문서번호	지구단위계획과-713
결재일자	2014.1.22.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제12호

					시 민
★주무관	지구단위계획과장	도시관리정책관	도시계획국장		행정2부시장
이창구	김승원	류훈	이제원		01/22 김병하
협 조
	주거재생정책관			진희선
	주택건축정책관			한규상
	상임기획단장			이정중
	지구단위정책팀장			김영식
	지구단위계획팀장			안준수
	지구단위관리팀장			김진효
	지구단위운용팀장			김창규
	주무관			김종규
	주무관			정석훈

특별계획가능구역 제도화 방안

2014. 1.

도시계획국

(지구단위계획과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 ■	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)		무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(		)		무 □

특별계획가능구역 제도화 방안

특별계획구역 지정의 필요성이 있으나 계획 실현방안 및 주민동의에 따른 계획의 장기화가 우려되는 구역에 대해 특별계획가능구역 제도화 방안을 마련하여 사업 미실현에 따른 재산권 침해 등 민원을 최소화 하고자 함

Ⅰ		추진개요

□ 추진배경

- 특별계획구역 지정 후 세부개발계획 수립지연 등 사업 장기화에 따른 노후 불량 환경 가속화, 주민갈등 최소화를 위해 제도적 개선 필요성 대두

□ 추진경위

- ‘13. 6. ~ 10 : 특별계획구역 실현률 저하 등 문제점 검토

. 지구단위계획 수립기준 T/F팀 구성 및 운영

- ‘13. 9. ~ 11. : 자문단 구성 및 운영

. 학술자문단(3회), 기술자문단 (6회) 자문실시

- ‘13. 11. 13. : 특별계획가능구역 제도화 방안 마련지시

. 2013년 제18차 도시건축공동위원회 심의시 검토 지시

- ‘13. 12. 12. : 도시건축공동위원회 소위원회 자문

. 자문결과 : 특별계획 가능구역을 신규지역 및 기존구역으로 구분하여 정리

- ‘13. 12. 27. : 도시건축공동위원회 보고

. 보고안 수용 : 건축행위 가능여부 검토

(개별 건축행위는 국계법 제54조 규정에 부적합하여 신축불가)

Ⅱ		현황 및 문제점 분석

□ 현  황

□ 지구단위계획구역에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위하여 필요한 경우에는 특정 부분을 별도의 구역으로 지정하여 계획의 상세 정도 등을 따로 정할 수 있도록 함

□ 근 거 :「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제42조의2 제4항

□ 특별계획구역 지정 : 총 441 개소

- 세부개발계획수립 : 총 120 개소 (실현율 27.2%)

구 분	합 계	세부개발계획 수립			세부개발계획 미수립
		계	지구단위계획	기타 개발
특별계획구역 (개소)	441	120	101	19	321

□ 문제점 분석

□ 주민동의 요건 등을 고려하지 않고 구역지정함에 따라 계획실현 장기화 우려

- 구역지정시 주민동의 요건 없으나, 사업시행시 100%  동의 미확보로 장기화

□ 특별계획구역 지정 후 사업 미실현으로 재산권 침해 문제 지속 제기

- 개별 신축행위가 이루어지지 않아, 주거환경 불량 및 재산권 제한으로 민원발생

□ 특별계획구역 존치 및 해제에 대한 주민갈등 발생

- 구역해제 요구 민원이 있으나, 해제기준이 없어 전면 해제된 사례 없음

※ 특별계획구역 지정후 장기간 미실현에 따른 개선대책을 요구하는 의견이 다수 제기 됨

□ 개선방향

□ 신규 특별계획구역 지정시 사업실현가능성 제고

- 특별계획가능구역 도입, 토지소유자 동의현황 위원회 보고 의무화 등

□ 재정비시 기존 특별계획구역 관리방안에 활용

- 특별계획구역 존치 및 해제 관리방안 마련

Ⅲ		제도화 방안 (특별계획가능구역)

□ 개 념

□ 지구단위계획수립시 특별계획구역으로 지정할 필요성은 있으나 계획 실현방안 및 주민동의 등에 따라 계획 실현의 장기화 및 현재 구역지정이 어려운 지역을 대상

□ 향후 구체적인 사업방안 및 사업추진 계획에 따라 특별계획구역 지정을 제안할 수 있는 대상구역을 선정하고 특별계획구역지정을 위한 계획지침을 마련

