문서번호	토지관리과-20885
결재일자	2015.10.8.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
이명신	김진환	남대현		10/08 류훈
협 조
	주무관		조창기
	주무관		서미연

'15년도 9월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2015.  10.  8.

도시계획국

토지관리과

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도시계획국 [토지관리과]

9월 서울부동산시장 동향    (매매 및 전·월세 등)

< 2015. 10. 8. (목) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'13년 1월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

’13년 서울

-1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

’15년 서울

3.3% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년9월	10월	11월	12월	‘15년1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월
서울	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	1.1	0.2	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.5	0.4	0.5	0.4	0.4	0.4
강남	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	1.2	0.3	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.6	0.6	0.6	0.4	0.4	0.5
강북	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	1.1	0.1	0.2	0.1	0.0	0.0	0.2	0.3	0.4	0.3	0.4	0.3	0.4	0.4

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 9월 주택매매 가격은 전세가격 상승에 따른 매매전환 수요와 재건축 이주수요 등으로 거래량이 큰 폭으로 증가하며 상승세를 보이던 모습이 추석 명절을 앞두고 매수세가 다소 주춤해지는 모습을 보였으나, 본격적인 가을 이사철을 맞이하며 매매를 선택하는 실수요자가 나타나고 있는 가운데 전월대비 0.4% 상승하며 14개월 연속 상승세 유지. 정부의 대출제한 정책 발표가 있었음에도 대출규제가 시행되는 ‘16년 1월 전에 구매하려는 수요증가에 기인함.

□ 강남권역에서는 가을 이사철을 맞은 부동산시장은 장기화되고 있는 전세물량 부족문제의 뚜렷한 해소방안이 마련되지 못하면서 자금여력이 있는 실수요자 중심으로 저가매물 위주로 매수세가 이어져 가격 상승세를 나타내고 있으며 상승폭도 소폭 확대되는 모습을 나타냄.

□ 강북권역에서는 전세물건 부족으로 매매전환 수요가 증가하는 가운데 매매가격 상승이 지속되자, 상대적으로 가격이 저렴한 빌라 거래량이 증가하고 있는 동대문구와 중·소형이 많고 학군수요 등이 끊이지 않는 노원구 등에서 가격 상승폭이 확대되면서 동북권역에서 강북 상승세 주도.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임(2015.1월부터 거래신고의 분양권 등 포함)

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>             <연도별(9월) 아파트매매 거래량>

부동산3법 국회통과

가계대출

규제강화

□ 9월 주택 매매거래량은 실수요자들 중심으로 지속되는 전세난에 매매 전환하는 수요 증가하며 아파트를 중심으로 과거년도 대비 큰 폭의 거래량 증가 모습을 보이고 있으나, 가격상승에 대한 부담감과 부동산시장의 불확실성으로 일부 수요자들의 주택구매 심리가 위축되면서 관망세를 보이고 있는 상황에 추석명절 연휴 까지 이어지면서 거래량이 감소하는 모습이 나타난 가운데 20,487건이 거래되어 전월(21,599건)대비에서 –5.2%가 감소.. 그러나, 거래량이 크게 감소하지 않는 것은 전세가격이 안정화되지 않자 실수요자들이 급매물 위주로 수요를 보이고 있는 것에 기인함.

□ 특히, 아파트거래량은 추석명절을 앞두고 수요자들의 수요가 감소하며 금년 1월부터 지속되던 월별 아파트 거래량 최대치로 경신하던 모습이 다소 주춤해진 가운데 8,990건이 거래되어 전월(10,443건)보다 –13.9%가 감소한 것으로 나타남, 그러나 과거년도 동월 대비에서는 실거래신고 제도가 시작된 이래 거래량 최대치를 나타냈던 ‘06년 9월(11,608건) 다음으로 많은 거래량을 보이는 등 본격적인 이사철이 다가오면서 실수요자들의 매매전환이 지속되고 있는 것이 원인임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'13년 1월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

‘13년 서울

6.6% 상승

‘14년 서울 3.6% 상승

‘15년 서울

5.2% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 9월	10월	11월	12월	‘15년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월
서울	6.2	10.3	0.5	6.6	3.6	0.3	0.4	0.3	0.3	0.3	0.5	0.6	0.8	0.6	0.7	0.5	0.5	0.7
강남	7.4	10.4	0.6	6.7	3.3	0.3	0.4	0.3	0.3	0.4	0.6	0.7	1.0	0.7	0.8	0.6	0.4	0.7
강북	4.9	10.3	0.3	6.5	3.8	0.3	0.4	0.3	0.2	0.2	0.3	0.5	0.6	0.5	0.5	0.5	0.5	0.7

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 9월 전세가격은 본격적인 가을 이사철 전에 물건을 확보하려는 수요자들이 추석연휴임에도 수요를 보이고 있으나, 저금리로 월세전환이 빠르게 진행되면서 전세물량 공급부족 현상이 해소되지 않아 실수요자들의 매매전환에도 불구하고 전세품귀 현상이 심화되며 가격 상승세가 지속되는 가운데 전월대비 0.7% 상승한 것으로 나타났으며 상승폭도 다시 확대되는 모습을 보여 2015년도 누계도 5.2%의 높은 상승률을 나타내고 있음. 이는 2000년 이후 최대 상승률을 보였던 2011년(10.3%) 다음으로 높은 상승률이 나타날 가능성이 높아짐.

