문서번호	토지관리과-11033
결재일자	2015.5.27.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
서미연	김진환	남대현		05/27 代이정화
협 조
	주무관		이명신

2015.1.1기준 개별공시지가 결정자료 보고

2015. 5.

도시계획국

(토지관리과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	■	□
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

2015년도 개별공시지가 결정․공시

○ 결정․공시일 : 2015.5.29.

○ 공 시 대 상 : 908,224필지(2014년도 914,777필지)

○ 개별공시지가 상승률 : 4.47% 상승(2014년도 3.35%)

※ 표준지공시지가 상승률 4.30%(2014년도 3.54%)

Ⅰ		결정․공시 현황

□ 주요 상승 자치구

○ 금년도 : 서초구 7.19%, 마포구 5.80, 동작구 5.37

○ 전년도 : 중랑구 4.30%, 금천구 4.20, 중  구 4.20

□ 용도지역별 변동률

(단위:%)

구 분	평 균	주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	개발제한구역
2015년	4.47	4.38	4.99	4.10	4.19	3.55
2014년	3.35	3.15	4.12	3.31	3.92	4.12

□ 용도지역별 지가수준

구 분	최 고 지 가		최 저 지 가
	소 재 지	공시지가	소 재 지	공시지가
주거지역	강남구 대치동 888 (대치아이파크아파트)	12,400,000	성북구 정릉동 921-1(주거나지)	520,000
상업지역	중구 충무로1가 24-2 (네이처리퍼블릭)	80,700,000 (표준지)	노원구 월계동 85-7 (현대자동차성북출고센터)	1,680,000
공업지역	성동구 성수동1가 656-1203 (서울숲 인근지식산업센터부지)	8,988,000	금천구 시흥동 113-193 (연탄공장)	880,000
녹지지역	강서구 외발산동 283-2 (강서면허시험장맞은편 밭)	1,980,000	중랑구 상봉동 산4 (봉화산)	24,400
개발제한	강남구 수서동 451-6 (궁마을 주상복합건물)	5,489,000	도봉동 산50-1 (도봉산)	5,620

□ 의견제출 처리결과

구 분	의 견 제 출			처 리 결 과
	계	상향요구	하향요구	조 정			기각
				계	상향	하향
2015년도	683	250	433	129	24	105	554
2014년도	524	90	434	139	45	94	385

□ 2015년도 개별공시지가 주요상승 내역

구 분	변동률	주 요 변 동 사 유
1	서초구 7.19%	강남대로변 신분당선, 9호선연장개통의 영향으로 역세권상권 활성화에 따른 상업지대 가격상승과 서초동 삼성타운 및 아파트부지의 실거래가 반영률 연차적 반영으로 주거지역 가격상승
2	마포구 5.80%	마포역,공덕역,애오개역 중심으로 도심재개발사업이 진행 또는 완료되어 중심상업·업무지대가 확장되는 추세로서 재건축, 재개발,용산선철도사업 등 각종 개발요인이 가격상승의 호재로 작용함
3	동작구 5.37%	노량진재정비촉진지구의 4구역,6구역 사업승인과 상도10주택재개발정비사업 착공 으로 대규모사업지 추진현황에 따른 가격상승이 호재로 작용함
4	광진구 5.02%	7호선개통이후 화양동,군자동의 학교상권과 역세권상권이 동반상승하였으며, 역세권중심으로 도시형생활주택 신축 및 다세대신축 등이 가격상승요인으로 작용
5	강남구 4.93%	삼성동 한전부지 매각 및 강남대로변 9호선 개통, 신사동 가로수길 상권활성화 등이 가격상승요인으로 작용
주거지역	서 초 구 7.29%	서초삼성타운 및 아파트 부지의 실거래가 반영률이 낮아 연차적 반영에 의한 가격상승
상업지역	강 남 구 8.04%	한전부지 매각 및 강남대로변 9호선 개통, 신사동 가로수길 상권활성화 등이 가격 상승요인으로 작용
공업지역	양 천 구 8.44%	인근지역 대비 실거래가 반영률이 낮아 연차적 반영으로 인한 가격상승
녹지지역	용 산 구 9.73%	용산미군기지 사업추진으로 인한 사업부지의 지가현실화율 반영한 가격상승
개발제한 구 역	관 악 구 6.48%	인근지역 대비 실거래가 반영률이 낮아 연차적 반영으로 인한 가격상승

