문서번호	부동산정보과-13765		주무관			지가조사팀장		부동산정보과장			기획재정국장		부구청장
결재일자	2016.7.27.		한진영			오복석		홍상국			代이정현		전결 07/27 정연찬
공개여부	부분공개(5)
방침번호	부구청장 방침 제433호
			협조
방침번호
				주무관					김진희
				주무관					한효정

개별공시지가 거래사례 조사 등을 통한

표준지 일제 재정비 추진계획

추진배경

1990년부터 사용된 표준지를 지역여건 및 변화에 맞게 재정비 필요

개별공시지가 현실화를 위한 실거래가 반영 기반조성 필요

추진기간 : 2016. 8월 ~ 2016. 12월

정비대상 : 동작구 표준지 1,166필지

조사내용

4대 선정 기준(대표성·중용성·안정성·확정성)의 충족 여부

표준지 주변지역 실거래가격 대비 가격균형성 여부

기대효과

개별공시지가 제도의 안정적 운영으로 공신력 제고

개별공시지가의 실거래가 반영 기반조성

기획재정국

부동산정보과

해당항목에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다.
검 토 항 목	검 토 여 부															비 고
추진근거	□	법 령				■		방 침				□	별도규정 없음
	( )
사업추진 유형	■		신규사업							□	기존사업
	□		일회성사업							□	계속사업 ( 년)
예산확보 사항	□		신규 확보 필요							□	확보 완료					예 산 팀 협 조 ( )
	(국 , 시 , 구 )
	■		비예산 사업
이해관계인 유무	○		주 민	:	유		■		( )					무	□	2017년도 표준지공시지가 개별공시지가
	○		단 체	:	유		□		( )					무	□
타자원 활용가능성	○		중앙부처	:	유		□		( )					무	■
	○		서 울 시	:	유		□		( )					무	■
	○		민간단체	:	유		□		( )					무	■
	○		기 업 체	:	유		□		( )					무	■
홍보 필요성	○		홍보대상	:	유		□		( )					무	■	홍보물심사 협 조 ( )
	○		보도자료	:	유		□							무	■

개별공시지가 거래사례 조사 등을 통한

표준지 일제 재정비 추진계획

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」이 1989.4.1. 제정되어 1990년부터 사용된 표준지를 지역변화에 맞게 조정하고, 개별공시지가 산정 기준인 표준지 가격의 실거래가 반영 기반을 조성하고자 표준지 일제 재정비를 추진하여 개별공시지가 제도의 안정적 운영과 공신력 향상에 기여하고자 함.

Ⅰ		추 진 배 경

1990년부터 사용된 표준지를 지역여건 및 변화에 맞게 재정비 필요

개별공시지가 산정 기준인 표준지의 합리적인 재선정 필요

개별공시지가의 실거래가 반영 기반조성

Ⅱ		추 진 개 요

관련근거

2016년 주요업무계획 [신규사업]

2016년도 지적업무 세부추진계획[부구청장방침 제88호(2016.2.4)]

표준지공시지가 거래사례 조사계획[서울시 토지관리과-11955(2016.6.20)호]

추진기간 : 2016. 8월 ~ 2016. 12월

재정비 대상 : 표준지 1,166필지

동별 표준지 현황                                     (단위:필지)

합 계	노량진동	상도동	상도1동	본 동	흑석동	동작동	사당동	대방동	신대방동
1,166	168	305	53	38	126	15	266	99	96

조사내용

표준지 선정분야 : 4대 기준(대표성·중용성·안정성·확정성)의 충족 여부

표준지 가격분야 : 주변지역 실거래가격 대비 가격균형 및 적정성 여부

Ⅲ		현 황 분 석

표준지 선정 현황

[1990년부터 공시지가 제도 시행]                                    (단위:필지)

	1990년	1991년	‥	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년
표준지수	962	890	‥	1,161	1,164	1,164	1,166	1,166	1,166

1990년 ~ 2016년 27년간 미변동 표준지 현황

(단위:필지)

	합 계	노량진동	상도동	상도1동	본 동	흑석동	동작동	사당동	대방동	신대방동
표준지수	407	47	97	18	10	40	5	118	32	40
‘16년대비	34.9%	27.9%	31.8%	33.9%	26.3%	31.7%	33.3%	43.3%	32.3%	41.6%

2007년 ~ 2016년 10년간 미변동 표준지 현황

(단위:필지)

	합 계	노량진동	상도동	상도1동	본 동	흑석동	동작동	사당동	대방동	신대방동
표준지수	995	145	263	44	32	99	10	244	78	80
‘16년대비	85.3%	86.3%	86.2%	83.0%	84.2%	78.5%	66.6%	91.7%	78.7%	83.3%

최근 5년 지가현실화율 [서울시 전체 평균]

[국토교통부 2016.2.23. 발표]                                          (단위:%)

구 분	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년
지가현실화율	59.8	60.5	61.2	66.8	68.1
공시지가상승률	3.7	2.9	3.4	4.3	4.1
지 가 변 동 률	1.0	0.4	1.2	2.7	2.7

