문서번호	토지관리과-4760
결재일자	2014.3.5.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		03/05 이제원
협 조	주무관			조창기
	주무관			김수곤
	주무관			백경하

'14년도 2월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 3. 5.

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■

도시계획국 [토지관리과]

2월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 3. 5.(수) >

1. 주택매매시장 동향

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

12년 서울 -2.8% 하락

13년 서울 -1.4% 하락

14년

0.5% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	-0.3	-0.1	0.0	0.2	-0.2	-0.4	-0.4	0.0	0.3	0.1	0.0	0.2	0.2
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	-0.3	0.0	0.3	0.2	-0.3	-0.5	-0.4	0.2	0.4	0.1	-0.1	0.2	0.3
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	-0.3	-0.2	-0.2	0.1	-0.2	-0.3	-0.5	-0.2	0.3	0.1	0.1	0.2	0.2

□ 2월 주택매매가격은 부동산 활성화 정책의 불확실성이 완정히 해소되지 않은 상황임에도 그 동안 높은 전세가격에 지친 수요자들이 매매로 전환하려는 수요와, 봄 이사철을 앞두고 선 매수하려는 실수요자들이 주거여건이 양호한 지역을 중심으로 급매물 위주의 거래수요가 증가하면서 전월대비 0.2%로 상승세가 전월에 이어 2개월째 나타냄.

□ 강남권역에서는 재건축초과이익 환수제 폐지, 소형의무비율 완화 등 개건축규제 완화방침 발표에 재건축단지들이 사업추진 속도를 내면서 상승되었고,

□ 강북권역에서는 임대가격 대비 높은 전세가격에 부담을 느낀 임차인들이 부동산시장 회복기대감으로 매매로 전환하는 수요가 증가하며 5개월 연속 소폭 상승세가 지속됨.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>            <연도별(1∼2월) 주택매매거래량>

4.1대책

취득세감면

종료

8.28대책

양도세 한시 감면종료

□ 2월 주택 매매거래량은 계절적 비수기 영향에도 불구하고 방학기간 양호한 학군으로 이사하려는 수요와 예비 신혼부부의 선 매수가 이어지면서 15,413건이 거래되어 전년 동월(7,655건)대비 101.3% 증가한 것으로 나타남. 이는 지난 연말 정부의 부동산 활성화 정책으로 주택시장 회복에 대한 기대감과 높은 전셋값에 지친 실수요자들이 매매시장으로 유입되며 거래량 증가를 보인 것으로 보임.

□ ’14년 1∼2월 거래량(26,798건)은 최근8년 같은 기간 동안(1∼2월)의 거래량과 비교시 ’08년 세계금융 위기 이후 6년 만에 최대 거래량을 나타내고 있음. 이는 지난달에 이어 거래량 증가가 지속되는 것으로 주택매수 심리가 회복되는 모습임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

13년 서울 6.6% 상승

12년 서울 1.3% 상승

14년

1.5% 상승

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'13년 2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘14년 1월	2월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.5	0.6	0.3	0.2	0.1	0.5	0.8	0.9	1.0	0.7	0.5	0.8	0.6
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.5	0.5	0.1	0.1	0.1	0.6	0.9	1.0	1.2	0.7	0.5	0.9	0.7
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.4	0.7	0.5	0.3	0.2	0.4	0.7	0.8	0.9	0.8	0.5	0.7	0.6

□ ’14년 2월 전세가격은 고질적인 수급불균형이 지속되는 가운데 전월대비 0.6% 상승하였음. 이는 임대인의 월세선호로 전세물량 부족속에 ’12년 9월 이후 18개월 연속 상승하고 있으나, 방학 이사수요 감소로 오름폭은 다소 둔화.

□ 강남지역(0.7%)은 구로구(1.51%), 양천구(1.15%), 강서구(0.96%)등 지난달에 이어  서남권이 상승을 주도하였고, 강북지역(0.6%)은 도봉구(1.04%), 마포구(0.91%), 서대문구(0.85%), 동대문구(0.83%) 등 교통여건이 양호한 지역을 중심으로 상승.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.89%), 연립주택(0.36%), 단독주택(0.20%) 순으로 상승세를 나타내며 유형별로 비교적 고른 상승세를 나타냄.

□ 최근 5년간(’09.1~’14.2) 서울 전세가격은 36.4% 상승하였으며, ’14년 2월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 61.6%, 아파트 65.8%의 상승세를 보였으나 전월(61.4%, 65.5%)대비 각각 0.2%p, 0.3%p로 상승폭은 둔화된 모습임.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>       <연도별 (1∼2월) 월세·전세 거래량 비교>

□ ’14년 2월 전월세거래량은 결혼시즌을 앞두고 예비 신혼부부의 수요에 방학기간 좋은 학군으로의 이사수요가 시장에 유입되며 40,788건으로 전월(27,995건) 대비 45.7% 증가 하였으나, 전년동월(41,443건) 대비에서는 1.6%가 감소함.

□ 반면, 1∼2월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’13년에 전세 62.7%, 월세 37.3%에서 ’14년에는  전세 59.3%, 월세 40.7%로 여전히 월세가 지속적으로 증가하고 있음.

□ ’14년도 2월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(15,413건) 27.4%, 임대(40,788건) 72.6%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 15.6%, 임대 84.4%)보다 매매비율이 11.8%p 상승한 것으로써 그 동안 부동산 시장을 관망하던 전세 세입자들이 실수요자로 변하면서 중·소형 중심의 급매물 소진.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 봄 이사철을 맞이하여 높은 전셋값에 세입자들이 실수요자로 전환 예측

⇒ 본격적인 봄 이사철이 다가오나 임대인의 월세 선호가 장기간 지속되어 수급불균형에 따른 전셋값 강세로 세입자들이 실수요자로의 전환이 전망됨.

