문서번호	공정경제과-11216
결재일자	2017.10.12.
공개여부	부분공개(6)
방침번호

		시 민
주무관	상생협력팀장	공정경제과장
김현창	홍은미	10/12 김창현

젠트리피케이션 해결방안 모색을 위한

주요상권 임대료 실태조사 용역결과 보고

2017. 10.

경 제 진 흥 본 부

(공 정 경 제 과)

젠트리피케이션 해결방안 모색을 위한

주요상권 임대료 실태조사 용역결과 보고

젠트리피케이션 현상으로 지역공동체 붕괴 및 영세상인 불합리한 이전 등 사회적 문제발생에 따른 해결방안을 모색하고자 실시한 주요상권 임대료 실태조사 용역결과를 아래와 같이 보고드림

□ 사업개요

○ 건    명 : 젠트리피케이션 발생 주요상권 임대료 실태조사 용역

○ 용역기간 : 2017. 9. 7 ~ 9. 22

○ 용역업체 : ㈜파워리서치

○ 조사지역 : 17개 지역( 진행지역 5, 진행 예상지역 8, 일반지역 4)

□ 기존 진행지역 : 홍대, 가로수길, 경리단길(이태원), 대학로, 서촌·북촌

□ 진행 예상지역 : 연남동, 망원동, 해방촌, 이화동·익선동, 중림동, 성수동, 샤로수실, 창동·상계

□ 일반지역      : 동서남북 권역별 1곳(목동, 양재동, 천호동, 미아동)

○ 조사업종 : 카페, 음식점, 주류, 화장품/잡화, 통신사 등 5개 업종

○ 조사대상 : 각 지역별 각 30개소 총 510개 업소

□ 일반현황

○ 설문참여 및 조사지역 현황

- 성  별 : 남성 62.5%, 여성 37.5%

- 연령별 : 20대 6.1%, 30대 31.2%, 40대 30%, 50대 22.9%, 60대 이상 9.8%

- 유형별 : 진행지역 29.4%, 진행 예상지역 47.1%, 일반지역 23.5%

- 위치별 : 도로변 상가 48.4%, 이면도로 상가 51%, 지하상가 0.6%

⇨ 지하철 인근 밀집점포 (지하철역 기준 반경 300% 이내)

⇨ 지하철역 기준반경 300m 이상 지역(5개소)은 메인상권 100m이내 조사

○ 실태조사 항목

- 현 점포 영업기간(임대료 변동률 파악을 위해 신규 자영업자 제외)

- 임대차 갱신(재계약) 기간 및 임대료 변동률

- 임차인(자영업자) 재계약 전과 후의 매출액(순이익) 변동률

- 임차인(자영업자) 계약만료 시 재계약(영업) 여부

- 상가임차에 대한 애로사항 및 건의사항 등

□ 주요상권 실태조사 결과

실태조사 점포 임대료 및 보증금 현황

(단위:만원)

< 월 임대료 >                            < 보 증 금 >

○ 점포 월 임대료 및 보증금

- 실태조사 점포의 평균면적은 72㎡(22평형)으로 임대료 평균은 약 357만원이며, 젠트리피케이션 진행지역이 433만원으로 가장 높았고, 진행 예상지역이 337만원, 일반지역이 299만원으로 분석됨

즉 젠트리피케이션 진행이 오래될수록 임대료가 높은 것으로 나타남

- 현 점포 보증금 평균은 약 5,186만원이고, 젠트리피케이션 기존 진행지역이 5,982만원으로 가장 높았고, 다음은 일반지역 5,421만원, 진행 예상지역이 4,586만원의 순으로 나타남

점포 영업기간 및 계약갱신에 따른 임대료 변동(인상률)

○ 현 점포 영업기간

- 임차상인 영업기간은 3년 이상~5년 미만이 가장 많은 61.4%로 조사됐으며 5년 이상~8년 미만 18.8%, 8년 이상~10년 미만 4.7%, 기타 15.1% 순으로 조사됨

