문서번호	임대주택과-17221
결재일자	2017.12.28.
공개여부	부분공개(7)
방침번호

				시 민
주무관	임대계획팀장	임대주택과장		주택건축국장
안홍기	백윤기	임인구		12/28 정유승
협 조

- 신사동19번지주택재건축정비사업 -

재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고

2017. 12.

주택건축국

(임대주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□	은평구 건축과 서울주택도시공사
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	■	□

- 신사동19번지주택재건축정비사업 -

재건축 소형주택 매입비 산정 검토보고

은평구 신사동 19-190번지 일대 재건축 소형주택 매입 협의 요청이 있어 관련 규정에 따라 매입비 산정에 대한 적정성 여부를 검토하여 보고드림

1		사 업 개 요

□ 사 업 명 : 신사동19번지주택재건축정비사업

□ 위    치 : 서울특별시 은평구 신사동 19-190번지 일대

□ 사업면적 :  17,747.20㎡

□ 연 면 적 : 53,727.94㎡

□ 건축규모 : 지하3층/지상2~15층, 6개동 380세대**************

□ 재건축소형주택 규모 및 매입비 산정액

구 분 (계약면적/형별)	세대수	총 매입비(원)	세대 당 매입비(원)
			건축비	부속토지
합 계	**	2,496,428,000	-	기부채납
*************	**	2,496,428,000	113,474,000

2		추 진 경 위

□ 2006.07.13.	사업시행인가(변경승인 : `15.07.02.)

□ 2015.10. 30.	관리처분계획인가

□ 2016.02.02.	착공승인

□ 2017.	12.21.     매입비 산정 적정성 검토 사전 업무협의

□ 2017.12.27.	매입비 검증협의회 개최

3		매입비 신청 내역(사업시행자 요청)

□ 공급요청 가격 : 2,496,428,000원********

□ 건축비 산정

❍ 총  괄(세대별 건축비)

(단위 : 원)

계약면적(형별)	세대수	세대별 건축비
*************	**	113,474,000

❍ 지상층 건축비(세대별)

(단위 : 원)

지상층 면적	구 분	단가(원/㎡)	세대별 건축비
************	11~20층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하	1,019,400	85,007,766

❍ 지하층 건축비 : 표준건축비의 63%로 산정(세대별)

(단위 : 원)

지하층 면적	구 분	단가(원/㎡)	세대별 건축비
************	11~20층 이하 주거전용면적 50㎡초과~60㎡이하	642,222	23,826,436

※ 표준건축비 1,019,400원 : 11~20층 이하, 전용면적 50㎡초과~60㎡이하 적용

❍ 건축비 가산 항목 산정(세대별)

(단위 : 원)

계약 면적(형별)	세부 항목별 산정내역
	합 계	발코니 새시	발코니 확장	시공보증수수료
*************	4,640,533	129,362	4,493,056	18,115

※ 건축비 가산항목 검증협의회 사전협의

○ 일시/장소 : 2017.12.27.(수) 14:00 ~ / 조합사무실

○ 참  석  자 : 총 5명

- 서울시 임대주택과 담당, 은평구 건축과 담당, 조합장, 용역업체(**********),        (주)효성 공무차장

○ 회의결과

⇒ 제출된 자료에 대한 사업시행자의 용역업체(*************)의 설명 및

비용 검토 후 건축비 및 가산항목 중 발코니 확장 및 발코니 새시 등 검토 협의

☞ 지상층 건축비 : 적정

☞ 지하층(지하주차장, 기계실 등, 표준건축비의 63% 적용) 건축비 : 적정

☞ 건축비 가산항목 산정 : 조합 등 관계자가 아래 가산비용에 대해 적정의견 제시함

- 발코니새시(표준건축비의 4.7% 반영) : 적정

- 발코니확장(이중단열창, 골조및마감, 국토부 발코니확장 비용 심사참고기준 적용) : 적정

- 시공보증수수료(소형주택 부분) : 적정

☞ 기타 가산항목 산정

- 공동주택성능등급에 따른 가산비용, 분양가심사위원회 결정사항 등 : 해당 없음

4		검 토 결 과

□ 건축비 산정 : 적정

❍ 지상층 건축비 산정 내역(세대별)

(단위 : 원)

계약 면적(형별)	세대수	면 적(㎡)	표준건축비	건축비
*************	**	83.39	1,019,400	85,007,766

❍ 지하층 건축비 산정 내역 ⇒ 표준건축비의 63%로 적용(세대별)

(단위 : 원)