Ⅱ		개별공시지가 산정내용

□ 개별공시지가 조사대상필지 현황

○ 2015.1.1. 기준 25개 자치구에서 조사한 개별공시지가는 908,224필지로 전년도 914,777필지보다 6,553필지가 감소하였고, 소유자별로 보면 사유지가 734,113필지로 전년 739,160필지 대비 5,047필지 감소하였으며, 국․공유지는 174,111필지로 전년도 175,617필지 대비 1,506필지 감소함.

□ 지역별 균형유지

○ 2015년도 개별공시지가 조사단계부터 결정 시 까지 시민이 참여하는   주민참여제 시행 및 개발사업예정지나 민원이 자주 발생하는 지역 중심으로 지가조사에 대한 주민설명회를 개최함으로써 부동산공시제도의 이해도를 높이고, 지가에 대한 집단민원이나 고질민원 등을 해소하였고, 개별공시지가 열람기간 동안 땅값조사에 의문사항이 있을 경우 시민과 전문 감정평가사가 직접 상담할 수 있는 소통을 통한 지가의 공정성을 확보함.

○ 또한 지가조사 초기 단계에서 개별공시지가 산정기준이 되는 표준지공시지가에 대하여 가격균형 협의 및 시․도간, 구간, 동간 행정구역 경계지역의   가격균형을 위한 연석회의 등으로 지역별 가격균형을 유지함.

□ 개별공시지가 산정 및 조정

○ 총 조사대상 토지 908,224필지 중 토지가격비준표에 의하여 지가산정되어 당초대로 결정된 필지가 849,112필지로서 93.5%이고, 표준지 담당감정평가사 검증을 통해 조정된 토지는 6.5%인 59,112필지이며,

○  조정된 59,112필지 중 산정지가를 상향 조정한 경우가 29,130필지이고,  하향 조정한 경우는 32,982필지로써 그 사유는 주로 인근지가 가격균형    유지, 토지특성착오 등으로 조정된 토지임

□ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 절차 이행

○ 토지특성 조사           : 2014.11.19. ~ 2015.2.13.

○ 지가산정                : 2015.  2.16. ～ 3.20.

○ 산정지가 검증           : 2015.  3.23. ～ 4. 9.

○ 지가열람 및 의견제출    : 2015.  4.10. ～ 4.30.

○ 의견 제출지가 검증      : 2015.  5. 1. ～ 5.  8.

○ 구 부동산평가위원회심의 : 2015.  5.11. ～ 5.14.

○ 지가결정․공시          : 2015.  5.29.

Ⅲ		개별공시지가 동향

□ 지가변동 현황

○ 서울시의 2015년도 개별공시지가 변동률은 4.47%로 전년도 3.35%   보다 1.12%P 상승함

○ 지역적으로는 서초구(7.19% 상승)가 강남대로변 신분당선, 9호선연장개통 등의 영향으로 역세권상권이 활성화 되었으며, 서초동 삼성타운 및 아파트  부지 등 주거지역은 실거래가 대비 저평가되어 있어 실거래가율을 반영한 결과임

○ 다음으로 마포구(5.80% 상승)는 마포역,공덕역,애오개역 중심으로 도심재개발사업추진으로 중심상업·업무지대가 확장되는 추세로 가격상승의 호재로 작용함

