문서번호	통계데이터담당관-8981
결재일자	2016.8.23.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	통계데이터분석팀장	빅데이터기획팀장		정보기획관
신수현	황선아	이상이		08/23 최영훈
협 조

젠트리피케이션 데이터 분석결과 보고

2016. 8.

정보기획관

(통계데이터담당관)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	□	■
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 제1호~제8호	■	□

젠트리피케이션 데이터 분석결과 보고

서울시 젠트리피케이션 발생지역(연남, 상수, 경리단길, 이태원)관련 데이터를 분석하고 그 결과 및 향후계획에 대해 보고드림

□ 분석개요

○ 분석목적 : 젠트리피케이션 발생지역을 데이터를 통해 분석하여

정량지표화 가능성 확인 및 대책마련을 위한 기초자료 활용

○ 선정지역 : 홍대(연남 ․ 상수) 및 이태원(경리단길 ․ 이태원역 인근) 총 4개 지역

※ 골목상권 기존 설정영역 기반 이대, 압구정, 명동 등 대조군 설정 비교

연남	상수	경리단길	이태원역
경의선 숲길 북동쪽, 동진시장 인근	상수역 북쪽, 극동방송 건너편	국군재정관리단 인근	이태원역,가구거리 인근

○ 분석기간 : ’16. 3월 ~ 7월

○ 분석자료(활용데이터)

항 목	기준연도	출처	규모
등기부등본	전수이력, 2015년말 기준	국세청(등기소)	-
사업체총조사	2006-2015, 매 3년 주기	통계청(서울시)	80만(年)
식품위생업소 인허가데이터	2001-2015	서울시	50만(누적)
주민등록 인구통계	2006-2015, 매 3년 주기	행자부	-
센서스(인구, 가구, 주택)	2010	통계청	-
건축물대장	2001-2015	국토부(세움터)77	80만(年)
카드매출데이터	2013-2015	서울시(우리마을가게 상권분석시스템)	-
* 사업체 총조사 자료는 2015년 자료가 현재 공개되지 않아 2014년으로 대체

□ 분석 주요내용

< 요    약  >

○ 젠트리피케이션이 발생 지역을 대상으로 데이터를 통해 현상을 분석, 예경보용 정량적 지표개발 가능여부 등을 검토한 결과,

- 요식업 입주 건물의 외지인 소유비율 증가 : 요식업의 빠른 증가로 거주 공간 감소, 요식업에 국한된 자영업,임시․일용직 일자리 양산, 근저당 설정금액 증가(해당 건물 담보 건물주 대출)로 임대료 상승 요인 추정

▸건물주(외지인) : 상수 ‘06년 49%→’15년 66%, 연남 ‘01년 38%→’15년  60%

(20~30대 임차인과 단독 및 다세대가 밀집된 주거지역 → 젠트리피케이션 징후)

※ 젠트리피케이션 발생지역은 일반적으로 문화예술/서비스업이 선행하여 지역의 변화를 유도하는 것으로 알려져 있으나, 분석지역은 요식업만 크게 증가

- 최근 10년간 사업체 종사자 증가자중

․요식업 종사자 비율 : 경리단길 83%, 상수 77%, 연남 40%, 이태원 92%

․요식업 고용형태별 비율 중 자영업, 가족고용, 임시․일용직 차지비율

: 경리단길 51%, 상수 50%, 연남 88%, 이태원 20%

▸근저당 설정액(억) : 상수 ‘06년 487→’15년 1,251, 연남 ‘06년 197→’15년 629

- 요식업체 평균 운영기간/폐업기간의 감소 : 신규 요식업체의 지속 진입으로 인한 개업 및 폐업신고 가속

⇨ 공공데이터 기반 젠트리피케이션 발생 징후 단계별 지표화 가능

○ 젠트리피케이션 항목별 발생지역 단계 지표화 방안 마련(안)

- 시 전체 대비 정태지표(static index)와 동태지표(dynamic index) 높음/낮음 비교: 지표별 예경보 기준을 설정한 후 기 발생지역 분석과 대조, 검증

