문서번호	임대주택과-12800
결재일자	2016.10.13.
공개여부	부분공개(7)
방침번호

				시 민
주무관	공급지원팀장	임대주택과장		주택건축국장
안홍기	송준석	임인구		10/13 정유승
협 조

재개발·재건축임대주택

위·수탁관리계약서 변경 방침

2016.10.

주택건축국

(임대주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□	법률심사 완료 (법률지원담당관)
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	■	□	서울주택도시공사
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	■	□

재개발·재건축임대주택 위·수탁관리계약서 변경

재건축 임대주택 등을 효율적·합리적으로 적정관리를 위해 위탁수수료 산정을 위한 용역결과 및 민관위탁 관련 조례 등 규정을 준수토록 현행 위·수탁관리계약서의 운영상 미미점을 보완·개선하는 변경계약(안)임

Ⅰ		추진 배경

□ 재개발·재건축 임대주택 위탁수수료 산정에 관한 연구용역 결과(2015.11.) 반영한 위·수탁경비 산정체계 개선 필요

❍ 2014년 SH공사(현재, 서울주택도시공사)에 대한 시 경영감사담당관(현재, 감사담당관) 감사결과, 재개발·재건축 임대주택 적정 위탁수수료 산정에 대한 부적정 지적 및 조치요구(`14.8.29.)

□ 위탁관리 운영방식의 표준화에 적기 적용

❍ 서울특별시 행정사무의 민간위탁 관리지침(2014.8.15.) 등 관련 규정에 부합하는 위·수관리계약서 내용 현행화하여 운영성과 극대화

Ⅱ		위탁 현황

□ 수탁기관 : 서울주택도시공사

□ 관리대상 : 31개 단지 1,296세대(`16.9.30. 현재, 장기전세주택)

□ 사 업 비 : 1,609,322천원(`16년 사업예산)

❍ 역세권 장기전세주택 위탁관리 : 426,366천원

- 위탁관리비 76,366천원, 임대보증금 반환금 350,000천원

❍ 재건축 장기전세주택 위탁관리 : 1,182,956천원

- 위탁관리비 482,956천원, 임대보증금 반환금 700,000천원

□ 위·수탁사무

❍ 임대주택의 일반적인 관리

❍ 임대주택의 입주 및 퇴거관리, 입주계약, 임대보증금 및 임대료의 부과징수, 퇴거자 등에 대한 임대보증금 반환

❍ 기타 임대주택과 관련하여 우리 시가 지시하는 사항

Ⅲ		추진 경위

□ 1996.09. : 재개발임대주택 위·수탁관리계약서 체결(최초)

□ 2002.12. : 위·수탁관리계약서 변경계약(1차)

□ 2007.03. : 위·수탁관리계약서 변경계약(2차, 현행)

□ 2015.05. ~ 11. : 위탁수수료 산정에 관한 연구용역 실시

□ 2016.01.15. : 연구용역 결과 추진계획 수립(주택정책과)

□ 2016.06.03.~09.22. : 위·수탁 변경계약 의견수렴(3회, 서울주택도시공사)

□ 2016.07.27. : 계약변경(안) 법률심사 완료(법률지원담당관)

Ⅳ		위·수탁관리 변경계약 내용

□ 변경사유

❍ 도시 및 주거환경정비법 등 관계법령에 따라 정비사업 시행자 등이 용적률 완화 승인을 받아 건설하는 임대주택에 한해 위·수탁관리계약이 필요하고,

❍ 위탁수수료 산정에 관한 연구용역 결과 및 민간위탁 관계 규정 등을 반영하는 한편, 임대주택의 운영상 미비점을 보완·개선하여 효율적이고 합리적인 위·수탁관리체계를 도모하고자 함

□ 주요 변경내용 (붙임 신·구조문 대비표 참고)