계약 면적(형별)	세대수	면 적(㎡)	표준건축비	건축비
*************	**	37.10	642,222	23,826,436

❍ 건축비 가산항목 산정 : 적정

- 시공보증수수료 :(소형주택의 전용면적/총 전용면적) × 시공보증수수료

- 발코니 새시 : 표준건축비의 4.7% 반영 산정

- 공동주택성능등급에 따른 가산비용 등 : 해당사항 없음

□ 인계자의 제출 서류 및 확인 사항

연번	제 출 서 류	확 인 사 항	비 고
1	건축비 및 가산항목 비용 산출내역서	매입비 적정성 여부 검토	적정
2	동․호수배치도 및 관련서류	동․호수 배정 타당성 확인	적정
3	소형주택 현황사진	건립 추진상황 확인	적정

❍ 인계자의 제출서류에 의한 대한 타당성 등 검토

□ 소형주택 공급비율 : 적정

- 소형주택 인계의무자인 신사동19번지주택재건축정비사업조합에서 제출한 인계서류 등을 검토한 바, 소형주택에 대한 공급은 관련 규정을 준수하였음

□ 소형주택 동․호 배치도 현황 : 적정

- ****를 규모유형별 소형주택 혼합배치

□ 인수가격(건축비, 가산항목비용 등) 적정성 검토 : 적정

① 소형주택 매입비 산정에 있어 부속토지는 관련규정에 따라 기부채납

② 발코니 새시는 표준건축비의 4.7% 반영하여 산정

□ 인수가격(매입비) 세부 산정내역

❍ 총 매입가격 : 2,496,428,000원(천원미만 절사)

구 분 (계약면적/형별)	세대수	세대별 공급가격(원)	총 공급가격(원)
합 계	**	-	2,496,428,000
*************	**	113,474,000	2,496,428,000

❍ 토지비 : 기부채납(최종 사업확정에 따라 토지면적 조정은 가능)

구 분(계약면적/형별)	세대수	대지 지분(세대당)	검토 결과
합 계	**	-	기부채납
*************	**	33,8151㎡

❍ 기본건축비(세대별)

- 공공주택 특별법 시행규칙 별표7 및 국토교통부 고시 제2016-339호

*************

구 분	산 출 기 초		검토 결과(원)
총 계				113,474,735
기본 건축비	지상층 면적		1,019,400원/㎡(표준건축비)×83.39㎡	85,007,766
	지하층 면적		642,222원/㎡(표준건축비 63%)×37.10㎡	23,826,436
가산 항목	발코니 새시		47,912원/㎡(표준건축비의 4.7%) ×2.70㎡	129,362
	발코니 확 장	이중단열창	190,000원/㎡ ×1.1×11.67㎡	2,439,030
		골조, 마감	106,000원/㎡ ×1.1×17.616㎡	2,054,026
	시공보증수수료		(59.94㎡/26,447.77㎡)×7,993,000원	18,115

5		매입계약 체결

□ 인수가격(매입비) 지급

(단위 : 원)

구 분	합 계 (매입금액 100%)	계 약 금 (매입금액의 20%)	중 도 금 (매입금액의 60%)	잔 금 (매입금액의 20%)
				준공 이후(10%)	소유권 이전 후(10%)
지급금액	2,496,428,000	499,285,600	1,497,856,800	249,642,800	249,642,800
지급시기	-	계약체결 후	건축공정 80% 까지	준공인가 이후	이전등기 완료 후

❍ 인계․인수자

- 인계자 : 신사동19번지주택재건축정비사업조합 조합장 ***

- 인수자 : 서울특별시장 (대리 은평구청장)

❍ 인계․인수 근거 : 소형주택 매매(분양) 계약서

- 계약금은 매입가격 총액의 20%로 하되, 현장점검을 거쳐 소형주택 이상 유․무를 확인 후 지급

❍ 소형주택 매매계약 체결 결과 관련 기관 통보

- 소형주택 공급․관리 기관 통보 : 서울주택도시공사

□ 매입비 산정 검토 근거규정

❍ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3

❍ 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정기준(공공주택 특별법 시행규칙 별표7)

❍ 공공건설임대주택 표준건축비(국토교통부 고시 제2016-339호)

❍ 매입주택(소형, 임대, 장기전세) 업무 처리기준(서울특별시)

□ 행정사항

❍ 매입(소형, 임대, 장기전세)업무 처리기준 개정〔임대주택과 - 4774호(‘15. 4. 17.)]에 따라 계약 승인 및 예산 재배정 조치

따로붙임 1. 매입비 산출 검토서 1부.

2. 매입비 검증협의회 검토의견서 1부.  끝.