○ 다음은 동작구(5.37% 상승)로 노량진재정비촉진구역과 재개발구역인   상도10주택재개발정비사업 추진 등으로 전반적인 상승세를 보임

□ 자치구별 지가변동 현황

○ 종로구(4.00%) : 삼청동 ,가회,이화동 일대는 인사동 문화지구의 상권  연장 지역으로 공시지가 현실화의 연차적 반영에 의한 지가 상승이며,   종로1~4가동은 청진동 도시환경정비사업지역 준공에 따른 대규모 사업 필지가 지가상승하였음

○ 중  구(3.19%) :  기존 주택지대 중 차량통행이 가능한 곳은 주상이나  상업지대로 용도전환되면서 지가상승한 현상이 나타났으며, 회현동,남산동의 경우 게스트하우스 신축 및 용도변경으로 지가상승요인이 됨

○  용산구(4.67%) : 용산국제업무지구 해제(2013.10.10.)되면서 일대가 지난해에 이어 올해도 하락(-3%)되었으며, 인근 고급주택지(유엔빌리지, 하얏트호텔 남측인근 전용주거지대 등)는 거래량은 많지 않으나 국지적  으로 고급빌라 신축 등이 이루어지고 있고 인근토지대비 저평가되어 있는점을  감안 실거래가 반영률을 적용하여 지가상승함

○ 성동구(3.30%) : 금호동3가,4가, 옥수동일대는 옥수13구역 착공으로    대단위 사업지구가 일단지로 조사되어 지가가 상승함

○ 광진구(5.02%) : 화양동,군자동의 상권은 7호선 개통이후 신규상업  시설의 신축 등이 활발히 진행되어 지가상승요인으로 작용하였으며, 주거지대는 도시형생활주택 및 다세대주택신축 등으로 인한 지가상승요인이 됨

○ 동대문구(2.69%) : 실거래가 반영률이 낮아 현실화률이 많이 떨어지는 회기동이 5.9%대의 상승률을 보인 반면, 대규모사업예정지인 답십리16구역이 10.7%로 높은상승률을 보이고 있음

○ 중랑구(4.27%) : 역세권을 중심으로 도시형생활주택 및 다세대신축 등으로 주거지역 지가상승률이 높으며, 상봉역~망우역 일대 중랑코엑스  계획 등 지가상승요인으로 작용

○ 성북구(2.74%) : 고급주택단지가 있는 성북동은 상대적으로 저평가되어있어 실거래가 반영률을 적용, 지가상승하였으며, 대학가(성신여대)주변은 도시형생활주택 신축 등이 지가상승요인이 됨

○ 강북구(4.04%) : 미아동은 4.02%로 실수요자를 중심으로 소형아파트 및 다세대주택의 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 번동은 수유역세권을 중심으로 도시형생활주택 등 소형주택의 수요가 꾸준히 증가하여 지가상승용인으로   작용함

○ 도봉구(4.05%) :  우이-방학 경전철 연장노선 사업으로 교통여건 개선에 따른 도시형생활주택 및 오피스텔 신축 등 개발수요가 지가상승요인으로  작용하고 있으며, 시세보다 저평가되어 있는 주택지역을 중심으로 실거래가를 반영한 지가결정이 가격상승요인이 됨

○ 노원구(3.87%) : 월계동 공릉동 하계동은 상대적으로 시세보다 저평가 되어있어 실거래가 대비 현실화율을 반영하여 지가상승요인으로 작용함

○ 은평구(4.44%) : 은평뉴타운은 상업용지 및 편익시설용지의 개발이 진행  되고 있으며, 수색·증산동 재정비촉진지구는 개발사업이 늦어지고 있어 이를 반영한 듯 지가가 보합세이며, 대조동은 시세보다 저평가되어있어 실거래가 대비 현실화율을 반영하였기에 지가상승요인으로 작용함

○ 서대문구(4.21%) : 뉴타운개발 및 재개발,재건축 등의 영향으로 전년대비 거래량이 증가되어 지가상승요인으로 작용하였으나, 가재울뉴타운, 북아현뉴타운 일부구역이 담보상태를 보이고 있어 지가하락 등이 나타남

