문서번호	도시계획과-1246
결재일자	2014.1.28.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제17호

					시 민
주무관	도시계획과장	도시관리정책관	도시계획국장		행정2부시장
김진용	한제현	류훈	이제원		01/28 김병하
협 조
	지구경관계획팀장			홍선기

도시관리계획(용도지구:최고고도지구)변경 입안계획(안)

2014. 1

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)	무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(		)	무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)	무 ■

도시관리계획[최고고도지구] 변경 입안계획(안)

○ 북한산․남산 등 주요 산 및 주요시설물 주변에 지정된 최고고도지구내 주택의     노후화 및 재건축 연한 도래로 높이완화 등 지속적인 개선요구

○ 지난 2011.3월부터 도시계획위원회, 도시·건축분야 전문가 자문 및 고도지구 용역 등을 통한 장기 검토결과에 따라 최고고도지구의 높이관리 개선방안을 입안하여 도시관리계획 결정절차를 추진하고자 함

Ⅰ		서울시 최고고도지구 현황

○ 지정현황 : 10개 지구, 89.63㎢(지구별 현황 : 별첨 참조)

○ 지정목적 : 환경과 경관 보호 및 과밀 방지

○ 규제내용 : 높이․층수 제한

- 높이만 제한(3) : 국회의사당․김포공항․경복궁 주변

‣7개 區 해당 : 종로․영등포․강서․양천․구로․금천․관악구

- 높이․층수 제한(7) : 북한산․남산․배봉산 주변, 구기․평창, 어린이대공원․서초동 법원단지 주변, 오류

‣9개 區 해당 : 강북․도봉․중구․용산․종로․동대문․광진․서초․구로구

○ 규제기준 : 건축법에 의한 지표면으로부터 건축물의 최상단(옥탑포함)

Ⅱ		개선방안 검토배경 및 문제점

검토배경

○ 고도제한 완화요구 지속적 제기

- 지역주민 집단민원 현황 (’09~’11년)

구 분	총 계	북한산	남산	김포공항	기 타
건 수	39	28	3	6	2

- 국회·시의회 등 고도제한 완화 요구

‣ 국정감사, 시의회 행정사무감사, 시정질의, 시장면담 등을 통해 지속적 고도제한 완화요청

‣ '국회 고도제한 완화 연구회' 운영 중('12.07~)

‣ '시의회 고도지구 개선 특별위원회('12.10~'13.07)‘ 결의 : 층수+높이규제 → 높이로만 제한

○ 건축물 높이산정기준 관련 지속적인 질의·회신 반복

그간 높이관리의 문제점

○ 층수+높이 병행 규제

⇒ 본래 지구지정 목적을 벗어난 과도한 규제로 인식

※ 도시·군관리계획 수립지침(3-2-4-3) : 최고고도는 가급적 미터법에 의한 높이로 함

○ 각 지구별 높이산정기준 상이

구 분	지정면적(㎡)	건축물 높이산정기준(고시내용)
남산 주변	2,977,169	- 현 지반고 기준 - 건축법에 의한 지표면
북한산 주변	3,557,000	없음
서초동 법원단지 주변	113,700	없음
구기․평창	480,290	없음
어린이대공원 주변	219,000	없음
오류	94,130	건축법상 지표면에서 옥탑 등을 포함한 건물 최상단까지
배봉산 주변	40,180	없음
경복궁 주변	1,189,800	현 지반고 기준
국회의사당 주변	770,000	표고
김포공항 주변	80,193,000	해발

Ⅲ		추진경위

○ ’11.05~’13.02 : 고도지구 합리적 관리방안 수립 용역 실시

- 노후주거지 주거환경 개선을 위한 공공지원 및 제도개선방안 제시

- 시범지구 2개소 : 공공건축가 통한 저층․고밀형 주거모델 구상

○ ’11.03~09 : 층수․높이 병행규제에 대한 각계 전문가 자문 실시

- 도시계획위원회 자문 2회(＇11.3.16/＇11.5.18), 소위원회 자문 3회

(＇11.7.1 /＇11.8.31 /＇11.9.28)