□ 부동산 규제 완화정책에 힘입어 재건축시장을 중심으로 호가 상승

⇒ 국토교통부의 2014년 대통령 업무보고 자료에 초과이익환수제와 소형주택 공급 의무비율 등 재건축 규제 완화가 발표된 후, 재건축시장을 중심으로 주변 시세보다 싼 급매물 등이 소진되며 매물부족으로 인한 호가 상승.

전․월세시장 전망

□ 전세수급 불균형이 심화되어 전세거래량 감소 전망

⇒ 지속되는 임대인의 월세선호, 임차인의 전세선호로 전세수급불균형이 심화되는 가운데 물량감소로 인한 전세시장 축소 전망.

□ 봄 이사철 대비 매물선점 수요 증가하나 방학이사수요 감소로 오름폭 둔화

⇒ 저금리로 인해 임대인의 월세전환 가속화로 물량이 초과공급되어 월세가격은 약보합세가 당분간 지속될 것으로 전망됨.

⇒ 전세물량 부족과 봄 이사철 수요증가로 전셋값 상승은 당분간 지속될 것이나, 방학이사 수요 감소로 가격 오름폭은 둔화될 것으로 예측됨.

“ 2014년도 국토교통부 업무계획 요약 ”

- 주택분야 -

주택시장 정상화

□ 과도한 규제 정상화

- ’06년 시장과열기에 도입된 재건축 초과이익 환수제 폐지 (’14.12) 및 소형 평형 의무제 개선

- 재건축사업 조합원 소유주택수 만큼 주택공급을 허용하여 조합원 신규아파트 분양기회 확대(’14.3)

- 분양가상한제 신축 운영(주택법 개정)을 지속 추진

서민주거안정을 위한 임대시장 선진화

□ 금년중 무주택 9만 가구가 공공임대주택에 입주(수도권 4.5만호, 지방 4.5만호)

□ 민간 임대사업자 규제완화, 등록요건완화 등을 통한 임대주택 공급 확대

□ 민간 보유 노후주택 재․개축을 통한 임대주택 공급시 사업계획 승인기준 완화 및 자금 지원(‘14.12)

□ 믿고 찾을 수 있는 전·월세 정보 제공

- 임대주택 정보시스템 구축하여 공공․민간 임대주택 정보 통합관리 및 홈페이지 운영(’14.12)

- 국토부 전·월세신고시스템과 대법원 확정일자시스템을 통합하여 정보 제공(’14.12)

지자체, 주민과 함께하는 행복주택 건설

□ 지자체와 전문가가 참여하는 후보지 선정협의회 구성 등 갈등을 최소화하는 사업환경 마련

- LH중심에서 철도공사․공단, 지자체가 공동참여하는 방식으로 전환, 참여 지자체 인센티브 제공

□ 연도별 공급계획 수립 등 속도감 있는 행복주택 공급

- 가좌(4월 착공), 오류(2월 사업승인) 시범지구 후속절차 본격화, 목동 등 5곳은 지자체 등과 공감대 형성 후 순차 추진

주거약자 보호 강화

□ 총 97만 가구에 새로운 “주거급여” 지원

- 복지부에서 업무가 이관되는 ‘14년부터 5만 가구를 대상으로 시범사업(’14.7～9월) 실시

- ’14.10월부터 85만호의 저소득 임차가구에 대해 월 11만원의 임차료를 보조

(기존 8만원, 3만원 증가)

- ’15.1월부터 저소득 자가가구에 대해 수선유지비(임차가구 ‘주거급여’ 수준) 보조

⇒ 12만호(기존 9만호, 3만호 증가)

□ ‘주거복지사’ 제도 도입 및 자치구 ‘주거복지팀’을 신설하여 주거급여 전달체계 개선

□ 금년 중 최대 15만 가구에 전세자금 지원 ⇒ 지원 대상 보증금 3억원 이하로 제한

□ 월세 거주자의 주거비 부담완화를 위한 세제지원 강화

서민 주택금융을 선도하는 “제2세대 주택기금” 설립

□ 자산 100조, 설립 33년의 ‘주택기금’을 ‘주택도시기금’으로 전면 개편

이웃과함께하는 아파트 문화 정착

□ 입주민 분쟁조정의 실효성 강화를 위해 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회 신설 추진

□ 층간소음 분쟁 조정기준(실생활 소음) 마련(’14.5, 환경부와 공동)

□ 공동주택관리시스템(K-apt) 고도화를 통해 관리비 공개항목 세분화(28개→47개)

- 300세대 이상 아파트는 연1회 회계감사 의무화, 단지내 각종 공사는 조달청(나라장터), K-apt를 통한 전자입찰 의무화(’15.1)

장수명 주택(100년 주택) 인증제 도입 ⇒ 오랫동안 깨끗이 쓸 수 있는 집 만들기

□ 아파트 리모델링 활성화

- 수직증축 리모델링 시행시기(’14.4)에 맞춰 구조기준 및 안전진단 기준 마련

- 전면 리모델링이 곤란한 단지는 부분 교체형 리모델링 추진 ⇒ 공사비 저리 융자

□ 노후 단독주택지 건축물 리뉴얼 활성화

- 인접대지 주민들이 협정을 체결하면 완화된 건축기준 적용(’14.10)

· 맹지(盲地)에도 건축 가능

· 주차장·조경은 개별대지가 아닌 협정을 맺은 대지 내에 모아서 설치 가능

· 건축물의 높이 제한 완화 등