문 제 점

1990년 개별공시지가 제도 시행 후 표준지 재정비 사례 없음

지역여건 변화에 대한 표준지 선정 4대 기준 충족여부 조사 사례 없음

법정동별 분포에 대한 균형성 및 형평성 검토 필요

개별공시지가 현실화를 위한 실거래가 반영 기반조성을 위해 표준지

공시지가 가격 적정성 조사 필요

Ⅳ		세 부 추 진 계 획

ⅰ	운 영 계 획

조사반 편성

조사총괄 : 부동산정보과장

- 조사반 : 지가조사팀장 외 3명

자문단 편성

2016년 표준지 조사담당 감정평가사

감정평가사	담당지역	감정평가사	담당지역
윤 병 구	흑석동, 신대방동	조 귀 성	노량진동, 본동, 상도1동, 동작동
고 재 민	상도동	하 승 범	사당동, 대방동

추진일정

	8월	9월	10월	11월	12월
4대 선정기준 및 토지특성 현장조사
공부 및 분포조사
실거래가 조사
서울시, 감정평가사 의견제시 및 의견제출

ⅱ	표준지 선정 분야 조사계획

관련 기준 준용

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」

표준지의 선정 및 관리지침 [국토교통부]

2016년 표준지공시지가 조사·평가 업무요령 [국토교통부]

2016년 개별공시지가 조사·산정지침 [국토교통부]

표준지 선정 4대 기준 조사

대표성 : 지가수준을 대표할 수 있는 토지중 인근지역 내 가격의 층화를 반영할 수 있는 표준적인 토지

중용성 : 개별토지의 토지이용상황·면적·지형지세·도로조건·주위환경 및 공적규제 등이 동일 또는 유사한 토지중 토지특성빈도가 가장 높은 표준적인 토지

안정성 : 개별토지의 주변이용상황으로 보아 그 이용상황이 안정적이고 장래 상당기간 동일 용도로 활용될 수 있는 표준적인 토지

확정성 : 다른 토지와 구분이 용이하고 위치를 쉽게 확인할 수 있는 표준적인 토지

토지특성 및 분포도 조사

이용상황, 형상, 고저, 방위, 도로접면 등 토지특성 현장조사

부동산표시사항, 공적규제사항 등 공부조사

2016년 개별지적용 과대·과소 표준지 적용 분포조사

[2016년 1표준지 당 평균 개별토지 약33필지 적용]

조사요령

현장조사

(지역여건 및 변화)

표준지 4대선정

기준 적합성 검토

(대표·중용·안정·확정)

공적규제 등

공부조사

(도시계획 규제등)

감정평가사

의견제시

표준지 적정성 종합 검토

(비적정 표준지 교체(안))

개별지 적용

과대·과소 조사

(분포도 조사)

ⅲ	표준지 가격 분야 조사계획

관련 기준 준용

표준지공시지가 거래사례 조사계획 [서울시]

부동산시장동향분석시스템 [서울시]

실거래가격 기준으로 지가수준 분석

표준지 인접지역의 토지특성이 유사한 토지의 거래사례 조사

[부동산시장동향분석시스템 자료 검색]

임야·공원·도로 등 공공용지 또는 특수토지로 실거래 가격이 없는 경우 감정평가 사례 조사

[자문단 자료 협조 요청]

대단위 사업 진행중인 토지는 보상평가 사례 조사

[관련부서 자료 협조 요청]

실거래 자료 토지단가 산출

공동주택, 개별주택 토지는 주택공시가격의 토지분 가격 적용

주상건물은 건물분(상가분 건물과세자료+주택공시가격 건물분)만 합하여 전체가격에서 건물분 제외

조사요령

부동산가격 조사

(실거래가 등 시세)

실거래가의

토지단가 산출

(건물가액 제외)

실거래가 대비

지가현실화 분석

(토지단가/표준지가격)

감정평가사

의견제시

표준지 가격수준 적정여부검토

실거래가 반영율

필지별 조서작성

(실거래가반영율%)

Ⅴ		의 견 제 시 및 자 료 제 출

2017년도 표준지 담당 감정평가사 의견제시

표준지 선정 4대 기준에 부합한 표준지 선정 요구

표준지 선정 4대 기준에 부적합한 표준지 교체 의견제시

특성조사 결과 부적정 토지특성 시정 요구

개별공시지가 제도 안정적 운영 및 공신력 제고 방안 협의

실거래가 대비 표준지 현실화율 적극 반영 의견제시

서울시, 국토교통부 의견제시 및 자료제출

표준지 인접지역 거래사례 조사결과 제출(서울시)

표준지 지가수준의 적정성 여부 의견제시(서울시)

표준지 담당 평가사와 의견수렴 결과 제출(서울시)

2017년 표준지(안) 의견서 제출(국토교통부)

2017년 표준지 부동산평가위원회 심의 의견 제출(국토교통부)

Ⅵ		기 대 효 과

조세기준 및 감정평가 기준자료인 표준지 일제 재정비를 통해 기준자료 정확성 및 형평성 제고

개별공시지가 제도의 안정적 운영으로 공신력 제고

개별공시지가의 실가래가 반영 기반마련

붙임  1. 표준지 일제 재정비 조사서 1부.

2. 2016년도 표준지 거래사례 조사 서식 1부.

3. 3개년(최초, 10년전, 현재) 표준지 미변동 분석 자료 1부.  끝.