행)

❍ 사업성 중심의 민간주도 사업에 따른 대규모 아파트 단지의 폐쇄성, 반도시성 완화를 위한 선제적인 도시계획적 검토 필요

Ⅱ		추진경위

❍ ’03.06.16.  지구단위 의제처리 사전자문제 시행(주촉법, 2부시장방침)

- 1만㎡미만 區, 1만㎡이상 市(용도지역 세분 - 공동위 자문, 外 - 부서협의)

❍ ’07.05.06.  지구단위 의제처리 기준 개선(주택법, 2부시장 방침)

- 주촉법 폐지 등 여건변화 반영, 1만㎡이상은 모두 市 공동위 자문

❍ ’16.12.20.  지구단위 의제처리 협의절차 개선(2부시장 방침)

- 지구단위계획 의제처리시 모두 시장과 협의, 1만㎡미만 區 권한위임 추진

❍ ’17.02.13.  주택법 지구단위 의제시 주민의견청취 시달(국토부/시/구)

❍ ’17.01.~06.  개선방안 전문가 자문 / 관계부서 협의 및 보고(2부시장)

❍ ’17.07.13.  조례 개정(1만㎡ 미만 지구단위 변경 의제처리 자치구 권한위임)

❍ ’17.06.19. / 08.08. 주택법 지구단위 의제처리 개선방안 보고(2부시장)

Ⅲ		사업계획승인에 따른 지구단위계획 의제 현황

관련규정 : 사업계획승인시 지구단위계획 결정 의제 (주택법 제19조)

❍ 도시건축공동위원회 심의 생략(관계행정기관 협의로 처리)

주택법 의제 관련 사전자문 현황

구 분		‘13년도	‘14년도	‘15년도	‘16년도	`17년도	합계	비고 (진행중)
역세권 장기전세	건수	7	2	4	1	-	14	3
	세대수	2,823	583	1,578	525	-	5,509	3,489
주택조합 등	건수	2	2	2	2	2	10
	세대수	827	958	1,607	943	897	5,232
합계	건수	9	4	6	3	2	24	3
	세대수	3,650	1,541	3,185	1,468	897	10,741	3,489

Ⅳ		사업계획승인 시 지구단위계획 의제 문제점

도시관리계획 수립 절차 생략으로, 기존 주택의 집단적 정비에 대한 종합적인 도시계획적 검토 미비

❍ 도시관리계획 입안․심의 생략으로 종합적인 도시계획적 검토 미흡

사전자문제 법적안정성 및 효용성 제고 필요

사전자문제는 사업의 예측가능성을 높여 민원인의 편의를 제고하고 계획의 공공성 확보에 일정부분 기여하였으나,

❍ 사업계획승인신청 이전 사전자문 실시의 법적근거 미비

- 사업계획승인신청 시 지구단위계획 의제 서류 제출토록 규정

❍ 사전자문 이후 부동산가격 상승, 보상을 염두에 둔 신축 행위 유발, 조합원 모집 수단으로 오용되어 선의의 피해자 등 사회적 부작용 발생

❍ 사전자문과 사업승인 신청요건(동의율) 상이에 따른 운영상 혼란 초래

- 사전자문 신청(토지면적의 2/3), 사업계획승인 신청(80~95%)

사업자 중심의 개발계획 제안으로 공공성 고려 미흡

❍ 주변여건을 고려하지 않는 용도지역 상향과 그에 따른 기반시설 기부채납은 밀도 상향으로 이어져 경관 부담

❍ 사업대상지 입지요건 등에 대한 관리기준 부재함에 따른 저층주거지의 획일적인 공동주택화로 주변과 부조화 초래

❍ 기존 가로조직 및 연접부 경관을 고려하지 않은 대규모 획지계획 및 과도한 건축물 높이계획 등 사업성 중심의 지구단위계획 제안

Ⅴ		주택법 지구단위계획 의제처리 제도개선 내용

1		사업계획 승인시 지구단위계획 의제처리 절차 개선

❍ 사업계획 승인신청 前 공동위원회 사전자문제 폐지

- (현행) 사업계획 승인신청 前 공동위원회 사전자문

사전자문 신청 (토지면적 2/3이상 동의)	□	공동위원회 사전자문	□	사업계획승인 신청 (80~95%이상 권원 확보)
주민 ▶ 자치구		서울시		주민 ▶ 자치구

- (개선) 사업계획 승인신청 後 관련기관 협의(공동위원회 자문)

사업계획승인 신청 (지구단위계획 의제) (80~95%이상 권원 확보)	□	주민의견 청취	□	관련기관 협의(자문) 의견통보
		관련기관 협의 (필요시 공동위 자문)
주민 ▶ 자치구		자치구 ▶ 서울시		서울시 ▶ 자치구

※ “先 계획 後 개발”을 통한 도시계획의 공공성 확보를 위하여  국토계획법에 따른 주민제안(토지면적 2/3동의)에 의한 지구단위계획 수립 또는 정비사업 등 도시계획사업 유도

※ 사업계획승인 요건(주택조합의 경우 95% 소유권 확보 등)이 충족되는 경우로서 계획의 공공성에 대한 사전자문 필요성이 인정되는 경우에는 별도 적용

2		지구단위계획 수립 기준 개선

① 지구단위계획 수립 입지 기준(신설)

