문서번호	토지관리과-511
결재일자	2014.1.6.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
김문수	최영창	남대현	류훈		01/06 이제원
협 조
	주무관			조창기
	주무관			백경하

'13년도 서울 부동산시장 동향 및 '14년 전망

2014. 1. 6

도 시 계 획 국

(토지관리과)

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(	부동산관련 전문가	)	무 □
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				기타 □	(		)	무 ■
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				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)	무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)	무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)	무 ■

도시계획국 [토지관리과]

‘13년도 서울 부동산시장 동향 및‘14년 전망

< 2014. 1. 6(월) >

1. 2013년 주택매매시장 동향

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 김문수 ☎4672

매매 가격변동률

<'12년~'13년, 2년간 월별 매매가격 지수 변동 추이>

12년 서울 -4.8% 하락

13년 서울 -1.4% 하락

<연도별·전년동월·13년 월별 매매가격 지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	13년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'12년 12월	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	-0.5	-0.5	-0.3	-0.1	0.0	0.2	-0.2	-0.4	-0.4	0.0	0.3	0.1	-0.03
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	-0.6	-0.7	-0.3	0.0	0.3	0.2	-0.3	-0.5	-0.4	0.2	0.4	0.1	-0.14
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	-0.4	-0.4	-0.3	-0.2	-0.2	0.1	-0.2	-0.3	-0.5	-0.2	0.3	0.1	0.08

□ ‘13년 서울 주택매매가격은 4.1부동산대책 발표와 봄 이사철이 맞물려 잠시 상승세로 전환되었다가 6월말로 취득세 감면 혜택이 종료되면서 다시 하락세로 전환됨. 하지만 정부에서 8.28대책이 발표되면서 기대감으로 9월 이후 소폭 상승세를 이어오다가 대책관련 법안들이 국회에서 장기 보류되면서 다시 하락세로 전환되는 추세를 나타내며 전년 말 대비 –1.4%로 약세를 보였음.

□ 강남권역에서는 정부의 부동산대책 및 세제감면 혜택 등의 영향을 받아 소형재건축 아파트를 중심으로 다소 매수세가 회복되면서 전년 말 대비 1.1% 하락한 반면, 강북권역에서는 뉴타운·재개발 무산, 부동산시장의 불확실성 등으로 하락폭이 다소 큰 1.7%의 하락세를 나타냄.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래건수임

<'13년 월별 주택매매 거래량>               <년도별(1~12월) 주택매매거래량>

4.1대책

취득세감면

종료

8.28대책

양도세 한시 감면종료

□ ’13년 주택 매매거래량을 보면 연초에는 작년 말 취득세 감면 혜택 종료의 영향으로 거래량이 감소하였다가 봄 이사철과 4.1대책 발표 등으로 5개월간 증가한 후 6월말로 연장된 취득세 감면 혜택이 다시 종료되면서 급감함. 하지만 정부의 추가 부동산대책이 8.28일 발표되면서 다시 증가세가 12월까지 이어지고 있음.

□ 이처럼 정부의 부동산대책 발표 이후 잠시 거래량이 증가하다 다시 하락하는 등 거래활성화로 이어지지 못하는 것은 관련법규 등이 국회를 통과하지 못할 경우에 대한 불확실성이 크기 때문으로 판단됨.

□ 따라서 ‘13년 총 거래량은 156,079건으로 ’08년 세계금융 위기 이전만은 못하지만 거의 그때 수준에 근접해가는 상태이고  ‘10년 이후 최대거래량을 나타내고 있으며, 작년(120,904건) 대비 29.1% 증가하였음.

2. 2013년 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년~'13년, 2년간 월별 전세가격 지수 변동 추이>

12년 서울 0.5% 상승

13년 서울 6.6% 상승

<연도별·전년동월·13년 월별 전세가격 지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	13년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	'12년 12월	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.2	0.3	0.5	0.6	0.3	0.2	0.1	0.5	0.8	0.9	1.0	0.7	0.5
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.3	0.4	0.5	0.5	0.1	0.1	0.1	0.6	0.9	1.0	1.2	0.7	0.5
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.2	0.2	0.4	0.7	0.5	0.3	0.2	0.4	0.7	0.8	0.9	0.8	0.5

□ ’13년 전세가격은 저금리 기조가 지속되면서 임대인의 월세전환 증가로 전세매물이 감소하여 작년 9월 이후부터 16개월 연속 오르면서 전년 말 대비 6.6% 상승하였음. 이는 최근 5년 연도별 상승세에서도 전세난이 심각했던 ‘11년에 이어 두 번째 상승률을 보였음.

□ 지역별 연간변동률은 강남지역(6.7%)은 영등포구(9.93%), 송파구(8.55%), 강남구(7.96%) 등이 높은 상승세를 보였으며, 강북지역(6.5%)은 성동구(9.07%), 노원구(8.93%), 서대문구(7.86%) 등이 상승세를 주도하였음.

