문서번호	토지관리과-16481
결재일자	2015.8.7.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
이명신	김진환	남대현		08/07 류훈
협 조
	실무사무관		이대우
	주무관		조창기
	주무관		서미연

'15년도 7월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2015.  8.  6.

도시계획국

토지관리과

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도시계획국 [토지관리과]

7월 서울부동산시장 동향    (매매 및 전·월세 등)

< 2015. 8. 6. (목) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'13년 1월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

’15년 서울

2.5% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘15년1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월
서울	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	1.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.5	0.4	0.5	0.4
강남	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	1.2	0.0	0.1	0.3	0.3	0.1	0.0	0.1	0.2	0.4	0.6	0.6	0.6	0.4
강북	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	1.1	-0.1	0.0	0.1	0.2	0.1	0.0	0.0	0.2	0.3	0.4	0.3	0.4	0.3

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 7월 주택매매 가격은 여름휴가가 시작되고 장마철 등 이주 수요가 없는 본격적인 비수기로 분류되는 계절임에도 저금리와 정부의 경기부양을 위한 부동산 활성화대책 등의 영향으로 지난 연말 이후부터 증가하기 시작한 거래량이 지속적으로 이어지며 전월대비 0.4% 상승. 이는 실수요자 중심의 중·소형 거래량이 증가하였고 재건축시장에 대한 기대감이 커지며 12개월 연속 가격 상승세가 나타나고 있는 가운데 2009년 이후 가장 큰 폭의 상승률을 보이고 있는 모습임.

□ 강남권역에서는 재건축에 대한 기대감이 이어지며 사업진행이 활발하게 진행되고 있는 대규모 아파트단지를 중심으로 거래 이어지며 가격상승세가 나타나고 있으나, 그 동안 상승폭이 크게 나타났던 강동구 등에서 하반기 금리인상 전망 등으로 상승폭은 다소 둔화됨.

□ 강북권역에서는 중·소형 저가매물 위주로 거래량이 증가하며 가격 상승세가 이어지는 가운데 시장에 대한 기대감으로 교통이 편리한지역 등을 중심으로 매매수요가 끊이지 않으며 가격 상승세가 지속되고는 있으나 계절적인 영향으로 상승폭은 둔화되는 것으로 나타남.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임(2015.1월부터 거래신고의 분양권 등 포함)

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>               <연도별(7월) 아파트매매거래량>

부동산3법 국회통과

재건축

연한완화

주택담보대출 분할상환발표

□ 7월 주택 매매거래량은 메르스 사태 여파가 지속되며 매매시장의 악재로 작용 하였고 여름 장마에 이어 휴가철이 다가오면서 매매시장은 비수기로 접어들 것이라는 부동산 전문가들의 당초 예상과는 다르게, 저금리가 이어지면서 전세가격이 상승하며 전세 재계약에 대한 불안감이 커져 보다 안정적인 주거 형태를 원하는 임차인들과 주택가격 상승세가 지속되면서 실수요자들이 매입 시기를 앞당기는 등 매매전환 수요가 크게 증가하는 모습 속에 24,815건이 거래되어 전월(24,274건)대비에서 2.2%가 증가한 것으로 나타남.

□ 특히, 아파트거래량은 12,034건이 거래되어 전월(11,115건)보다 계절적인 비수기 임에도  오히려 8.3%가 증가한 것으로 나타났으며, 과거년도 동월 대비에서는 실거래신고제도가 시작된 이후 최대 거래량을 보였던 2009년도(6,857건) 대비 약2배의 상승폭을 보이는 등 금리인하로 주택구입 대출이자 부담이 크게 줄어들면서 비싼 전세 임차보다 내 집 마련을 선택하고 있는 실수요자들이 늘어난 것이 아파트 거래량이 증가한 요인으로 보임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'13년 1월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

‘13년 서울 6.6% 상승

‘14년 서울 3.6% 상승

‘15년 서울

4.1% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘15년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월
서울	6.2	10.3	0.5	6.6	3.6	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.3	0.3	0.5	0.6	0.8	0.6	0.7	0.5
강남	7.4	10.4	0.6	6.7	3.3	0.1	0.2	0.3	0.4	0.3	0.3	0.4	0.6	0.7	1.0	0.7	0.8	0.6
강북	4.9	10.3	0.3	6.5	3.8	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.2	0.2	0.3	0.5	0.6	0.5	0.5	0.5

(자료 : 한국감정원)

□ ’15년 7월 전세가격은 장마철 등으로 이사수요가 크게 증가하지는 않고 있지만 저금리 환경이 지속되면서 임차인은 자금대출 금융비용이 줄어든 반면 임대인은 투자가치와 이자 수익률이 현저히 낮아지면서 전세를 월세로 전환하는 물량 증가로 전세 가격은 전월대비 0.5% 상승한 것으로 나타남. 이사수요가 많지 않은 계절로 상승폭은 지난 몇 개월과 비교 시 다소 둔화된 모습을 보이고는 있으나, 전세가격 상승세는 지속되면서 2015년 누계도 4.05%가 상승하여 지난 1년 동안의 상승폭(3.55%)보다도 0.5%p 높은 수치를 나타냄.