❍ 현행 : 별도 입지기준 없음

❍ 개선 : 다음 지역은 공동주택 건립을 위한 지구단위계획 수립에서 제외

- 성곽주변 등 역사, 문화, 장소, 옛 정취 보전 등 입지 특성화 지역

- 전용주거지역, 1종 주거지역, 구릉지 연접부 등 양호한 저층주택지 보전과 자연경관 보호가 필요한 지역

- 정비(예정)구역 해제지역

* 양호한 저층주택지 보호를 위해 입지기준 신설

② 용도지역 계획(용도지역 상향기준)

구분	현 행	개 선
원칙	ㅇ spot zoning 최소화 (1만㎡이상/가구단위) ㅇ 필요성 인정시 1단계 상향 원칙 ㅇ 전용주거 주변(50m) / 1종주거지역 내 용도상향 - (불허) 대상지 반경 200m이내 4층이하 건물수 70% 초과 - (위원회 판단) 4층이하 건물수 70% 이내	모든 용도지역 상향은 원칙적으로 불허
기준	ㅇ 대상지 요건 및 입지요건 → 위원회 판단, 용도샹향 - (대상지 요건) 역세권 형성 등 지역여건이 변화된 경우 등 - (입지 요건) ․ (2종7층) 2종7층 및 2차로에 연접 ․ (2종) 2종 및 보차 구분된 2차로에 연접 ․ (3종) 3종 및 보차 구분된 3차로에 연접 ․ (준주거) 역세권으로 간선도로에 연접

* 용도지역 상향 및 층수완화를 목적으로 하는 지구단위계획 수립 지양

* 공공임대주택 등 그 필요성이 인정되는 경우 별도 적용

③ 가구 및 기반시설 계획(신설)

❍ 현행 : 별도기준 없음

❍ 개선 : 다음의 계획수립 원칙과 기준에 의거 계획 수립

- (원칙) 무분별한 철거 위주의 개발을 탈피, 지역의 특성과 잠재력을 고려하여 지역의 특성화된 가로는 가급적 유지하여 계획

- (기준)

․특성화가 필요한 기존 가로구조는 가급적 유지하여 활성화 계획 수립

․기반시설(도로, 공공청사 등)은 공공성이 있는 경우에 계획하고 인센티브 목적의 기부채납 계획은 지양

․기반시설 기부채납에 따른 인센티브는 그 공공성의 정도에 따라 인센티브 부여(사업으로 인한 완화차로 확보 등은 인센티브 미부여)

* 도시건축공동위원회 등에서 그 필요성이 인정되는 경우는 별도 적용

④ 역세권 장기전세․행복주택 건립 관련 지구단위계획 수립 기준

❍ 용도지역계획(용도지역 상향 기준)

구 분	현 행	변 경
1차 역세권	준주거지역까지 세분(변경)	준주거지역까지 세분(변경)
2차 역세권	지형, 기반시설, 건축물 등 인접한 주변 여건을 감안하여 다음 기준에 따라 세분(변경) < 준주거지역 > - 상업지역 또는 준주거지역과 연접한 경우 - 제3종일반주거지역에 접하고 (보조)간선도로 이상의 도로에 접할 경우 < 제3종일반주거지역 > - 제2종일반주거지역 또는 제3종일반주거지역과 연접한 경우 - 간선도로 이면부 - 기타 준주거지역으로 세분변경이 바람직하지 못한 지역	현행 용도지역 유지

❍ 용도지역의 분리 기준

구 분	현 행	변 경
용도지역	하나의 사업대상지는 하나의 용도지역으로 결정	1차 역세권과 2차 역세권은 별도 용도지역 적용

❍ 층수 제한 기준 변경

※ ① 입지기준 ③ 가구 및 기반시설계획은 역세권 공동 적용

구 분	현 행		변 경
	지역․지구중심	그 외 지역
준주거	복합 : 50층 이하 주거 : 35층 이하	복합 : 40층 이하 주거 : 35층 이하	35층 이하
제3종일반주거지역		35층 이하
제2종일반주거지역	25층 이하	25층 이하	25층 이하

[역세권 장기전세․행복주택 건립에 따른 운영기준 개선 주요내용]

❍ 공공임대주택 공급면적 비율조정

구 분	현 행	변 경
60㎡ ~ 85㎡ 미만	20% 이하	-
45㎡ ~ 60㎡ 미만	80% 이상	20 ~ 40% 이하
45㎡ 이하		60 ~ 80% 이상

❍ 역세권의 범위 산정기준 조정

※ 제반 사업요건은 강화하되, 역세권 범위 확대를 통하여 민간 참여 유도

※ 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제16조의2 제1항 개정 추진

구 분	현 행	변 경	비 고
역세권 범위	역의 중심으로부터	역의 승강장 경계로부터

Ⅵ		행정사항

시행일 : 방침일로부터 시행

❍ 시행일 당시 주택법 지구단위계획 의제처리 절차를 진행 중인 경우개선방침의 취지 및 그 간의 진행경과 등을 고려, 사안별로 검토 처리

- 市에 접수된 것을 기준으로 본 방침대로 처리함을 원칙으로 하되, 본 방침 적용이 어려운 합리적 이유가 있는 경우에는 공동위 자문 등을 통해 처리

붙임 : 주택법 의제 진행중인 주요사업 개요 1부.  끝.