- 젠트리피케이션 진행지역과 진행예정지역이 일반지역에 비해 영업기간이 짧은 것으로 분석됨

○ 계약갱신에 따른 임대료 변동률

- 임대료 변동에 대하여 전체 응답자의 63.1%가 인상되었다 답변 했으며 변동 없음 36.3%, 인하 0.6% 순의로 응답함

- 임대료 인상은 젠트리피케이션 진행 예상지역 70.4% 가장 높게 나타난 반면, 인상률은 기존 진행지역 19.3%, 예상지역 18.9%, 일반지역 13.1%로 나타남

임차상인 재계약 전과 후의 매출액 변동 및 수익률

<재계약전 대비 매출액>               <재계약전 대비 수익률>

○ 재계약 전·후 매출액 및 수익률

- 점포 재계약 전 대비 매출액(51.6%)과 수익률(58.4%)이 감소했다는 의견이 타 의견에 비해 상당히 높게 나타남

- 재계약에 따른 매출액 및 수익률 모두 일반지역이 가장 감소한 것으로 나타났으며, 다음은 기존 진행지역, 진행 예상지역 순으로 나타남

향후, 계약만료 시 재계약 의향 여부

○ 재계약 의향 여부

- 전체 임차인 중 계약이 만료될 경우 “재계약 의향이 있다”로 답한 임차인이 73.1%로 “의향이 없다” 26.9%에 비해 상당히 높게 타남

- “재계약 의향이 있다”로 답한 임차인을 지역별로 살펴보면 일반지역이 79.2% 가장 많았고 진행 예상지역, 기존 진행지역 순으로 나타남

○ 재계약 의향 이유를 살펴보면

- 단골이 많이 생겨서(22.9%), 생계·가계 유지를 위해(21.4%), 대안이 없어서(12.7%), 상권(매출)이 좋아서(10.2%), 만족(10.2%), 이전 시 시설·인테리어 비용 부담(7.8%), 권리금 때문(5.4%) 순으로 나타남

○ 재계약 의향이 없는 이유 순서

- 임대료 상승 부담(44.9%), 매출감소(21.5%), 유동인구 감소(6.5%), 점포임대(4.7%), 이전(3.7%), 경기침체(2.8%) 순으로 나타남

상가임대차 관련 임차인 건의사항

	□ 상가 임대차 관련 건의사항을 살펴보면 - 임대료 상승에 따른 법적기준 마련 및 제재강화 (42.6%) - 권리금 양도·양수에 대한 법 제정필요(11.1%) - 임대기간 장기화 및 임대차 보호(9.3%) 등의 순으로 많은 응답자들이 제도적 보호 장치 마련을 요청하고 있는 것으로 조사됨

□ 시사점

○ 주요상권 임대료 실태조사 용역결과를 살펴보면 임대료의 급격한 상승은 젠트리피케이션 발생지역 뿐 아니라 서울시 모든 지역에서 상당히 높게 나타나고 있는 것으로 파악되고 있으며

○ 이에 따른 매출액 및 수익률 또한 감소한 것으로 조사된 가장 큰 이유는 임대료의 급격한 상승에 따른 요인과 결부된 것으로 판단됨

○ 향후, 계약만료 시 재계약 여부에 대해 “의향이 있다(73.1%)”라고 답한 가장 큰 이유는 생계유지를 위해 선택한 것으로 판단되며

재계약 “의향이 없다(26.9%)” 이유의 44.9%를 차지한 ‘임대료 상승’은 임차상인들의 영업활동에 상당한 부담으로 작용하고 있다 판단됨

○ 젠트리피케이션 발생에 따른 지역공동체 붕괴 및 상인들의 불합리한 이전 등 사회문제 해결을 위해 가장 바람직한 방향은 공공기관의 일방적 지원보다는 자치구와 협력을 통해 임대인과 임차인의 자율적 상생협약을 적극 유도하고 홍보를 강화해 나가도록 하고

○ 임차인 계약갱신 요구권 확대, 임대료 인상률 제한, 권리금 보호 등 ‘상가건물 임대차 보호법’ 개정을 통한 임차상인들의 안정적 영업활동 보장을 위해 중앙정부 지속건의 병행추진