구 분	현 행	변경 요지	비 고
계약서 명칭	재개발·재건축임대주택 위·수탁관리계약서	- 재건축 소형주택 등 임대주택 위·수탁관리계약서	- 별도 재개발 임대주택 위·수탁관리계약서와 혼란 최소화
적용대상 임대주택	재개발·재건축 임대주택	- 관계 법령에 의해 용적률 완화 받아 건설한 임대주택	- 전문내용 : 적용대상 명확화
위·수탁관리 범위	일반적인 관리 등	- 시설물 교체공사 및 수선대행, 소송 및 보전처분· 집행절차, 입주민의 주거복지 향상 및 커뮤니티 활성화 등 업무	- 제2조 : 위·수탁관리 범위의 구체화 등
위·수탁관리계약기간	임대주택의 임대의무기간 만료일까지	- 2016.1.1.~ 2018.12.31.까지, 불가피한 사유가 발생시 1회에 한해 90일 범위내 기간연장	제3조 : 민간위탁 관한 조례 내용 반영
수탁재산의 관리의무	선량한 관리자로서의 주의의무 등	- 수탁재산 외의 용도 사용불가, 신·증축 및 개· 보수 등 시의 승인, 수탁재산을 제3자에게 권리 설정, 양도, 전매 등 불가 등	- 제6조 : 민간위탁 위·수탁 협약서 표준안 등 반영(내용 추가)
수탁사업의 수행	-	- 수탁사무 종류별 사무편람 작성 및 시의 승인받아 비치, 입주계약 체결 및 소송업무 수행에 대해 시에 보고, 재위탁으로 인해 발생되는 모든 결과 책임부담 등	- 제6조의2 : 수탁사업의 목적달성을 위한 수행사항 및 책임부담 등 명확화(조항 신설)
연도별 수탁관리사업의 확정	제1항 각 호에 대한 운영계획 작성·제출 등	- 제1항 각 호 내용을 포함한 운영계획 작성 12월말까지 제출하여 시 승인의무, 예산요구서는 시의 예산확정 전에 제출 등	제7조 : 운영계획에 포함할 내용 추가 등
위·수탁경비 및 반환 임대보증금 지급	필요경비는 표준임대보증금 및 표준임대료에 의거 구역별로 가구당 임대료의 30%를 총 가구수에 곱하여 산정 등	- 위·수탁경비에 포함되는 항목 각 호 및 지급방법 등 - 위탁수수료 : 호당 217,454원 - 수선유지비·공가관리비·특별수선충당금 실소요액을 기준으로 협의산출, 매회계연도 확보된 예산범위내 분기별 청구·지급 등	- 제13조 : 연구용역결과 및 지방재정법 등 관련 규정내용 반영
그 외 사항	-	- 계약의 효력, 민·형사상 책임, 계약의 해지 또는 해지, 수탁재산 등의 원상회복, 종합성과평가, 계약이행의 보증, 보험가입 - 시행일을 2016.1.1.부터 효력발생 그 외 기존 계약내용 일부 변경 등	- 제19조 내지 제25조 : 법률심사 결과, 민간위탁 조례 등 규정내용 추가 반영 - 현행 계약 내용을 부분별 보완 등 계약 조건 명확화

□ 조치의견

❍ 본건은 ‘재개발·재건축 임대주택 위탁수수료 산정에 관한 연구’용역결과를 토대로 위탁관리비를 적용하였으므로 서울특별시 계약심사 업무처리 규칙 제4조 제4호에서 계약심사(사업비)가 불필요하다고 인정하고자 하며,

❍ 계약당사자인 서울주택도시공사와의 의견조율 및 법률심사를 거쳐 종합적으로 검토한 위·수탁관리계약서 변경계약(안, 붙임) 내용대로 계약체결하고자 함

Ⅴ		행정 사항

□ 재건축 소형주택 등 임대주택 위·수탁관리계약서 계약 체결 : ’16.10.

□ 위·수탁관리계약서 공증                          :  ’16.10.

□ 법률심사내용 반영결과 통보(법률지원담당관)         :  ’16.10.

따로붙임 1. 재건축 소형주택 등 임대주택 위·수탁관리계약서(안) 1부.

2. 재건축 소형주택 등 임대주택 위·수탁관리계약서

변경(안) 신·구조문대비표 1부.

3. 위·수탁관리계약서 변경(안) 검토의견 1부.

4. 법률심사 보고서(법률지원담당관) 1부.

5. 재개발·재건축 임대주택 위탁수수료 산정에 관한 연구 용역결과 보고서(2015.11. (재)한국산업관계연구원) 1부.

6. 재건축 소형주택 등 임대주택 위·수탁관리계약서(현행, 변경전) 1부.

7. 재개발·재건축 임대주택 위탁수수료 산정에 관한 연구용역 결과 추진계획(주택정책과 - 806호, 2016.1.15.) 1부

.  끝.