문서번호	주택정책과-2800
결재일자	2014.2.19.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	주택정책개발센터장	주택정책과장	주택건축정책관		주택정책실장
박현정	정종대	최경주	한규상		02/19 이건기
협 조	조직담당관			정상훈
	주택연구팀장			김용경

국내외 임대차제도 조사를 통한 주택 임대차제도 운영·개선방안 학술용역계획(안)

2014.2

주 택 정 책 실

주택정책개발센터

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 □
	●	전문가	:	유 □	(		)		무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 □
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 □
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 □
	●	기업	:	유 □	(		)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 □
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 □

국내외 임대차제도 조사를 통한 주택 임대차제도 운영·개선방안 학술용역계획(안)

전세에서 월세중심으로 주택임대차시장의 구조변화에 대응하여 주택임대차 보호법 개정건의를 통해 월세입자의 주거권 강화규정을 신설하고, 서울시 임대차시장 특성에 부합하는 독자적인 주택임대차제도의 확립을 통해 서민주거안정에 만전을 기하고자 함.

1		추진근거

❍ 지역별 공정임대료제 도입(시장공약 1-5-2)

❍ 월세전환율 등 전월세 제도관련 전문가 자문회의 개최결과(주택정책과-16091,’13.9.30)

❖ 서울시는 타 시도와 달리 매우 높은 임대료 수준을 감안, 서민주거안정을 위한  독자적인 행정체계 운영 필요. (중앙정부는 전국의 주택시장을 고려하여 정책수립)

❖ 현재 전세제도에 중점을 둔 주택임대차 보호법의 전면개정 및 지자체 권한위임 등 필요.

❖ 전세에서 월세중심으로 임대차시장의 구조변화에 대응하여 월세입자의 보호를 위한 전면적인 임대차보호법 개정을 위해 서울시차원의 대안마련을 위한 학술용역이 절실히 필요.

❍ 전월세 관련 시장보고 (‘14.2.6)

❖ 전월세 문제는 지방정부의 문제로, 정부에서 각 지방의 사정에 맞춰 대책을 내놓기는 어려움 따라서 지방정부에서 적극적으로 대응책을 마련해야 하며, 세계적으로도 지방정부에서 대책을 마련하고 있는 추세임.

2		배경 및 목적

❍ 배 경

- 서울 전체가구의 약 60%가 차가가구로 공공임대주택 입주가구 등을 제외하면 약 2백만 가구가 민간임대주택에 유상으로 거주 중이며,

- 최근 전세의 월세전환 증가에 따라 전세가격이 급등하고 서민의 월세부담이 늘어나는  등 주택임대차시장의 구조변화가 급격히 진행되고 있는 실정임.

- 현행 주택 임대차 보호법은 이러한 주택 임대차시장의 구조적 변화에도 불구하고 주로 임차권의 대항력과 보증금 반환채권의 보호에만 초점을 두고 있어 장기임대차계약, 과도한 월세부담 방지 등 월세입자의 보호기능은 미비함 상황임.

- 이에, 우리시에서는 서민주거안정을 위한 주택임대차보호법 개정을 위해 법무부와 주택임대차보호법 TF(‘12.9~)를 통해 지속적인 협의를 하고, 신정부 인수위 건의사항(’12.12)으로도 건의하고 있으며, 공공임대주택 지속공급, 전월세보증금 지원센터 운영, 지역별 전월세 전환율 공개 등 서울시 차원의 대책 마련을 강구하고 있으나 법제도적인 한계가 있음.

· 주택임대차보호법 관련 법무부 개정건의(‘12.9.20) 주요내용

- 표준임대차 계약서 개정(개정완료)

- 우선변제 임차인의 범위 및 최우선 보증금 상향(입법예고 중)

- 전세에서 월세의 전환율 하향(입법예고 중)

- 임대차 계약기간 중이라도 임대차 등기 가능토록 법령개선

- 묵시적 갱신기간 중 계약해지 효력발생 기간 단축

- 세입자 주거권 보호를 위한 임대차보호기간 연장 등

❍ 목 적

- 따라서, 임차시장의 구조변화에 대응하여 월세중심의 선진 임대차제도의 체계적인 연구를 통해 주택임대차보호법의 운영 및 개선방안을 마련하여 월세 거주자의 거주 안정성을 확보를 위한 주거권강화규정을 신설하는 등 임차인 보호를 위한 제도적 장치를 마련하고,

- 우리시의 실정과 임대차시장 특성에 부합하는 독자적인 주택임대차제도를 확립할 수 있는 방안을 마련코자 함.