□ 강남지역(0.6%)은 구로구(0.81%), 서초구(0.78%), 송파구(0.64%) 강동구(0.64%) 등 차량기지 이전과 서부간선도로 지하화 등 개발호재로 구로구 상승세가 이어졌고, 재건축 사업으로 이주수요가 많은 동남권역에서 상승세를 이어가고 있으나 상승폭은 소폭 축소. 강북지역(0.5%)은 강남권역과 시내중심부 접근성이 좋고 주거환경이 비교적 양호한 노원구(0.91%), 성동구(0.88%), 동대문구(0.57%)등에서 지난달에 이어 상승세가 높게 나타남.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.77%), 연립주택(0.29%), 단독주택(0.14%)로  이사수요가 상대적으로 적게 나타나는 계절적인 영향으로 모든 유형에서의 가격 상승폭은 다소 축소되는 모습을 보이고 있으나, 전월대비 모든 유형에서 전세 거래량은 감소한 반면 월세 거래량은 감소하지 않은 것으로 보아 월세 전환이 가속화되고 있음을 보임.

□ 최근 5년간(’10.7~’15.7) 서울 전세가격은 31.3% 상승하였으며, ’15년 7월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 65.9%, 아파트 71.0%로 전월(63.6%, 68.6%)대비 주택종합 2.3%p, 아파트 2.4%p 각각 상승한 것으로 월세 전환이 가장 심하게 나타나는 아파트에서 전세물량 부족으로 거래량이 감소하며 가격 상승세가 지속되고 있는 가운데 매매와 전세 가격 격차가 빠르게 축소되는 모습임.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <연도별 [7월] 전·월세 거래량 비교>

□ ’15년 7월 전·월세거래량은 본격적인 비수기에 접어들면서 거래량은 소폭 감소한 모습 속에, 임대차 주기가 통상 2년 정도인 점을 감안하여 ‘13년 1∼7월의 전·월세 거래량 비교 결과 전세는 18,676건이 증가한 반면, 월세는 27,672건이 증가하며 전체 임대시장의 전세 비율이 높음에도 거래량 증가는 크게 축소되고 있는 모습을 보이며 전체 47,609건이 거래되어 전월(48,707건) 대비 –2.3%가 감소 하였으며, 전년 동월(51,944건) 대비에서도 -8.3%가 감소.

□ 또한, 7월 임대시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 65.7%, 월세 34.3%에서 ’15년에는 전세 55.7%, 월세 44.3%로 월세 비율이 10.0%p 증가. 세입자는 전세를 선호하고 있으나 월세전환이 급격하게 빠르게 진행되며 전세물량 부족이 주요 원인임.

□ ’15년도 7월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(24,815건) 34.3%, 임대(47,609건) 65.7%로 나타남. 이는 ‘14년도 동월 주택거래시장(매매 22.0%, 임대 80.0%)보다 매매비율이 12.3%p 증가한 것으로써, 저금리기조가 지속되면서 임차인들이 임대에서 매매로 빠르게 변화하고 있음을 나타내는 것으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 7.22 가계부채 종합 관리방안 발표로 매매시장으로 유입되던 실수요자들의 심리적 변화로 거래량은 다소 감소하면서 가격상승세도 다소 둔화 될 듯.

⇒ 지난해 8월 1일부터 대출관련 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 완화정책 적용이 1년간 연장 시행되었으나, 7.22 가계부채 종합 관리방안이 발표되면서 상환능력 심사 강화와 처음부터 대출 원리금을 함께 갚아나가는 방식으로 변경되어 실수요자들의 심리적 압박감에 장기적으로 주택시장이 위축될 수는 있겠으나, 적용 시기가 내년부터 예정되어 있어 당장 거래량 급감 등 부동산 시장의 큰 변화는 없을 것으로 보임. 그러나 하반기 미국 금리인상, 그리스 디폴트사태 등의 불안정 요소가 주택시장을 위협하고 있고 여름 휴가철과 가계부채 대책으로 수요자들이 가격하락 시점까지 매수를 미루는 관망세가 나타나며 거래량 감소와 가격 상승 둔화 예상.

□ 재건축 규제완화 정책이 지속되며 사업추진이 가속화되어 분양시장 열기 동반 상승

⇒ 저금리기조와 재건축시장 활성화 정책으로 거래량 증가와 더불어 가격이 상승하자 그 동안 사업추진을 미루던 재건축 사업들이 빠르게 진행되면서 공급물량이 증가되어  수요자들은 브랜드인지도, 주거환경, 투자여건 등이 양호한 지역에 분양열기 집중 될 듯.

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 김진환 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

전․월세시장 전망

□ 여름휴가 등 하절기 비수기로 수요 감소 속에서도 재건축 이주수요 등으로 전세가격 상승세는 이어가나 상승폭은 둔화된 모습일 듯.

⇒ 여름휴가가 본격화되면서 수요는 일정량 감소가 예상되나 초저금리가 장기화되며 월세전환 물량이 증가하는 반면, 임차인들의 전세선호가 줄지 않고  재건축 이주수요, 여름방학기간 양호한 학군으로 이주하려는 수요로 국지적인 물량부족 현상이 나타나며 전세가격 상승세 속에 상승폭이 확대되는 지역이 발생될 듯.