‣최고고도지구의 지정목적을 감안, 높이(m)로만 관리함이 합리적

‣정비사업의 추가 높이완화는 바람직하지 않음(5층․20m → 7층․28m)

- 전문가 자문 3회(＇11.4.12 /＇11.4.28 /＇11.5.17)

‣층수․높이 병행규제는 지구관리 목적에 부적합, 높이로만 제한 무방

○ ’12.10~’13.07 : 시의회 고도지구 개선 특별위원회 결의문 채택

‣높이규제 완화 요구 : 층수+높이규제 → 높이로만 제한

○ ’13.09.05~09.12 : 강북·도봉구 현장시장실 운영

‣주민의 재산권 보호 및 삶의 질 개선을 위한 규제 개선방안 마련(연내발표)

○ ’13.10.25 : 도시계획 정책자문단 자문

‣해외사례를 보면 형평성 논란으로 획일적으로 적용하는 경우도 다수 있음

‣고도지구를 높이로만 관리 합리적, 옥탑 층의 높이포함시 영향검토 필요

‣국회의사당, 서초동법원단지 주변 고도지구는 현 시대에 부합하지 않음

○ ’13.11.06 : 도시계획위원회 자문

‣옥탑높이 산정시 계단탑 뿐만 아니라 엘리베이터탑도 제외 대상으로 포함

‣주요시설물 주변(공항, 법원, 국회의사당)은 고도지구의 지정취지를 고려 향후 재정비시 전반적인 검토필요

○ ’14.01.27 : 동북4구 발전방안 발표

Ⅳ		도시계획위원회(‘13.11.6) 자문

○ 자문결과 및 반영내용

자문결과	반영내용
◦높이산정 기준 제외대상에 계단탑 외에 엘리베이터탑도 포함 필요	◦높이산정 기준 제외대상에 계단탑 및 엘리베이터탑 포함 - ‘건축법상 지표면으로부터 옥탑 등을 포함한 건물 최상단까지의 높이 (단, 필로티는 높이에 포함하되 계단실 및 엘리베이터실 면적 범위내 높이 3m 이내의 계단탑 및 엘리베이터탑은 제외)’로 표기
◦‘최고고도지구 높이관리 합리화 방안’은 기존 관리방안을 부정하는 것으로 맞지 않으므로 ‘최적화’방안 등으로 변경 필요	◦‘최고고도지구 높이관리 개선방안’으로 수정
◦혜택 받는 지역의 면적이 얼마인지	◦남산 : 66.5% - 1개층 증가 : 37.7% - 2개층 증가 : 28.8% ◦북한산 : 54.3% - 1개층 증가 : 23.9% - 2개층 증가 : 30.4%
◦북한산․남산외 한양도성 등 세계문화유산 등에도 고도지구 지정 검토 필요 ◦법원․국회는 권위주의 시대 때 지정된 것으로 재검토 필요 ◦삼양로 윗부분 등 규제되지 않아도 되는 부분에 대해 재검토 필요	◦고도지구 추가지정 및 변경 등 관리에 관한 사항은 향후 용도지구 재정비시 종합검토 예정
◦고도지구 높이가 단면으로 분석할 때 달라져야 하는데 계측방법과 나타는 것이 다름	◦남산․북한산 등 산 주변 고도지구는 지형 순응형 높이관리 중으로 단면 분석시 동일높이로 나타남
◦보고내용 중 결론부분에 일부 논리적 모순이 있는 문장은 재작성 필요	◦보고내용 중 결론부분 수정하여 재작성