항목(데이터)	지표화	기 준
신규 요식업체	최근 3년 증가율	서울:47%, 상수:102%, 연남:195%
부동산 소유현황	외지인 소유 비율	상수:66%, 연남:60%
영업기간(년)	현황(변화량)	서울:5.2(+0.2), 상수:2.8(-0.3)
폐업수명(년)		서울:4.0(-0.1). 상수:3.1(-0.1)
건축행위 (신,증,개축,대수선)	최근 3년 전체 건물수 대비 건축행위 비율(누적)	상수:23%, 연남:14%
매장당 매출액	현황 및 변화량 지속 모니터링	서울:2.9억, 상수:3.4억
매장당 객단가		서울:23,415원, 상수:19,681원
20~30대 감소율, 공실률, 임대료		향후 분석 필요

< 요    약  >

⇨ 젠트리피케이션 발생 단계별, 각 지표항목 비교로 예경보 수준 제시

단계별	현 상	영업기간	폐업수명
평 시	기존 거주지역(골목상권/비상권)	높음(지속)	상관성 낮음 (모수부족)
1단계(초기)	신규(요식업) 진입 / 주거 공간 축소 (부동산 거래와 건축행위 활성화)	높음→낮음	높음
2단계(진입)	신규업체 진입 가속 / 기존 근린생활시설 소멸 /신규업체 손바뀜 / 매장당 매출액 증가	낮음(지속)	높음→낮음
3단계(활성)	신규업체 진입 지속 / 손바뀜 속도 가속 /임대료 상승	낮음(지속)	낮음(지속)
4단계(성숙)	신규업체 진입 둔화 / 손바뀜 속도 느려짐 / 기존 업체 유지	낮음→높음	낮음→높음
5단계(쇠퇴)	신규업체 진입 둔화 / 손바뀜 속도 둔화 / 공실 발생 / 매장당 매출액 감소	낮음→높음	낮음→높음
굵은 글씨 : 좁은 의미의 상가 젠트리피케이션 현상

○ 향후계획

-‘우리마을 상권분석시스템’을 이용한 행정동/상권별 젠트리피케이션 발생징후 모니터링 및 예보 수준의 대응과

- 추가 데이터 수집 및 연계분석(법적분쟁 발생현황, 업종구성 및 프랜차이즈 진입현황, 상가별 임대료/권리금 현황 등)을 통한 지표 고도화 등

- 주관부서(도심재생본부)에서의 실질 대응책 수립에 반영토록 분석결과 통보

□ 부동산, 사업체, 건축물, 인구구성의 변화

: 부동산(등기), 사업체총조사, 건축물대장, 인구통계

‣외지인 건물소유비율 증가, 근저당금액 증가 → 지역의 경제적 부하(負荷) 상승

‣산업구조(문화예술/서비스업)는 변화 없는 상태에서 음식점만 증가

‣20-30대, 임차거주민 빠르게 감소 : 서울 전체 추세보다 빠른 수준

○ 지역 건물주(내부소유주)의 감소, 근저당 규모의 증가

- 2015년 말 기준, 상수, 연남지역 음식점 운영중인 건물 중 상수지역 66%, 연남지역 60%가 외지인 소유. 건물을 담보로 한 근저당금액 꾸준히 상승, 2013년에 급증

	2001-2015 (2015년 12. 31 시점) 음식점 운영중인 건물들의 소유형태 변화추이 파랑 :외지인 소유비율 빨강 :내부인 소유비율 위 : 상수 아래 : 연남
	2001-2015 근저당금액 변화추이 (단위 : 억원) 파랑 : 상수 빨강 : 연남

○ 최근 10년간 음식점 및 주점업 종사자의 빠른 증가. 전체 사업체 종사자 증가분 중 음식점 및 주점업이 차지하는 비율은 경리단길 83%, 상수 77%, 연남 40% 이태원 92%로 절대다수를 차지

- 지역 산업구조 변화없이 음식점 관련 일자리만 증가하며, 증가한 일자리 중 자영업/임시일용(1년 미만) 형태의 종사비율은 상수의 경우 51%, 연남의 경우 77%로, 양질의 일자리 창출에는 미흡

