문서번호	청소년담당관-11627
결재일자	2016.6.29.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관	청소년시설팀장	청소년담당관	평생교육정책관
백미화	최형대	박대민	06/29 장경환

근로청소년임대아파트 운영개선 계획

2016. 6.

평생교육정책관

(청소년담당관)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	■	□
일자리	● 일자리 창출 효과 및 일자리 수를 검토하였습니까? 예) 직·간접 채용, 취업알선, 전문인력양성, 창업지원 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업 홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
정 책 영문화	● 정책 영문화 및 해외홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 영문 제목‧요약, 해외 언론 보도, 외국어 홈페이지 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	□	■
결재문서공개	● 공개 여부를 “비공개”로 설정했다면 법적근거를 명확히 검토하였습니까? 예) 정보공개법 제9조 제1항 1호~8호	□	■

근로청소년임대아파트 운영개선 계획

근로청소년임대아파트 입주・거주조건을 완화하여 미혼여성의 주거안정을 돕고, 임대료를 현실적 수준으로 인상하여 입주자 편의 및 복지증진에 기여하고자 함

1		일반현황

□ 시설현황

○ 소 재 지 : 서울 중랑구 용마산로 217

○ 운영법인 : (사)한국청소년연맹

○ 건립연도 : 1993년~(23년)

○ 시설규모 : 1개동(15층) 134세대 / 402명(1세대 3실) ※ 16평형

○ 운영현황(’16.5월 기준)

현세대/세대	현원/정원	공실률(%)	보증금(원/1인)	임대료(원/1인)
134/134	344/402	14.4	1,423,200	62,400

□ 현행 입주․거주조건

○ 서울소재 직장에 근무하는 미혼여성으로 만 26세 이하, 월 급여 150만원 이하인 자(단, 대학원 졸업자 제외)

○ 거주기간은 2년이며, 연령가능자(만 26세 이하)에 한해 1회 연장 가능

2		검토배경 및 문제점

□ 지속적으로 공실이 발생하고 있어, 입주조건 완화 필요

○ ’16.5월 기준 공실률은 14.4%*(58개 공실)이며, 입주・거주 조건 완화에 대한 입주자들의 요구도 증가

* 공실률 : 6.5%(’16.1월) → 9.5%(2월) → 9.7%(3월) → 11.2%(4월) → 14.4%(5월)

○ ’12년 이후 변경되지 않은 입주조건(소득기준)이 일반 신입사원 평균급여에 비해 낮게 책정되어 있어 현실적으로 조정 필요

* 신입사원 평균급여 : 월 253만원(한국경영자총협회, 2015)

○ 경제성장 둔화, 청년실업률 증가에 따라 취업 연령*이 점차 늦어지므로 거주 연령기준 조정 필요

* 여성 신입사원 평균연령 : 27.1세(잡코리아, 2016)

□ 시설의 안정적 운영을 위한 임대료 인상 불가피

○ ’93년 건립이후 현재 23년째로 시설 노후화에 따른 유지․보수 소요예산 점차 증가 추세

- 기능보강사업비로 아파트 시설유지비 일부를 충당해 왔으나, 금년부터 아파트 자체 수입(임대료)으로 시설유지비를 충당해야 하는 상황 ※ ’15년 기능보강사업 특정감사 지적사항

* 유지・보수 예산 추이 : 51백만원(’14년) → 93백만원(’15년) → 108백만원(’16년)

** 현행 임대료 기준으로 ’16년의 경우 65백만원 부족 예상(임대아파트 수입・지출 내역(2010~2016) 붙임2. 참조)

○ 현행 임대료는 ’13년 이후 동결된 금액으로, 그 간의 물가상승률, 인건비 상승분 등 반영을 위한 임대료 인상 필요

- 매년 고시되는 법정영세민 표준임대료와 물가상승률을 감안하여 임대료 연차적 인상 필요

* 그 간 청소년임대아파트 보증금 및 임대료 인상현황 : 붙임1. 참조

3		개선계획

	추진방향
◈ 공실 발생 감소 ⇒ 입주민 소득기준 및 연령조건 완화 - 월 소득 150~190만원 이하 신규입주자가 증가하고, 퇴거예정자가 감소하여 공실이 상당부분 채워질 것으로 예측 ◈ 임대아파트 수익성 제고 ⇒ 임대료 인상