□ 지정대상

구분	구역지정 가능 대상지
신규 지정	∙ 지구단위계획 관련지침 및 기준에 따른 특별계획구역 지정 대상지 ∙ 규모가 크고 입지상 건축행위에 따른 주변에 미치는 영향이 큰 지역 ∙ 토지소유자의 동의 및 개발프로그램이 뚜렷하지 않아 현재 여건상 특별계획구역 지정이 어려운 지역이나 향후 협의를 통하여 우수한 개발안을 유도할 필요가 있는 지역
기존 구역	∙ 특별계획구역 해제가 필요한 지역으로 별도의 관리방안이 마련되지 않아 일시적으로 특별계획가능구역으로 관리가 필요한 지역 ∙ 지구단위계획 재정비시 장기 미시행된 기존 특별계획구역에 대해 사업유도 또는 관리방안이 필요한 지역

≪ 비 교 표 ≫

구 분	일반 지구단위계획	특별계획가능구역	특별계획구역
계획수립 단계	획지계획, 공동개발 등 계획 수립	특별계획가능구역 대상지 선정 검토	특별계획구역지정 대상지 검토
계획 결정단계	ㆍ획지계획, 공동개발 (지정/권장) ㆍ자율적 공동개발 (최대개발규모내)	ㆍ특별계획가능구역 지정+지침 ㆍ일반 지구단위계획수립 및 결정	ㆍ특별계획구역지정(결정) ㆍ세부개발계획 수립 지침 제시
사업시행	건축허가	특별계획구역지정 + 세부개발계획수립 ↓ 사업시행(건축허가)	세부개발계획결정 ↓ 사업시행(건축허가)

□ 계획내용

□ 지정목적 및 전체 지구단위 계획과의 관계

□ 특별계획 가능구역 선정 및 구역내 일반 지구단위계획 결정 내용

□ 특별계획가능구역의 효력 기간 설정 및 이후 관리방안

□ 향후 특별계획구역 지정을 위한 계획 지침 제시

□ 특별계획구역의 구역경계

□ 용도지역의 변경에 관한 계획

□ 기반시설의 변경 결정에 관한 계획

□ 가구계획 및 획지계획

□ 건축물의 용도계획(지정․불허․권장)

□ 건폐율, 용적률(기준/허용/상한), 높이계획 등

□ 건축물 배치계획(건축선, 벽면선 등)

□ 교통동선계획(공공보행통로, 차량출입금지구간 등)

□ 대지내 공지계획(공개공지, 전면공지 등)

□ 효력기간 및 운영 절차

□ 효력기간 정의

‘특별계획가능구역의 효력 기간’이라 함은 특별계획가능구역 지정에 따라 일반 지구단위계획 결정내용을 적용받지 않는 기간

□ 효력기간 설정

- 특별계획 가능구역 지정후 특별계획구역 지정에 관한 신청이 없는 경우 그 3년이 되는 날의 다음날에 효력을 상실하고, 이후에는 일반 지구단위계획을 적용 받음

※ 단, 주민요청(대상 토지면적의 1/2 이상 동의) 및 입안권자(구청장 등)이 필요하다고 인정하는 경우 해당 도시계획위원회(입안권자 소속 위원회) 자문을 거쳐 2년이내(총 5년 범위이내)에서 효력기간을 연장 가능함

≪ 세부 운영절차 ≫

특별계획가능구역지정				지구단위계획 및 특별계획 가능구역 지정(안) 작성
						□주민공람 및 □관련부서협의(자치구 및 시 등) □구 도시계획위원회 자문
				결정 요청				(구→시)
				서울시 도시․건축 공동위원회 심의				주민동의 현황 보고
			지구단위계획 및 특별계획 가능구역 결정고시											해 지		일반 지구단위계획구역
														특별계획 가능구역 지정 후 3년 ※ 단, 주민요청(대상 토지 면적의 1/2 이상 동의) 및 입안권자(구청장 등)이 인정시 해당 도시계획위원회 자문을 거쳐 2년이내(총 5년 범위이내) 연장 가능
특별계획구역지정				특별계획구역 지정 및 세부개발계획(안)작성				주민제안 요건 (토지면적의 2/3 이상)
						□주민공람 및 □관련부서협의(자치구 및 시 등) □구 도시계획위원회 자문				⁀ 재 정 비 ‿
				결정 요청				(구→시)
				서울시 도시․건축 공동위원회 심의
			특별계획구역 지정 및 세부개발계획 결정고시

Ⅳ		행정사항

□ 적용시기 : 방침일로부터 시행.

□ 경과조치 : 기존 특별계획구역 가능지는 재정비시 반영

붙임 : 도시건축공동위원회 보고 자료 1부.  끝.