○ 음식점 증가 , 건축행위(신‧증‧개축/대수선) 활성화 : 거주공간 물리적 감소

구분	2006년	2009년	2012년	2015년
경리단길
상수
연남
이태원

※ 음식점 현황을 노란색으로 매핑

▸ 급격한 음식점 성장 : 모든 지역 음식점 개업신고수 최근 3년간 80% 이상 증가

구분	2006년	2009년	2012년	2015년
서울(비교)	64,350(-1%)	70,423(9%)	85,736(22%)	126,034(47%)
경리단길	43(16%)	53(23%)	82(55%)	190(132%)
상수	51(46%)	88(73%)	170(93%)	344(102%)
연남	22(10%)	32(45%)	58(81%)	171(195%)
이태원	101(6%)	110(9%)	165(50%)	307(86%)
※ 지역별/시점별 음식점 개업신고수(이전 3년간 성장률), 연말기준

○ 건축행위(신‧증‧개축/대수선)건수 증가 : 기존의 주거용 건물이 근린생활시설로 용도변경(상수지역은 지난 10년간 전체 건축물의 68%가 건축행위 대상)

구분	건축행위 /총 건물	건축행위 (비율)	근린생활 /건축행위	근린생활 (비율)
경리단	198/939	21%	116/160	73%
상수	150/219	68%	108/119	91%
연남	238/1032	23%	148/223	66%
이태원	102/781	12%	78/85	92%
※ 2006-2015, 합필 등으로 인한 동일지번/동일시점, 특정건물 등의 건축행위는 1개로 둠

2006-2015 건축행위 신고건수 추이

▸ 부동산 거래에 이은 음식점 진입, 건축행위의 동반 발생으로 공간의 성격이 물리적으로 변화, 이는 젠트리피케이션 초기단계인 ‘거주민의 내몰림’ 현상을 유발하는 것으로 이어짐

○ 해당지역 기존 주민 연령대는 20대 중반-30대 중반 중심. 20,30대가 가장 빠르게 감소하고 있고, 연남을 제외하고는 서울 전체 추세보다 더 빠름

서울 및 선정지역 연령대별 인구 변화량 비교(2015 – 2006, 행정동단위)

○ 해당지역에서 자기집을 소유하고 있는 비율은 경리단길은 27%, 상수는 17%, 연남은 34%, 이태원은 17%로 서울시 전체 41%로 비교해 볼 때 낮은 수준, 거주형태는 임차가 대다수(2010년 센서스)