○  마포구(5.80%) :  도심재개발사업지구 추진으로 마포역에서 공덕역,애오개역까지 중심상업·업무지대가 확장되는 추세로 재건축,재개발, 용산선철도  사업 등 각종개발요인이 가격상승의 호재로 작용함

○  양천구(4.85%) : 신정4주택재개발구역은 아파트 준공(5월), 신정4보금자리 주택지구는 아파트 착공이 가격상승 호재로 작용하였으며, 신정  (갈산)도시개발구역은 사업추진에 따라 자연녹지지역이 2종주거지역으로   용도지역 변경되어 가격상승요인으로 작용함.

○ 강서구(4.12%) : 마곡지구 등 택지개발과 9호선 중심의 소규모 재건축,  다세대주택 신축 등이 가격상승요인으로 작용하였고, 발산택지개발지구와  더불어 인근지역이 추가적인 가격상승 호재로 작용함

○ 구로구(3.98%) : 신도림동은 역세권개발, 아파트·주상복합 신축으로 공업에서 주거로 변화되어 지가상승요인이 되고 있으며, 고척·개봉동은 교정시설 이전부지 복합타운사업 추진, 돔야구장 준공이 기대되면서 지가상승요인으로 작용하고 있음

○ 금천구(3.80%) : 독산동 군부대특별계획구역의 개발사업진행으로 평균9%의 지가상승을 보이고 있으며, 주거지역과 공업지역 등은 시세보다 저평가 되어 있어 현실화율을 반영한 가격상승이 지가상승요인으로 작용함

○  영등포구(4.73%) : 전반적으로 시세대비 저평가 되어있어 지가현실화를 위한단계별 지가상승이 주요원인으로 작용하였으며 영등포뉴타운지역은 사업착공 등이 가격상승 호재로 작용하였음

○ 동작구(5.37%) : 노량진재정비촉진지구의 4구역,6구역 사업승인과   상도10주택재개발정비사업의 착공 등이 지가상승요인으로 작용함

○ 관악구(4.51%) : 대부분의 개별토지 상승률은 현실화율이 반영된 표준지 상승률 적용에 따라 개별지간 가격균형 유지함.

○  서초구(7.19%) : 강남대로변 신분당선, 9호선연장개통의 영향으로 역세권상권 활성화에 따른 상업지대 가격상승과 서초동 삼성타운 및 아파트부지의 실거래가 반영률 연차적 반영으로 주거지역 가격상승

○ 강남구(4.93%) : 삼성동 한전부지 매각 및 강남대로변 9호선 개통, 신사동 가로수길 상권활성화 등이 가격상승요인으로 작용하였으며, 세곡동,자곡동,율현동일대 보금자리 사업지구 추진에 따른 시세반영이 가격상승요인이 됨

○ 송파구(3.55%) : 동남권유통단지, 위례신도시개발, 문정도시개발사업 등 에 따른 사업지구 중심으로 지속적인 가격상승을 보이고 있음

○ 강동구(3.21%) : 천호재정비촉진지구를 중심으로 천호C2특별계획구역 사업추진 및 상일동 첨단업무단지 입주로 인한 국지적 개발활성화와 엔지니어링 복합단지 유치 가시화등이 가격상승요인으로 작용함

□ 전년대비 개별공시지가 변동 내용

○ 서울시의 개별공시지가 상승률은 4.47%로 용도지역별 상승률을 보면 주거지역(4.38%), 상업지역(4.99%), 공업지역(4.10%), 녹지지역(4.19%), 개발제한구역(3.55%) 각각 상승하였음. 개별공시지가 주요 상승지역으로는 서초구(7.19%), 마포구(5.80%),동작구(5.37%), 광진구(5.02%), 강남구(4.93%)순으로 나타났음.