Ⅴ		높이관리 개선방안

높이규제 일원화

현행 높이규제의 큰 틀은 유지하면서, '층수 + 높이' 병행 규제 →

'높이'만 제한으로 일원화

○ 필지별 시뮬레이션 영향 분석

- 북한산, 남산지구에 대한 용도별, 필지 규모별 층수 증가 효과 예측

효 과 분 석	•3층 12m → 12m : 1층 증가 가능 필지 •5층 20m → 20m : 1~2층 증가 가능 필지 •7층 28m → 28m : 2층 내외 증가 가능 필지	실제 개발행위 예측에 따른 필지별 시뮬레이션 필요
샘플필지설정	•북한산 : 용도지역 + 필지면적 고려, 4개 필지 선정 •남 산 : 용도지역 + 필지면적 고려, 7개 필지 선정
분 석 방 법	•기준설정 □ 필지별 시뮬레이션 □ 증가 가능 층수 분석(X, 1층, 2층)

⇒ 필지별 시뮬레이션 검토 결과

• 도로사선·일조권 제한, 저층 건폐율 확보로 인해 높이상한까지 도달하는 필지는 적음

‣북한산 : 1개층 증가 23.9%, 2개층 증가 30.4%

‣남   산 : 1개층 증가 37.7%, 2개층 증가 28.8%

• 필지규모 클수록, 용도지역이 높을수록 수혜 층수는 증가할 것으로 예측됨

‣260㎡ 미만, 1종 일반주거 : 층수 증가 없음

‣330㎡ 이상, 2·3종 일반주거, 준주거 등 : 1~2층 증가

• 정비(예정)구역, 대규모 합필 등 블록(block)단위 정비시 층수 증가 혜택이 가장 큼

○ 조망점별 시뮬레이션 분석

- 주요 조망점별 현 상태 vs. 최대개발시 경관영향 비교

경관 시뮬레이션 방법	•필지별 시뮬레이션 결과를 토대로 층수 증가 경관 영향 검토 북한산․남산 고도지구와 인접 주요 가로에서 조망점 선정 •가로축상의 Eye View 분석, Bird’s View 에서의 원경분석 •현상태 vs. 층수+높이 규제시 최대개발 vs. 높이만 규제시 최대개발 비교
조망점 선정방법	•주요 조망점 선정기준 : 선행연구와 중첩되는 조망점 우선 선정 - 조망가로선정 사업계획(’98), 삼각산 주변경관 합리화 방안(’08) - 시 특정경관계획(’10), 시 도시관리계획 용도지구 재정비(’11) 등
주요조망점 선정	•북한산 주변(9개소) - 청한빌라앞 삼거리, 솔밭근린공원, 4.19 묘지입구 삼거리, 4.19 묘지입구 사거리, 국립재활원앞 사거리, 가오리길, 광산사거리, 수유사거리, 화계사입구 사거리 등 •남산 주변(7개소) - 세운초록띠공원, 종로2가 사거리, 회현사거리, 서울역 삼거리, 숙대입구역, 녹사평대로, 한남대로 등

⇒ 조망점별 시뮬레이션 검토 결과

• 북한산 주변은 건축물간 이격거리가 좁고 높이가 비슷해 경관 변화 관측에 한계는 있으나, 눈에 띄는 경관 변화 미미

• 남산 주변은 건축물간 이격거리가 좁고 높이가 비슷해 경관 변화 관측에 한계는 있으나, 규제한도(12m, 20m)까지 개발한다고 가정하여도 서울성곽 및 남산 경관에 미치는 영향 미미

지구별 높이산정기준 통일

각 지구별로 높이산정기준 상이 → 건축법상 높이산정기준으로 통일

○ 개선에 따른 효과

- 도시관리계획으로 건축물 높이관리기준을 고시함으로써 적용근거 명확

- 건축법에 의한 높이산정 기준으로 통일되어 건축허가시 혼선 방지

※ 건축물 옥탑높이 산입여부 검토

⇒ 현행과 같이 높이산정기준 적용. 다만, 높이 3m이내의 ‘계단탑’과 '엘리베이터탑'에 한하여 건축물 높이에서 제외

- 피난 및 유지관리, 옥상조경 및 텃밭 등 최소한도 범위내에서 옥상활용 허용

도시관리계획 변경결정(안)

❶ 최고고도지구 높이규제 변경(안)