○ 주거 젠트리피케이션 : 지표화 가능성 탐색

- 위와 같이, 기존 거주민이 밀려나는 ‘주거 젠트리피케이션’은 상가/상권의 형성 이전 단계에서 발생

- ‘주거 젠트리피케이션’의 경우 재개발/재건축, 산업구조 변화, 부동산 거래 등 여러 요인들이 복합적으로 작용하므로,

지표화 가능성과 관련하여 전출입등 주민의 실질적인 ‘내몰림’ 현상이 어떤 형태로 발생하였는지를 데이터로 확인한 이후 분석이 가능

□ 음식점 평균 운영기간 및 폐업기간 : 인허가 데이터

‣인허가데이터 기반으로 지역/상권의 평균 운영기간 및 폐업기간 추출 가능

‣젠트리피케이션 진입단계에서는 운영기간↓, 폐업기간↓

○ 평균 운영기간 : 연말기준, 영업중인 매장 개업일부터 영업기간. 지역 활성화 지표

- 평균 운영 기간이 짧아지는 것은 새로운 음식점의 진입으로 상권이 젊어지는(활성화되는) 현상지표를 의미

ex) 경리단길 : ‘06년 4.63년 ⇒ ’15년 3.12년  1.51년 감소

연남지역 : ‘06년 3.91년 ⇒ ’15년 2.12년  1.78년 감소

- 평균 운영기간이 증가난다는 것은 지역이 늙어가는(안정화/침체되는) 현상

ex) 이대지역 : ‘06년 4.47년 ⇒’15년 6.19  1.71년 증가

○ 평균 폐업기간 : 당해기준, 폐업 매장 개업일부터 폐업까지 영업기간. 상권의 질적 지표

- 평균 폐업기간이 길어지는 것은 “손 바뀜 현상”이 느려짐을 의미

ex) 경리단길 : ‘06년 2.19년 ⇒’15년 2.83년   0.64년 증가

연남지역 : ‘06년 3.77년 ⇒’15년 4.84년   1.07년 증가

- 평균 폐업기간이 짧아진다는 것은 ‘손 바뀜 현상’이 증가, 교체주기가 빨라진 지역임을 의미

ex) 이태원   : ‘06년 3.36년 ⇒’15년 2.55년   0.81 감소

상수지역 : ‘06년 2.18년 ⇒’15년 2.11년   0.07년 감소

※ 평균 폐업기간의 경우, 지역별 모수(폐업업체수) 부족으로 인해 통계적 정합성 확보 힘든 경우 존재, 확대 적용시 보완 필요

○ 평균 운영기간/평균 폐업기간 변화 : 상가 젠트리피케이션의 단계지표

행정동별	선정지역
평균운영기간(X축) / 평균폐업기간(Y축) 이동추이

○ 상가 젠트리피케이션 진행단계 개념도

영 업 기간	P1	P3
	P2	P0
	폐업수명

▸ 상  수 : 평균운영기간과 평균폐업기간이 10년전과 유사, 평균운영기간과 폐업   수명이 매우 낮은 지역으로, 새로운 가게들이 지속적으로 진입, 폐업하며  변화속도는 가장 빠른 수준을 보임 (P2 → P2)

‣ 이태원 : 평균운영기간 및 평균 폐업기간이 과거보다 감소하여 기존 상권에 신규업체의 진입 증가로 손바뀜이 빨라지는 상황 (P3 → P2)

▸ 연  남 : 평균 폐업기간이 타 지역에 비해 높은 수준으로, 더 오래된 가게들이 폐업하는(지역에서 기존에 장사하던 가게들이 밀려나는)현상이 나타남 (P0 → P1)

‣ 홍  대 : 평균 운영기간은 10년 전과 비슷한 수준이나(아주 낮은 수준으로 유지) 평균 폐업기간이 증가하여 손바뀜이 느려지는 상황을 보임(P2 → P2)

‣ 이  대 : 평균 운영기간이 타 지역에 비해 높은 수준, 10년 전보다 더 높아져 지역이 늙어가고(침체되고) 있는 현상을 드러냄 (P2 → P3)

□ 매출액 및 객단가:(서울시 상권분석시스템 43개 생활밀착업종 기반 추정) 매출 추정데이터

‣서울시 : 매출액, 운영업체 수, 매장당 매출액 ↑, 객단가 ↓

‣징후지역은 서울시 전체 추세와 유사하나, (긍․부정적)예외케이스 존재

‣매장당 매출액 및 객단가 기반으로 과밀업종 추정, 예보 가능

○ 2014년 기준 대한민국 GDP의 6.01% 수준

▸ 매출규모 성장률(각년 9월 기준) 13-14년 성장률 8.42%, 14-15년 성장률 6.66%

지속 성장중이나 13-14년에 비해 14-15년의 성장률은 감소

▸ 월별 운영업체 수 2014년 9월 기준 311,559개소, 2015년 9월 기준 313,610개소

14-15년 성장률은 6.68%

▸ 매장당 매출액(월)2014년 9월 기준 23,154,348원, 2015년 9월 기준 24,531,287원

14-15년 성장률은 5.95%

▸ 객단가          2014년 9월 기준 24,406원, 2015년 9월 기준 22,486원

14-15년 성장률은  –7.87%

	매출규모	매장수	매장당 매출액	객단가
13-14년	+8.42%	+2.01%	+6.36%	△7.51%
14-15년	+6.66%	+0.65%	+5.95%	△7.87%
서울시 생활밀착형 43개업종 매출항목별 증감율 비교, 각년 9월 기준(2013-2015)

○ 전체 매출액 상승분과 개별매장 매출액 상승분 비교 시, 개별매장 성장이 전체 성장을 따라가지 못하는 상황.

▸ 기존매장 개선으로 총 매출액 신장이 일어나는 것이 아니라, 절대 매장수가 늘어난 것에 영향을 더 크게 받는 것으로 보임.

▸ 매출의 규모 자체는 증가하나 객단가가 지속적으로 하락하고 있다는 점에서 소비의 질적 변화양상이 매우 뚜렷하게 보임.