□ 주택유형별로는 전년 말 대비 아파트(9.02%), 연립주택(3.87%), 단독주택(2.42%) 순으로 상승세를 나타내며 아파트가 상승세를 주도하고 있음.

□ 최근 5년간(‘08.12~’13.12) 서울 전세가격은 32.6% 상승하였으며, ‘13년 12월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 59.9%, 아파트 63.6%로 지속적인 증가세를 보이면서 전년 말(55.8%, 58.0%)대비 각각 4.1%p, 5.6%p 상승하였음.

전월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분

<최근 1년간 월별 임대(전월세) 거래량>     <년도별(1~12월) 월세·전세·전월세 거래량 비교>

□ ’13년 전월세거래량은 예년과 비슷한 수준인 410,849건으로 나타났으나, 비교적 전세가 안정세를 보인 전년(397,019건) 대비에서는 3.5% 증가하였음. 특이한 점은 저금리가 계속되면서 임대인들의 월세선호와 전셋값 부담에 따른 반전세(보증부 월세) 등으로 월세거래량이 증가하는 추세임.

□ 연도별 임대거래시장에서 전세와 월세 거래량 비율을 보면 '11년에 전세 68.8%, 월세 31.2%에서 '13년에는  전세 63.3%, 월세 36.7%로 월세가 증가하고 있음.

□ '13년도 주택거래시장에서 매매시장과 임대시장 비율은 매매(156,079건) 27.5%, 임대(410,849건) 72.5%로 나타남. 이는 2012년도 주택거래시장(매매 23.3%, 임대 76.7%)보다 매매비율이 4.2%p 상승한 것으로 정부의 4.1대책 및 8.28대책 등으로 매매시장이 다소 회복된 것으로 판단됨.

3. 2014년 전망

매매시장 전망

□ 거시경제 개선으로 주택시장 회복 기대되나 규모별 양극화 심화될 전망

⇒ 세계경제의 회복세에 따라 국내 경제성장률도 3.8%~4% 수준으로 완만한 성장세가 예상되어 주택시장도 회복이 기대되나, 인구구조의 변화와 매매불균형(대형공급과잉, 중소형수요증가)으로 중소형 강세, 대형 악세가 지속될 것으로 전망됨.

□ 정책불확실성 해소로 거래시장 정상화 기반 조성되어 활성화 기대감 커짐

⇒ 지난 연말에 수직증축 리모델링 허용, 취득세 영구인하, 다주택자 양도소득세중과 폐지 등 그동안의 정책불확실성이 해소되어 매매시장 정상화를 위한 기반이 마련되면서 세금부담에서 자유로워진 수요자들이 움직일 수 있어 거래활성화 기대됨.

전․월세시장 전망

□ 전세시장과 월세시장의 수급불균형이 지속되는 가운데 전세 강세, 월세 약세가 이어지면서 전세시장 위축, 월세시장 확대될 전망

⇒ 저금리 기조 하에 임대인은 월세선호하고 임차인은 월세 보다는 전세를 선호하여 전세수요가 증가함에 따라 수급불균형으로 전세 강세, 월세 약세 이어질 전망.

⇒ 전세가격 상승으로 전세시장은 수요와 공급이 모두 감소하고 저금리 기조가 계속되면서 임대인의 월세선호와 임차인의 반전세전환 증가 등으로 월세 수요와 공급은 증가하여 전세시장 위축, 월세시장 확대 전망됨.

[참고자료1]

2013년 부동산 대책 (정부발표)

4.1 부동산 종합대책

대 책	추 진 사 항	세 부 추 진 내 용
주택시장 정상화 방안	공공분양주택 축소	•연 7만 → 2만호 이하 •수도권 그린벨트내 신규보금자리지구 지정 중단
	민간주택 공급속도 조절	•민간주택 착공시기 탄력 조정 (사업승인 후 의무 착공기간 2년에서 3년으로 연장)
	생애최초 구입자 지원 확대	•생애최초 주택구입시 취득세 한시면제 •생애최초 주택구입자금 확대(2.5조원→5조원) •생애최초 주택구입자금에 대해 연말까지 DTI 자율적용, LTV 70%로 완화
	주택구입자 지원강화	•연말까지 양도세 한시면제 •취득 후 5년간 양도소득 세액 면제 •다주택자 양도세 중과제도 폐지 •청약가점제 대상 85㎡이하로 축소
	민간 임대시장 활성화	•토지임대부 임대주택제도 도입 •민간주택에 준공공임대주택을 신설하여 세제혜택
	과도한 규제 정비	•분양가상한제 신축적으로 적용 •토지거래허가구역 해제 •개발부담금 한시 감면 •조합원에게 기존주택 전용면적 범위내에서 2주택 공급 허용 •노후 아파트 리모델링 규제 개선
하우스•렌트푸어 지원	하우스푸어 지원방안	•기간연장, 장기분할상환 등 프리워트아웃 확대 •대출채권, 보유지분 매각 •임대주택 리츠에 매각 •주택연금 사전가입제 50세 이상
	렌트푸어 지원방안	•목돈 안 드는 전세 ① 집 주인 담보대출 방식 ② 임차보증금 반환청구권 양도방식 •전세자금 지원(저금리 지원확대)
보편적 주거복지	공공주택 연 13만호 공급	•공공임대 11만, 공공분양 2만
	행복주택 공급	•도심내 임대주택 확대(5년간 총 20만호)
	맞춤형 주거비 지원 강화	•주택바우처 도입 •대학생, 신혼부부 등 생애주기별 지원 강화

