문서번호	주거재생과-7963
결재일자	2016.6.28.
공개여부	부분공개(5)
방침번호

						시 민
주무관	주거재생정책팀장		주거재생과장		주거사업기획관		도시재생본부장
곽명희	김창규		국승열		김성보		06/28 진희선
협 조
	조합운영전략팀장					경한수

2025 도시·주거환경정비기본계획

주거정비지수 운용방안 검토 보고

2016. 6.

도시재생본부

(주거재생과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	■	□
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	□	■

2025 도시·주거환경정비기본계획

주거정비지수 운용방안 검토 보고

2025 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업부문) ‘주거정비지수’ 운용 방안에 대해 검토하고 보고드림

1		검토배경

□ 2025 정비기본계획 운용 관련 업무 협의(재생협력과 → 주거재생과)

<협의 요지>

1) 주거정비지수제 충족 시점이 ‘사전타당성성 조사’ 시점인지 아니면 ‘정비계획 수립단계’인지 여부

○ 기본계획 본보고서에는 주거정비지수 평가시 주민동의율, 노후도율, 도로연장률, 세대밀도를  조사하여 최종 70점을 상회하면 정비구역지정 단계(3단계)의 심의를 받을 수    있도록 규정하고 있으나,

○ 정비사업 실무 매뉴얼 Q&A에는 주거정비지수제 점수가 70점 이상시 ‘사전타당성     조사(1단계)’를 실시하도록 하고 있어 운영상 명확하지 않아 혼란이 있으니

○ 주거정비주지수제 충족(70점 이상, 토지등소유자 주민동의 비율 2/3이상) 시점이      사전타당성조사 시점인지 아니면 정비계획(안) 수립 후(3단계 전) 시점인지?

2) 주거정비지수 평가 및 주민의견조사시 주민동의서 서식을 ‘사전검토  요청 동의서’로 사용해야 하는 지

주거정비지수제 평가 및 주민의견조사시 주민동의를 받아야 하나, 본 기본계획에 주민동의등 서식이 규정되어 있지 않아 ‘재개발정비구역 지정요건 사전검토요청  동의서’를 사용해야 하는지?

2		운용상 문제점 검토

□ 본보고서와 매뉴얼에 주거정비지수 평가에 있어 기준점수(70점) 충족 시점이 명확하지 않아 운영상 혼선 초래

※ 주거정비지수 70점 만족을 위해서는 물리적 조건(노후도, 도로연장률, 세대밀도)외에 주민동의율 2/3이상 충족 필요

○ 본보고서 주거정비지수 평가(188p)

두 번째 단계에서는 평가항목인 주민동의율, 노후도율, 도로연장률, 세대밀도를  조사하여 점수화하여 합산하며 100점을 만점으로 한다. 최종적으로 점수를 합산 하여 기준점수인 70점을 상회하면 세 번째 단계인 심의를 받을 수 있다. 기준점수는 사회적 여건, 정책변화, 주택수급상황 등 다양한 여건을 고려하여 필요하다고   인정되는 경우 도시계획위원회 자문을 통해 조정가능토록 한다.

○ 정비사업 실무매뉴얼

◼ 주민의견수렴은 주거정비지수에 따라 그 구역을 검토하여 기준점수(70점) 미만     이고, 토지 등 소유자의 25%이상이 반대할 경우는 정비사업 진행을 중단하도록         하나, 정비지수 기준점수(70점) 이상, 토지 등 소유자 중 반대자가 25%미만이고, 찬성     자가 50%이상일 때 정비사업을 진행할 수 있다.(17p)

◼ 정량적 평가에서는 주민동의, 노후도, 도로연장율, 세대밀도의 4개       항목에 대하여 종합적으로 평가하고 기준점수 70점 이상일 경우

정비계획(안)을 수립할 수 있다.(21p)

○ 정비사업 실무매뉴얼  Q&A 03

주민동의율 10%이상인 경우 주민은 ‘사전검토’를 요청할 수 있고, 자치구에서 ‘사전검토’를 통해 주거정비지수에 70점 이상시 ‘사전 타당성 조사’를 실시(110p)

□ 주거정비지수의 주민동의율 평가시 주민동의서 양식, 구청장의 ‘사전타당성조사’ 결과를 토대로한 정비사업 추진 찬반에 대한 주민의견조사시 서식 부재

3		검토 과정

□ 기본계획 관계자 의견수렴 :‘16. 5월

○ 기본계획 전 담당, 재생협력과 재개발 업무 팀장 및 담당

□ 관계자 회의 1차 (‘16. 5. 17.)

○ 주거재생정책팀장 및 담당, 조합운영전략팀장 및 담당

기본계획 연구진 : 장호순(미래이앤디 부사장), 백복수(인토엔지니어링 이사)

□ 관계자 회의 2차 (‘16. 6. 13.)