□ 소득기준 완화 : 150만원 이하 → 195만원 이하인자로 상향

○ ’16년 1인 가구 기준중위소득(국민가구소득의 중간값, 162만원)의 120%인 195만원으로 책정

- 조정 시 금년 하반기의 경우, 신규입주자 상당수 증가 예상

* 현재 월소득 130~150만원 이하는 244명으로 전체 입주자(344명)의 70.9%

□ 연령기준 완화 : 만 26세 이하 → 만 26세 이하로 하되, 1회 연장 가능

○ 최초계약일 기준 만 26세에 해당 하는 거주자의 경우, 최대 만 30세까지 거주 가능

- 조정 시 금년 하반기의 경우, 퇴거예정자 13명 재계약 가능

□ 임대료 인상 : 62,400원(’13년 이후 동결) → 65,500원으로 5% 인상

○ 연간 임대료 인상률 상한기준*에 따라 현행 임대료 대비 5%(3,100원) 인상하여 65,500원으로 조정

* 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

□ 현행 vs 조정 비교표

구분		현행	조정	비고
입주조건	연령	만 26세 이하	만 26세 이하	현행 유지
	소득	150만원 이하	195만원 이하	상향 조정
	학력	대학원 졸업자 제외	대학원 졸업자 제외	현행 유지
거주조건		2년 거주, 1회 연장 가능 (단, 공실 발생 시 추가 1년 연장 가능) ※ 1회 연장시, 만 26세 이하인 자로 한정함	2년 거주, 1회 연장 가능 (단, 공실 발생 시 추가 1년 연장 가능) ※ 1회 연장시, 연령기준 없이 연장 가능	완화
보증금		1,423,200원	1,423,200원	현행 유지
임대료		62,400원	65,500원	인상

□ 적용시기 : ’16.7.1~(인상된 임대료는 ’16.7.20일 납입분부터 적용)

4		행정사항

□ 임대료 인상에 따른 기능보강 및 편의시설 확충

○ 하반기 임대료 인상에 따른 세입 증가분 7백만원* 예상

* 세입 증가내역 붙임 2. 참조

○ 아파트 굴뚝 보수공사, 방법 CCTV 설치, 조명확대 등 시설유지・보수비로 활용 예정

□ 시설 협조사항

○ 시설 운영 애로사항에 따른 임대료 상향조정 불가피성 및 임대료 상향조정에 따른 수입 증가분 활용방안 적극 홍보

○ 인상된 임대료 납입기한 전 충분한 기간 동안 고지하여 민원발생 최소화

□ 향후계획

○ 운영개선 계획 시달 및 거주자 대상 홍보(게시판 공지, 개별문자) : ’16.6.29~

붙임1. 관련조항 및 그간 운영현황

□ 관련조항

구분	세부내용
조례	제9조(임대아파트의 임대료 등) ① 운영자는 청소년시설에 포함된 근로청소년 임대아파트 입주자에 대하여 국토교통부장관이 고시하는 「영구임대주택의 법정영세민 표준임대보증금 및 표준임대료 산정기준」에 따른「영구임대주택의 법정영세민 표준임대보증금 및 표준임대료」를 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 입주자의 주거자립 및 임대아파트의 운영효율화를 위하여 임대보증금 및 임대료를 30%범위 내에서 할증할 수 있다. 다만, 납부자의 사정상 필요한 경우에는 분할 납부하게 할 수 있다.
시행규칙	제50조(입주대상자) 근로청소년임대아파트(이하 "임대아파트"라 한다)의 입주대상자는 시에 소재하는 각 사업장에 근무하는 미혼여성근로자로 한다.
	제58조(임대차기간) ① 임대아파트의 임대차기간은 2년으로 하되, 기간만료 후 계속 임대차를 원하는 경우에는 2회까지 연장할 수 있다. 다만, 신규입주 신청자가 없는 경우에는 계속 임대차 할 수 있다. ② 임대차기간을 연장하고자 하는 사람은 기간만료 30일 전까지 별지 제8호서식에 따라 임대차기간 연장신청을 하여야 하며, 운영단체는 입주대기자 등을 고려하여 특별한 사유가 없는 한 별지 제9호서식에 따라 기간만료 20일 전까지 승인여부를 통보하여야 한다.