8.28 전월세시장 안정화 대책

과제별	세부추진과제
주택시장 정상화	취득세 영구 인하
	주택금융공사 모기지공급 확대
	장기모기지 이자소득공제 확대
	서민·근로자 구입자금 개선
	수익·손익공유형 모기지 도입
	모기지보험 가입대상 확대
임대주택 공급 확대	공공분양 용지를 공공임대용지로 전환
	매입·준공공임대 융자확대
	매입임대사업자 세제지원 확대
	준공 후 미분양 임대주택 활용
서민·중산층 전월세부담 완화	월세소득공제 확대
	소액임차보증금 우선변제권 개선
	저소득가구 전세자금지원 확대
	전세보증금반환보증 도입
	시중 전세금보장품 개선
가을이사철 임차인 애로 해소	주택임대차 표준계약서 홍보
	전월세 지원센터 운영
	불공정 중개행위 등 단속강화

[참고자료2]

2014년에 달라지는 부동산제도

□ 양도소득세 및 생애최초 취득세 한시 면제 종료

□ 취득세 영구 인하

- 6억원 이하 : 1%,  6억원 초과 ~ 9억원 이하 : 2%,  9억원 초과 주택 : 3%

□ 종합부동산세, 국세에서 지방세로 전환

□ 주택청약 가능 연령 만 19세로 완화

□ 중개대상물 허위 과장 광고 규제 강화

- 중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등의 중개 대상물에 대한 광고 행위를 금지

- 중개업자가 중개 대상물에 대한 광고 때 표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명)할 사항 의무화

□ 저리 주택구입 지원 자금–정책 모기지 통합

- 근로자서민 및 생애최초 주택구입 자금 대출, 우대형 보금자리론 등 하나로 통합

□ 수직증축 리모델링(2014년 4월 시행)

- 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있도록 주택법이 개정됨.

□ 전세금 안심대출 시행(2014년 1월 2일부터 우리은행에서 판매)

- 전세금 반환청구권 양도방식 : 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 전세금 대출을 낮은 금리로 대출 받음.

- 전세금 반환보증 : 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 지금

□ 희망임대주택 리츠 면적제한 폐지

- 희망임대주택 리츠 사업 전용면적 85㎡가 넘는 주택으로 확대

· 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도

□ 다주택자 양도소득세 중과세 폐지

- 기존 2주택자는 양도차익의 50%, 3주택자 이상은 60%를 부과하였으나 중과세제도가 폐지됨으로서 6% ∼ 38%의 일반 과세율 부과됨.

□ 상가건물임대차보호법 변경

- 보증금의 범위 확대

· 보증금 상한 : 전체 상가 임차인의 90%까지 적용

· 서울 : 3억원 → 4억원, 수도권 과밀억제권역 : 2.5억원 → 3억원, 광역시 : 1.8억원 → 2.4억원

- 소액 임차인 최우선변제금액 상향조정

지역구분	현 행		개정안(2014년 시행)
	보호대상 임차인 범위	우선변재 받을 보증금 범위	보호대상 임차인 범위	우선변재 받을 보증금 범위
서울특별시	5,000만원	1,500만원	6,500만원	2,200만원
수도권 과밀억제권역	4,500만원	1,350만원	5,500만원	1,900만원
광역시 등	3,000만원	900만원	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원	3,000만원	1,000만원

□ 주택임대차보호법 변경

- 보증금 월세 전환 시 월차임 전환율 인하

· 전환율 상한 : 현행 14% → 10%, 이율 : 한국은행 공시 기준금리(현재 2.5%) 4배(10%)

- 소액 임차인 최우선변제금액 상향조정

지역구분	현 행		개정안(2014년 시행)
	보호대상 임차인 범위	우선변재 받을 보증금 범위	보호대상 임차인 범위	우선변재 받을 보증금 범위
서울특별시	7,500만원	2,500만원	9,500만원	3,200만원
수도권 과밀억제권역	6,500만원	2,200만원	8,000만원	2,700만원
광역시 등	5,500만원	1,900만원	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원	4,500만원	1,500만원