○ 결제건수 증가와 객단가 하락이 동시에 발생한다는 것은 부정적인 신호. 개별 매장 ‘운영 비용’ 이 증가하는 것이라 읽을 수 있음.

▸ 서울거주 소비자 총량은 이전과 비슷하거나 줄어든 상황(최근 3년간 서울 인구 20만명 가량 감소)

▸ 객단가가 하락 중인 상황에서 이전과 동일한 수준의 매출을 내기 위해서 개별 매장에 전가되는 부담(운영시간 등)이 증가하는 중이며 이는 개별 매장의 수익율 하락과 직결

○ 개별지역들은 업종별로 약간씩 상이한 모습을 보이나, 전체 추세와 유사하며 또한, 젠트리피케이션 징후지역 특정 업종의 경우 매장당 평균매출액이 서울 전체와 비교했을 때 오히려 낮은 상황임
(경리단길 미용실, 상수 커피음료, 연남 식음업종 전반, 이태원 서비스업종 전반)

□ 상가 젠트리피케이션 지표 요약

○ 정태지표(static index) 및 동태지표(dynamic index)로 분류 가능

▸ 현재 확보된(확보 가능한) 데이터 및 지표는 다음과 같음

분류	rawdata	지표	시사점
정태 지표	인허가 데이터	평균영업기간 : 생존업체 (= 운영기간)	운영기간이 낮음 : 지역의 상권이 젊음(≒활성화) 운영기간이 높음 : 지역의 상권이 노화(≒안정화) 운영기간이 낮아짐 : 신규업체 진입 가속(지역 활성화, 신규상권 형성/확장) 운영기간이 높아짐 : 신규업체 진입 둔화(지역 침체, 기존 상권 유지/쇠퇴)
		평균영업기간 : 폐업업체 (= 폐업기간)	폐업기간이 낮음 : 신규 진입업체의 폐업신고비율 높음 폐업기간이 높음 : 기존 지역에서 영업중인 업체의 폐업신고비율 높음 폐업기간이 높아짐 : 신규업체 폐업신고 둔화(주로 쇠퇴기 발생) 폐업기간이 낮아짐 : 신규업체 폐업신고 가속(손바뀜, 분쟁 가능성 높아짐)
	카드 매출 데이터	업종별 매장당 매출액/객단가	서울 평균 대비, 매출 및 객단가가 더 낮은 업종/매장 존재(위험/과밀업종 지표)
	사업체	업종구성/프랜차이즈 진입현황	지역의 상권을 종합적으로 관리하기 위한 직접지표로 기능
	부동산 (등기)	입지별/층별 매장당 임대료/권리금	상권의 임대료 추이에 따른 매출수준 및 지역의 업종구성 변화 파악가능
		토지/건물 외지 소유주 비율	젠트리피케이션 지역에서 건물의 외부 소유주 비율이 높아지면서 변화가 가속
동태 지표	건축물대장	기존 건물수 대비 부동산 거래건수	지역의 변화속도(과열정도) 파악가능
		기존 건물수 대비 건축행위 신고건수

▸ 추가분석을 위해 향후 확보해야할 데이터 및 지표는 다음과 같음

분류	rawdata	지표	시사점
정태 지표	법무	분쟁 발생현황(명도송사)	지역의 젠트리피케이션이 사회적 비용을 얼마나 발생시키는지를 측정하는 직접지표로 기능
	부동산	입지별/층별 매장당 임대료 및 권리금	상권의 임대료 추이에 따른 매출수준 및 지역의 업종구성 변화 파악가능
	사업체	업종구성/프랜차이즈 진입현황	지역의 상권을 종합적으로 관리하기 위한 직접지표로 기능

□ 향후계획

○ 도시재생본부 젠트리피케이션 분석결과 제공 및 학술용역 지원 : ‘16.8.~

▸용 역 명  : 상생 협력적 도시재생 젠트리피케이션 유도방안

▸금액/기간 : 136,875천원 (일반경쟁입찰) /계약일로부터 8개월

▸과업내용  : 빅테이터 분석을 통한 젠트리피케이션 모니터링 기법 개발 등

※ 도시재생본부에서 추진 본 학술용역 건은 1회 유찰, 현재 내용 변경 후 계약