구 분	면적(㎡)	기 정	변 경
남산 주변	2,977,169	3층 12m이하 5층 20m이하 7층 23m이하 7층28m이하, 9층28m이하	12m이하 20m이하 23m이하 28m이하
북한산 주변	3,557,000	5층 20m이하	20m이하
서초동 법원단지 주변	113,700	7층 28m이하	28m이하
구기․평창	480,290	5층 20m이하	20m이하
어린이대공원 주변	219,000	4층 16m이하 (공원경계로부터 30m이내 지역은 4층 13m 이하, 아차산역 지구단위계획구역 내로서 문화예술용도 50%이상 유치시 4층 20m이하)	16m이하 (공원경계로부터 30m이내 지역은 13m 이하, 아차산역 지구단위계획구역내로서 문화예술용도 50%이상 유치시 20m이하)
오류	94,130	5층 20m이하 (아파트형공장 7층 30m이하)	20m이하 (아파트형공장 30m이하)
배봉산 주변	40,180	3층 12m이하	12m이하
국회의사당 주변	770,000	표고 55m이하, 65m이하	좌동
김포공항 주변	80,193,000	해발 372.86m 미만	좌동
경복궁 주변	1,189,800	15m, 16m, 18m, 20m	좌동

❷ 북한산․남산주변 최고고도지구 완화기준(‘05.9.8고시) 변경(안)

구분	기 정	변 경
완화 대상	북한산․남산주변 최고고도지구 중에서 대상지가 인접지역에 비해 현저히 낮은 지역(완화시 기준 예시도 참조)	좌동
완화 기준	가. 고도제한 완화 -5층 20m지역 → 7층 28m이하까지 완화 -3층 12m지역 → 4층 16m이하까지 완화	가. 고도제한 완화 -20m지역→28m이하까지 완화 -12m지역→16m이하까지 완화
	나. 규모별 도시계획위원회 심의 -서울특별시 도시계획위원회 심의 대상 : 정비사업 및 공동주택 20세대이상 건축물, 도시계획시설(학교 등) -자치구 도시계획위원회 심의 대상 : 서울특별시 도시계획위원회 심의 대상 이외의 건축물	좌동
	다. 완화할 수 있는 범위 - 최고고도지구내 대상지 “인접 건축물의 높이연장선”을 초과하지 않는 범위 내에서 층수완화 가능함 ※인접건축물의 높이연장선 : 대상지와 인접한 대지의 건축물 가상높이(3층 12m 또는 5층 20m)를 연결한 선을 “높이연장선”으로 본다 - 건축물의 높이 기준인 지표면을 조정(높이거나 낮추는 경우)하여 신청시는 층수완화 불가	다. 완화할 수 있는 범위 - 최고고도지구내 대상지 “인접 건축물의 높이연장선”을 초과하지 않는 범위 내에서 층수완화 가능함 ※인접건축물의 높이연장선 : 대상지와 인접한 대지의 건축물 가상높이 (12m 또는 20m)를 연결한 선을 “높이연장선”으로 본다 - 건축물의 높이 기준인 지표면을 조정(높이거나 낮추는 경우)하여 신청시는 층수완화 불가

❸ 최고고도지구내 건축물 높이산정기준 변경(안)

구 분	면적(㎡)	기 정	변 경
남산 주변	2,977,169	- 현 지반고 기준 - 건축법에 의한 지표면	지표면(건축법령적용)으로부터 건물 최상단까지의 높이(단, 필로티부분은 높이에 포함하되, 계단실 및 엘리베이터 면적 범위내 높이 3m 이내의 계단탑 및 엘리베이터탑은 제외)
북한산 주변	3,557,000	-
서초동 법원단지 주변	113,700	-
구기․평창	480,290	-
어린이대공원 주변	219,000	-
오 류	94,130	건축물의 높이는 건축법상 지표면으로부터 옥탑 등을 포함한 건물 최상단까지의 높이
배봉산 주변	40,180	-
경복궁 주변	1,189,800	현 지반고 기준
국회의사당 주변	770,000	표고	해발
김포공항 주변	80,193,000	해발	좌동

Ⅵ		향후 추진일정(안)

○ '14. 02  주민 의견청취

- 2개 이상 일간지 공고, 14일 이상 열람

○ '14. 02  시의회 의견청취

- 제251회 임시회(2.18 ~ 3.4) 안건 상정

○ '14. 04  시 도시계획위원회 심의

○ '14. 05  도시관리계획 변경 결정 및 지형도면 작성 고시

※ 참고자료 : 1. 서울시 최고고도지구 지정현황

2. 최고고도지구 지구별 위치도. 끝.

