문서번호	토지관리과-23016
결재일자	2015.11.6.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
이명신	김진환	남대현		11/06 류훈
협 조
	주무관		조창기

'15년도 10월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2015.  11.  4.

도시계획국

토지관리과

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도시계획국 [토지관리과]

10월 서울부동산시장 동향    (매매 및 전·월세 등)

< 2015. 11. 4. (수) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'13년 1월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

’13년 서울

-1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

’15년 서울

3.8% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년10월	11월	12월	‘15년1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
서울	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	1.1	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.5	0.4	0.5	0.4	0.4	0.4	0.5
강남	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	1.2	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.6	0.6	0.6	0.4	0.4	0.5	0.5
강북	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	1.1	0.2	0.1	0.0	0.0	0.2	0.3	0.4	0.3	0.4	0.3	0.4	0.4	0.5

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 10월 주택매매 가격은  주택시장 회복을 위해 지난 연말 부동산3법 통과와 2월말 새로운 주택청약제도 시행으로 청약 1순위자가 증가하였고, 지속되는 초저금리로 월세로의 전환에 따른 전세 품귀현상 등의 영향으로 재건축시장을 중심으로 시작된 부동산 시장의 활기가 일반수요자들을 매매시장으로 유입시키며 꾸준한 가격 상승세를 보이고있는 가운데  전월대비 0.5% 로 15개월 연속 상승. 특히 지난 3월부터 0.4%이상 높은 상승세 지속.

□ 강남권역에서는 분양시장의 열기가 식지 않는 가운데 재건축사업이 활발하게 추진되고 있는 동남권의 강동구, 서초구 지역과 개발호재가 많은 구로구, 신규물량이 비교적 많은 강서구 등에서 가격상승세를 이어가며 강남권 전역에서 비교적 고른 상승을 나타내는 모습임.

□ 강북권역에서는 명절연휴가 지나면서 본격적인 이사시즌을 맞이한 시장은 분양물량 증가와 가격 상승으로 2~3년 후 입주물량 증가시 가격폭락이 있을 수 있다는 전문가 의견에도 불구하고 전세가율이 높은 동북권역의 중·소형 중심으로 실수요자들의 수요가 증가하면서 가격 상승세 주도.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임(2015.1월부터 거래신고의 분양권 등 포함)

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(10월) 아파트매매 거래량>

부동산3법 국회통과

가계대출

규제강화

□ 10월 주택 매매거래량은 지난 9월부터 가을이사철이 시작되었음에도 추석명절 연휴로 거래 일수가 짧아 금년 초부터 불기 시작한 거래량 증가 모습이 다소 주춤한 것으로 나타났으나, 가을이사 시즌이 본격화되고 내년부터 시행되는 원금과 이자 동시분할 상환 등 가계부채 관리 방안이 시작되기 전에 조금이라도 더 유리한 조건으로 대출을 받아 주택을 구매하려는 실수요자들 영향으로 거래량이 증가하는 모습이 나타난 가운데 24,208건이 거래되어 전월(20,487건)대비에서 18.2%가 증가. 그러나 거래량이 급등하지 않는 것은 가격 상승에 대한 부담과 분양시장의 공급과잉 등 수요자들의 시장에 대한 불확실성으로 관망세가 일부 작용한 것으로 보임.

□ 아파트거래도 금년 1월부터 거래량 최대치 경신을 지속하던 모습이 추석명절 연휴를 맞아 다소 주춤 하였지만, 아파트 분양시장의 높은 분양가에도 청약이 순조롭게 접수되는 등 분양 열기가 식지 않으며 기존 아파트 가격도 동반 상승하는 효과가 나타나며 중·소형 위주로 거래량 증가 모습을 보인 가운데 11,478건이 거래되어 전월(8,990건)보다 27.7%가 증가한 것으로 나타남. 또한, 과거년도 동월 대비에서는 지난달에 이어 월별 거래량 최대치를 나타냈던 ‘06년 10월(15,601건) 다음으로 많은 거래량을 보여 실수요자들의 매매전환이 지속되고 있는 것으로 보임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'13년 1월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

‘13년 서울

6.6% 상승

‘14년 서울 3.6% 상승

‘15년 서울

5.9% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 10월	11월	12월	‘15년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
서울	6.2	10.3	0.5	6.6	3.6	0.4	0.3	0.3	0.3	0.5	0.6	0.8	0.6	0.7	0.5	0.5	0.7	0.6
강남	7.4	10.4	0.6	6.7	3.3	0.4	0.3	0.3	0.4	0.6	0.7	1.0	0.7	0.8	0.6	0.4	0.7	0.5
강북	4.9	10.3	0.3	6.5	3.8	0.4	0.3	0.2	0.2	0.3	0.5	0.6	0.5	0.5	0.5	0.5	0.7	0.8

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 10월 전세가격은 정부의 강력한 부동산 부양정책과 저금리 등이 맞물려 임차인들 일부가 매매시장으로 유입되고 있음에도 임대인의 월세전환 속도를 따라가지 못하고 있고, 기존 전세금을 대출받은 세입자들의 추가대출 여력이 없어 전세시장에 머물며 수급불균형에 따른 전세가격 상승세가 지속되고 있는 가운데 전월대비 0.6% 상승한 것으로 나타남.