3		과업 개요

❍ 용역명 : 국내외 임대차제도 조사를 통한 주택임대차제도 운영·개선방안 연구

❍ 용역기간 : 계약일로부터 150일(5개월)

❍ 소요예산 : 30,000천원

❍ 용역수행방법

· 수행기관선정방법 : 일반경쟁입찰(협상에 의한 계약)

· 입찰참가자격 :

가. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제13조의 규정에 의한 자격 조건을 구비하고 아래 요건 중 1개 이상의 자격을 보유한 자

1) 주택정책 및 임대주택·공동주택관련 조사용역 등 유사한 용역 수행실적이 있거나 용역수행능력이 있는 민법 제32조 규정에 의해 설립·허가된 비영리법인(공공기관 또는 대학 부설연구소 포함)

2) 주택임대차제도에 대한 법률·전문지식 및 활동경험이 풍부하고 임차인 보호에 대한 관심과 열정이 있는 기관

나. 가의 조건을 충족하는 단일 업체 또는 컨소시엄

4		과업내용

❍ 연구범위

- 공간적 범위 : 국내 및 선진국(영국,독일,프랑스,미국,일본 등) 주요도시

- 시간적 범위 : 제도도입 이후 ~ 현재까지

❍ 주요내용

1) 국내 주택임대차제도의 변천과정 및 한계

- 국내 임대차제도의 변천과정

- 임대주택시장 현황 및 법령체계

- 주택임대차제도의 개요 및 근거법령

- 국내 주택임대차제도의 한계 및 문제점

2) 선진국(영국, 독일, 프랑스, 미국, 일본) 주요도시의 주택임대차제도(월세중심) 조사

- 임대주택(공공,민간)시장의 현황 및 법령체계

- 주택임대차제도의 개요 및 근거법령

- 제도도입 배경 및 변천과정

- 주요도시별 주택임대차제도 운영현황 및 사례

· 제도 운영기반이 되는 통계조사

· 차임데이터베이스 등의 구축 및 관리

· 월세입자 보호를 위한 제도운영방법(공정임대료, 임대료규제, 임대기간 등)

- 나라별 임대차제도 특성 및 시사점 비교분석

3) 임차인 보호를 위한 서울시 주택임대차제도 운영 및 정책대안 마련

- 서울시 주택임대차 제도 보완 및 선진제도 적용방안 마련

- 임차인 보호를 위한 제도운영 및 정책대안 마련

- 주택임대차제도 관련 법 개정사항 도출

5		활용계획

❍ 우리시 여건에 부합하는 독자적인 주택임대차제도 개발에 활용

- 시장가격에 부합하는 공정한 거래 유도 (전월세 전환율 고시 등)

- 월세입자의 주거권 강화 (월세표준계약서 도입 및 사용의무화 등)

❍ 주택임대차 보호법 개정 건의

- 주택임대차 보호법에 월세관련 조항 신설

- 임대차 보호기간 연장

- 우선변제 보증금 상황조정 및 지자체 위임 검토

- 표준임대료제도 도입 등에 대한 논리개발 및 개정안 도출

6		자체 학술용역 심사

❍ 자체심의회 구성

· 심사일시 : 2014.2.10(월)

· 심사위원 : 총 7명

- 위원장 : 주택건축정책관

- 내부위원(3) : 주택정책과장, 주택정책개발센터장, 주택연구팀장

- 외부위원(3) : 임희지(서울연구원 연구위원), 신중진(성균관대학교 교수),

조용석(도시통계연구소장)

· 심사방법 : 서면심사

❍  심사기준

· 연구계획의 방향, 범위 등의 적정성 및 보완사항

· 기 시행된 중복·유사 용역인지 여부 판단

7		예산 및 행정사항

❍ 소요예산 : 30,000천원(부가세 포함)

❍ 예산지원 : 조직담당관, 시정의 효율성  제고, 시정 연구기능 강화, 시정시책연구용역, 연구용역비

8		향후일정

❍ 2014.2 학술용역 심의

❍ 2014.2 학술용역 시행방침

❍ 2014.3 전문연구기관 선정 및 계약

첨부1：학술용역심사 의결서

첨부2 : 임대차보호법 개정방향

첨부3 : 과업지시서