【참고자료1】-- 서울시 최고고도지구 지정현황

(2014. 1월 현재)

구분	위 치	규 제 내 용	면적(㎡)	지 정 목 적	지정 및 변경일자
계		10개지구	89,634,269
경관/환경 보호	북한산 주변 (도봉구, 강북구)	5층(20m)이하 [완화시 7층(28m)]	3,557,000	북한산자연공원 경관보호	‘90.12.10 서고1990-404호 ‘05.9.8 서고2005-270호
	남산주변 (중구, 용산구)	3층(12m)이하 [완화시 4층(16m)] 5층(20m)이하 [완화시 7층(28m)] 7층(23m)이하 7층(28m)이하 9층(28m)이하 ․도로면,순환도로면1.5m이하, 성곽높이 이하 ․20m,30m,36m이하	2,977,169	남산 및 주변지역 경관보호	‘95.4.6 서고1995-93호 ‘95.6.3 서고1995-152호 ‘98.3.5 서고1998-67호 ‘01.10.26 서고2001-351호 ‘02.6.27 서고2002-252호 ‘05.9.8 서고2005-270호
	구기, 평창 (종로구)	5층(20m)이하	480,290	북한산자연공원 경관보호	‘93.4.26 서고93-122호 '99.7.31 서고99-230호 ‘05.7.21 서고2005-209호
	경복궁 주변 (종로구)	15～20m이하	1,189,800	문화재 및 인왕산 경관보호	‘77.5.9 서고1977-139호 ‘94.7.9 서고1994-232호
	배봉산 주변 (동대문구 휘경동 43번지 일대)	3층(12m)이하	40,180	자연경관지구 해제, 대체지정	‘06.1.5 서고2006-4호
	어린이대공원 주변 (광진구 능동, 군자동, 구의동 일대)	4층(16m)이하 [공원경계로부터 30m이내 지역은 4층13m 이하, 아차산역 지구단위계획구역내로서 문화예술용도50%이상 유치시 4층 20m 이하]	219,000	어린이대공원 주변 경관보호	‘96.7.13 서고96-195호 '07.10.25 서고2007-380호 '09.3.26 서고2009-116호
시설 보호	국회의사당 주변 (영등포구)	표고 65m 이하	396,500	의사당 및 도시경관 보호	‘76.7.28 서고1976-109호 '99.2.19 서고1999-31호
		표고 55m 이하	373,500
	김포공항 주변 (강서,양천,구로, 영등포,금천,관악구)	활주로높이 미만 ～ 해발372.86m미만	80,193,000	공항시설보호, 비행기 이․착륙안전	‘77.4.22 서고1977-120호 ‘94.5.3 서고1994-138호
	서초동 법원단지주변 (서초구)	7층(28m)이하	113,700	법원단지주변 균형개발 및 도시경관 보호	‘81.1.9 서고1980-437호 ‘06. 7.20 서고2006-249호
시가지 확산 방지	오류 (구로구)	5층(20m)이하 [아파트형 공장은 7층(30m)]	94,130	풍치지구해제로 대체지정	‘90.12.1 서고90-390호 ‘00. 8. 8 서고00-229호 ‘05.5.19 서시2005-141호 ‘08.3.27 서고2008-87

※ 규제현황

- 높이만 규제 : 3개 지구(경복궁, 김포공항, 국회의사당)

- 높이+층수 규제 : 7개 지구(북한산, 남산, 구기․평창, 배봉산, 어린이대공원, 서초동 법원단지, 오류)