□ 강남지역(0.5%)은 강서구(0.61%), 강동구(0.60%), 송파구(0.59%), 구로구(0.58%) 등 명절이후 수요증가 모습을 보이며 재건축 지역뿐 아니라 일반 지역에서까지 상승세를 보임. 강북지역(0.7%)은 노원구(1.26%), 성동구(0.1.04%), 광진구(1.01%)등 지난달에 이어 교육여건이 양호하고 강남 접근성이 좋은 지역 중심의 수요증가로 가격 상승하며 상승폭이 확대됨.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.94%), 연립주택(0.34%), 단독주택(0.21%)로  본격화된 가을 이사철 수요로 매물부족에 따라 모든 유형에서 가격 상승세가 이어진 가운데 실수요자 중심의 매매전환 영향으로 아파트 상승폭은 다소 둔화되고 있으나, 최근 매매가 상승이 이어지면서 가격 상승에 부담인 임차인들이 관망세를 나타내며 전세물량 부족이 해소되지 않음.

<최근 10년간 자치구별 매매·전세 가격 상승률>

□ 저금리기조의 장기화로 임대차 시장은 전세에서 월세전환이 일반화되어 수급불균형이 발생되면서 ‘05년 10월말 대비 매매가격은 45.2%가 상승한 반면, 전세는 75.4% 상승. 특히, 광진구는 매매(49.8%), 전세(107.2%) 상승하여 전세가 매매보다 상승폭이 두 배 이상인 것으로 나타남.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>        <연도별 [1~10월] 전·월세 거래량 비율>

□ ’15년 10월 전·월세거래량은 추석명절 연휴기간 동안 이주를 미루었던 수요자들과 가을 이사철이 본격화되면서 거래량 증가 모습을 보인 가운데 전·월세 거래량은 48,028건으로 전월(40,802건) 대비 15.0%가 증가하였으며, 전년 동월(46,680건) 대비에서는 2.9%가 증가. 임대차 거래중 전세 거래량은 전년 동월비 –20.1% 감소한 반면, 월세 거래량은 13.3%가 증가 하였고, 특히 아파트 거래량 중 전세는 –32.1% 감소하였으나 월세는 18.9% 증가한 모습을 보임.

□ 또한, 1~10월 임대시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.3%, 월세 33.7%에서 ’15년에는 전세 56.9%, 월세 43.1%로 월세 비율이 9.4%p 증가. 저금리 기조가 장기화되며 수급불균형이 심화되어 전세구하기가 더욱 어려워지면서 월세전환 수요가 증가.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 호황기를 맞이한 분양시장에 가계부채 증가를 우려한 정부에서 시행예정인 담보대출 상환방식 규제에 이어 집단대출 제동으로 분양시장에 일정부분 영향 미칠 듯.

집단대출 : 일반적으로 분양아파트 및 재건축(재개발) 아파트 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단적으로 취급되는 대출을 말하며, 중도금, 이주비, 잔금 대출 등으로 구분

⇒ 지난해 정부에서 부동산 경기부양을 위해 주택담보대출비율(LTV)과, 총부채상환비율(DTI)의 규제를 완화하며 시장 활성화를 추진하던 정책이 신규분양 시장의 과열조짐에 가계부채를 우려하여 내년 1월부터 시행예정인 주택담보대출 상환능력 심사 강화와 원리금을 동시 균등분할상환 방식으로 변경하고, 금융감독원이 개별적인 상환 능력에 관계없이 분양시장에 일괄 적용하던 은행권의 집단대출에 대한 건전성을 점검한다는 내용의 보도가 잇따르며 호황기를 누리고 있는 분양시장의 투자수요자들에게 영향이 미쳐 일반 시장까지 위축될 수 있으나, 가계대출 강화 시행 전에 좋은 조건으로 대출 받아 주택을 매입하려는 수요가 이어지면서 거래량 증가 및 가격상승 기조는 당분간 지속될 듯.

전․월세시장 전망

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 김진환 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□ 수요대비 공급물량 부족한 전세시장에 활발한 재건축사업 진행으로 재건축 이주수요까지 가세하면서 매물 기근으로 가격 상승세는 당분간 지속될 듯.

⇒ 초저금리가 장기간 지속되면서 빠른 월세전환 진행으로 수요대비 물량부족이 심해져 전세가격 상승폭이 줄어들지 않고 있는 임차시장에 분양시장의 열기로 재건축사업이 활발하게 추진되면서 재건축 이주수요까지 가세되어 전세매물 기근으로 호가에 가까운 시세가 형성되어 임차인들의 부담이 가중되고 있으나, 해결책 미비로 가격 상승 지속될 듯.