□ 운영현황

○ 입주・거주조건 조정현황

구분	~’08.6	’08.7~’10.6	’10.7~11.12	’12.1~현재
연령	만 28세 이하	만 26세 이하	만 26세 이하	만 26세 이하
소득	-	150만원 미만	120만원 미만	150만원 이하
학력	-	대학원 졸업자 제외	대학교 졸업자 제회	대학원 졸업자 제외
거주기간	2년, 2회 연장	2년, 1회 연장	2년, 1회 연장	2년, 1회 연장
입주정원	670명	536명	402명	402명
세대구성	5명(2,2,1)	5명(2,2,1)	3명(1인 1실)	3명(1인 1실)
공실률	-	-	평균 5%	14.4%(’16.5월기준)

○ 보증금 및 임대료 인상현황(단위 : 원)

구분		’07.1.1~	’08.7.1~	’09.1.1~	’10.7.1~	’11.1.1~	’13.1.1~현재
보증금	1인실	326,590	940,000	988,000	1,128,000	1,186,000	1,423,200
	2인실	326,590	470,000	494,000
임대료	1인실	26,000	38,000	40,000	46,000	48,000	62,400
	2인실	13,000	19,000	20,000

붙임2. 임대아파트 예산 관련

□ 임대아파트 수입․지출 내역 ※ 현행 임대료 기준으로 산정

(단위 : 천원)
		2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년
수입 계		458,925	238,424	295,462	330,339	327,957	321,316	301,018
	- 임대료	203,286	220,222	227,845	295,624	298,742	295,272	301,018
	- 기능보강사업비	255,639	18,202	67,617	34,715	29,215	26,044	-
지출 계		480,554	262,881	315,334	258,370	251,434	305,254	465,593
	- 인건비	173,975	199,455	216,620	196,084	138,066	209,188	229,725
	- 입주자 관리․행사	9,679	11,074	3,446	318	353	389	8,068
	- 아파트 소모품	4,888	6,344	4,016	7,089	10,755	2,465	39,600
	- 유지보수	36,373	27,806	23,635	20,164	21,991	67,168	88,200
	기능보강사업	255,639	18,202	67,617	34,715	29,215	26,044	-
수입-지출		△21,629	△24,457	△19,872	71,969	76,523	16,062	△64,575

※ ’13,’14년의 경우, 시설관리인력 축소로 예산 절감

□ 임대료 인상에 따른 수익 예상 ※ 정원 402명 입주 가정

(단위 : 천원)

기존	조정	수익 예상액
62,400원×402명×12월 =301,018	(62,400×402명×6월)+ (65,500×402명×6월) =308,495	월	1,246,200원
		6개월 (’16.7~’16.12)	7,477,200원

붙임3. 입주․퇴거 현황 및 하반기 입주 예측

□ 아파트 입주자 현황(’16.5월 기준, 단위 : 명)

○ 연령별

연령(만)	19세	20세	21세	22세	23세	24세	25세	26세	27세	28세	합계
인원	2명	11명	18명	20명	48명	61명	58명	67명	41명	18명	344명

○ 월소득별

수입	70만원이하	90만원	100만원	110만원	120만원	130만원	140만원	150만원	합계
인원	15명	5명	5명	19명	14명	42명	62명	182명	344명

⇒ 아파트 정원 402명 중 344명 거주 중으로 58실 공실(공실률 14.4%)

□ 최근 입주․퇴거 현황(단위 : 명)

	2013	2014	2015	2016.5월
입주	202(17)	196(16)	163(13)	54(10)
퇴거	202(17)	195(16)	193(16)	97(19)
- 개인사유		158(81%)	112(59%)	57(59%)
- 계약만료		37(19%)	78(41%)	40(41%)

※ ()는 월평균 수치임

⇒ 퇴거자 중 개인사유 퇴거자는 60%, 계약만료(연령제한)는 40%

□ 조정에 따른 ’16년 하반기 입주상황 예측

○ 연령조건 완화로, 하반기 퇴거예정자 중 13명 재계약 가능

- 연령조건 완화로 현재 발생하고 있는 공실(58실, 14.4%)의 22.4%가 채워질 것으로 보임

○ 소득조건 완화로, 하반기 신규입주자 상당수 증가 예상

* 현재 입주자 중 월소득 140, 150만원 이하인자가 244명으로, 전체 입주자의 70.9% 차지

⇒ 연령 및 소득조건을 완화하더라도 최대 4년 거주 후 퇴거해야 하므로, 신규입주자 진입에는 어려움 없을 것으로 예상