○ 주거재생정책팀장 및 담당, 기본계획 연구진

▸ 주거정비지수는 기본계획 본보고서 및 실무매뉴얼을 모두 충족 필요

▸ 주거정비지수 평가를 위한 동의서식은 정비사업 추진 단계에 맞는 합리적인 양식활용 필요

4		검토 결과

○ 주거정비지수제 충족 시점이 ‘사전타당성 조사’ 시점인지 아니면 ‘정비계획 수립단계’인지 여부

⇒ ▲ 1단계 사전타당성조사 전, ▲ 2단계인 정비계획(안) 수립 단계(3단계 전)     에서 주거정비지수(70점)을 충족해야 함.

① 기본계획 본보고서(p.188)의 ‘주거정비지수의 평가’부분의 3단계 평가의  의미는 신규 정비구역지정과 관련하여 정비계획수립 및 결정단계에서 필요한 3단계 평가요건을 제시한 것으로 1단계로 대상지 법적요건충족여부를 확인하고, 2단계로 주거정비지수 요건(70점)의 충족여부를 확인하며, 이를 모두 충족하는 경우 3단계로 정성적 평가자료인 심의제출자료의 항목들을 고려하여 도시계획위원회에서 최종적으로 구역지정여부를 판단하는 준거를 설명하는 내용임. 따라서 정비계획(안)수립단계에서 주거정비지수의 기준점수(70점)을 충족하여야 할 것임.

② 실무매뉴얼(p.110. Q&A 03)에서 사전타당성조사 실시요건으로 주거정비지수 70점 이상을 제시한 것은 공공예산이 수반되는 사전타당성조사에 앞서 물리적인 평가요소(노후도비율, 도로연장률, 세대밀도)외에 주민의 사업추진의지 및 확실성을 확인하기 위한 것으로 이 때 주거정비지수를 평가하여 기준점수(70점)를 만족하여야 함.

2) 주거정비지수 평가 및 주민의견조사시 주민동의 서식을 ‘사전검토요청 동의서’로 사용해야 하는 지

○ 주거정비지수 평가시 주민동의 서식

- ‘사전타당성조사’ 전 주민동의율 산정시 동의 서식은 정비사업 추진 초기 단계임을 감안할 때 ‘재개발 정비구역 지정요건 사전검토요청 동의서’를 사용하는 것이 타당함.

- ‘정비계획(안) 수립’ 단계(2단계)의 주민동의율 산정시 주민 동의내용은 정비    사업 추진에 대한 동의로서 사용서식은 구청장이 사전타당성조사를 실시하여 주민의견조사시 사용하는 서식을 기준으로 하면 될 것임.

○ 주민의견조사시 서식

- 주민의견조사 서식은 사전타당성조사결과(종전/종후 자산가치 및 추정분담금 산출)를 토대로 정비사업 추진에 대한 주민의견을 조사하는 내용의 서식  필요.(붙임 1 샘플 서식 참조)

붙임 : 주민의견조사 샘플서식 1부.  끝.

<붙임 1> 주민의견조사 샘플서식

(000구 00번지 일대)	연 번
정비사업 추진 여부에 대한 주민의견서(샘플)

1. 소유자 인적사항

성 명		생년월일
주 소		전화번호	( ) -

2. 소유권 현황

권리 내역	토 지	소 재 지(공유여부)	면 적(㎡)
		(계 필지)
		( )
		( )
	건축물	소 재 지	동 수
		( )
		( )
	지상권 (건축물외의 수목 또는 공작물의 소유목적)	설 정 토 지	지상권의 내용

※ 본 사항은 등기부등본을 기준으로 작성한 내역임. 의문사항은 자치구 담당자에게 문의하세요

『도시 및 주거환경정비법』제4조에 따른 정비계획 수립 및 정비구역 지정 등 정비사업   추진에 대한 토지등소유자의 의견을 다음과 같이 제출합니다.

토지등소유자 의 견	정비사업 추진 동의	정비사업 추진 반대
	( )	( )
	※ 본인은 사전타당성조사에 따른 종전가격, 종후가격 및 추정분담금 등을 확인하였습니다.

※ 정비사업 추진을 찬성하는 경우 ‘정비사업 추진 동의’에, 사업추진을 반대하는 경우

‘정비사업 추진 반대’ 에  “○” 표시하십시오.

2016년      월       일

토지등소유자(성 명) :

지장 날인

※ 토지등소유자의 성명을 자필로 기재하고, 지장을 날인하여 주십시오(인감, 기타 인장은 불인정).

다만, 법인이나 장기간 국외체류 등 불가피한 경우에는 인감도장 날인(인감증명서 첨부)할 수 있음

○○ 구청장 귀하

첨    부

주민등록증, 여권 등 신분증명서의 사본 첨부

참고사항

※ 00구청 또는 인근 00주민센터에서 무료 복사가 가능합니다.