○  또한 개별공시지가 산정기준이 되는 표준지공시지가 상승률은 4.30% (주거지역  4.20, 상업지역  4.53, 공업지역  3.60, 녹지지역  4.99)임.

□ 전년대비 지가변동 명세

○ 50% 초과 하락                 610필지(조사대상의   0.07%)

○ 20%초과 ～ 50% 하락         544필지(조사대상의   0.06%)

○ 10%초과 ～ 20% 하락         529필지(조사대상의   0.06%)

○   5%초과 ～ 10% 하락         964필지(조사대상의   0.11%)

○   5%까지 하락              14,270필지(조사대상의   1.57%)

○  불변                       23,329필지(조사대상의   2.57%)

○   5%까지 상승            624,974필지(조사대상의  68.81%)

○   5%초과 ～ 10% 상승   217,761필지(조사대상의  23.98%)

○ 10%초과 ～ 20% 상승     17,884필지(조사대상의   1.97%)

○ 20%초과 ～ 50% 상승      2,821필지(조사대상의   0.31%)

○ 50%초과 상승               2,442필지(조사대상의   0.27%)

○ 신규조사                     2,096필지(조사대상의   0.23%)

□ 지목별 지가수준

(금액단위 : 원/㎡)

구 분	최 고 지 가		최 저 지 가
	소 재 지	공시지가	소 재 지	공시지가
전	강서구 외발산동 283-2 (강서면허시험장맞은편 밭)	1,980,000	은평구 진관동 353 (북한산내 토지)	32,600
답	강남구 개포동 118-35 (대모산내 밭)	827,000	도봉구 방학동 418 (도봉산내 토지)	97,000
임야	서대문구 연희동 150-7 (안산자연공원내 임야)	1,680,000	도봉구 도봉동 산50-1 (도봉산)	5,620
대	중구 충무로1가 24-2 (네이처리퍼블릭)	80,700,000	도봉구 도봉동 513-1 (법성원)	27,900
공장용지	성동구 성수동1가 656-3 (지식산업센터부지)	8,988,000	노원구 월계동 297 (음식점및공장)	1,243,000
잡종지	중구 태평로1가 68-2 (코리아나호텔옆 공지)	21,040,000	도봉구 도봉동 517-9 (도봉산내 잡종지)	16,600

Ⅳ		개별공시지가 검증결과

□ 산정지가에 대한 조정 내역

(단위 : 필지)

검증결과 조정필지			유 형 별 조 정 내 역				비 고 (미반영 필지수)
계	상향	하향	토지특성 조사착오	표준지 선정 착오	비준표 적용착오	지가균형 유지
59,112	26,130	32,982	5,201	3,428	290	50,193	438,064

□ 의견제출 처리현황

(단위 : 필지)

구 분	의 견 제 출			처 리 결 과
	계	상향요구	하향요구	조 정			기각
				계	상향	하향
2015년도	683	250	433	129	24	105	554
2014년도	524	90	434	139	45	94	385

Ⅴ		행정사항

□ 개별공시지가 결정․공시에 따른 보도자료 제공

○ 2015.5.28.(석간)보도 예정

□ 향후일정

○ 개별공시지가 이의신청 : ’15.5.29. ~ 6.30.

○ 이의신청 검증 및 부동산평가의원회 심의 : ’15.7.1. ~ 7.30.

○ 개별공시지가 조정 ․ 공시 : ’15.7.31.

Ⅵ		개별공시지가 결정 참고자료

1. 개별공시지가 조사대상 필지

2. 개별공시지가 조사인원

3. 개별공시지가 소요예산

4. 자치구별 최고․최저지가 현황

5. 2015년도 최고지가 위치도면

6. 개별공시지가 현황

7. 연도별 개별공시지가 변동률 현황

8. 전년대비 개별공시지가 변동률 현황

붙임  2015년도 개별공시지가 결정 참고자료 1부.  끝.