□ 강남지역(0.7%)은 강동구(0.93%), 구로구(0.87%), 서초구(0.74%), 양천구(0.74%) 등 재건축 이주수요가 많은 강동구, 서초구 등에서 상승세가 지속되었고 재건축, 차량기지 이전 등 개발호재가 많은 구로구와 공급물량 부족으로 거래량이 감소한 양천구에서 아파트 가격 상승폭 확대. 강북지역(0.7%)은 주거환경이 양호한 지역을 중심으로 수요증가 대비 매물부족으로 노원구(1.56%), 동대문구(0.84%), 성동구(0.79)등  동북권에서의 상승세가 이어지는 모습을 보임.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(1.02%), 연립주택(0.32%), 단독주택(0.14%)로  여름 비수기가 지나고 가을 이사철 수요가 증가하고 있는 가운데 주택시장의 불확실성 등으로 매매 시기를 저울질하며 전세시장에 머무는 임차인이 증가하면서 만성적인 물량부족이 더욱 가중되며 전체적으로 가격상승세가 이어지고 있는 가운데 특히 아파트 상승폭이 확대됨.

□ 2010년부터 현재(’10.1~’15.9)까지의 서울 전세가격은 36.7% 상승하였으며, ’15년 9월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 66.1%, 아파트 71.4%로 전월(66.0%, 71.2%)대비 주택종합 0.1%p, 아파트 0.2%p 각각 상승한 것으로 아파트의 전세수요가 좀처럼 줄어들지 않고 있으나, 대적으로 빠른 월세전환에 따른 수급불균형이 해소되지 못하면서 아파트 전세가격 비율이 빠르게 높아지는 모습이 지속되는 것으로 나타남.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>        <연도별 [1~9월] 전·월세 거래량 비율>

□ ’15년 9월 전·월세거래량은 전세난에 지친 실수요자 중심으로 매매전환이 이어지고 있고 한가위 명절 연휴를 맞이한 시장은 거래량 감소가 나타나고 있는 가운데 전·월세 거래량은 전월(45,852건) 대비–11.0%가 감소 하였으나, 전년 동월(38,942건) 대비에서는 4.8%가 증가. 임대차 거래중 전세 거래량은 전년 동월비 –4.4% 감소한 반면, 월세 거래량은 24.7%가 증가 하였고, 특히 아파트 거래량중 전세는 –22.1% 감소하였으나 월세는 34.8% 증가한 모습을 보임.

□ 또한, 1~9월 임대시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.4%, 월세 33.6%에서 ’15년에는 전세 56.9%, 월세 43.1%로 월세 비율이 9.5%p 증가. 임대인의 월세전환이 전세가격 상승으로 이어지자 가격 부담이 크게 느끼는 임차인 일부가 월세로 전환.

□ ’15년도 9월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(20,487건) 33.4%, 임대(40,802건) 66.6%로 나타남. 이는 ‘14년도 동월 주택거래시장(매매 32.4%, 임대 72.5%)보다 매매비율이 1.0%p 증가한 것으로써, 전월대비 매매비율이 다소 축소되기는 하였으나 전세난이 심화되면서 매매전환 수요가 지속되고 있는 것으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 2015년 1월부터 시행예정인 가계부책 종합 관리방안으로 부동산 시장에 대한 불안심리 커지며 다소 위축되는 모습이나 가을 성수기를 맞아 가격상승은 이어갈 듯.

⇒ 정부에서 지난 7.22 주택담보대출 상환능력 심사를 강화하고 대출 원금과 이자를 처음부터 함께 갚아가는 방식으로 변경 시행한다는 가계부채 종합 관리방안을 발표하였고, 미국 금리가 동결 되었으나 금년 내 인상 가능성이 국내 부동산시장의 악영향으로 나타날 것이라고 언급되면서 역대 아파트 거래량 최고치를 경신하던 매매시장이 지난달에는 거래량 감소 모습으로 나타나 부동산 전문가와 언론에서 부동산 시장이 위축되고 있다는 조심스러운 예측을 보이고 있으나, 본격적인 가을 성수기에 접어들면서 전세가격 상승으로 실수요자들과 신혼부부들이 선호하는 중·소형 위주의 저가매물 거래가 지속되는 모습을 보이며 가격 상승세를 이어갈 것으로 예측됨. 그러나 시장에 대한 불안감으로 매매거래량의 증가는 크지 않을 듯.

□ 정비사업 동의요건 완화 등 정비사업 규제완화로 재건축시장 활기 더해질 듯.

⇒ 정비사업 추진의 어려움을 개선하고자 재건축시 상가 등 일부 동 소유자의 반대로 인한 사업지연 방지를 위해 동의요건 완화(구분소유자 동의율 2/3⇒1/2)등 정부의 규제완화 효과가 분양물량 증가로 열기를 띠고 있는 재건축 시장의 활기 더 해질 듯.

전․월세시장 전망

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 김진환 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□ 전세에서 월세 전환이 가속화 되고 있는 임대시장에 본격적인 가을 이사철 이주수요로 공급부족·가격상승 기조가 반복적으로 이어지며 월세 비중 높아질 듯.

⇒ 임대인의 월세 선호가 빠르게 진행되고 있는 상황에 재건축시장의 이주수요가 증가하고 가을 이사철 성수기를 맞아 수급불균형이 심화되면서 가격 상승폭이 확대되는 모습으로 이어지고 이러한 기조가 장기간 반복되며 높아진 전세가격이 부담인 임차인 일부가 월세시장으로 유입되는 모습 증가하며 임대시장의 분위기는 더욱 어두워질 것으로 전망됨.