문서번호	주택정책과-3486
결재일자	2015.3.6.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	주택연구팀장	주택정책개발센터장	주택정책과장		주택건축국장
박현정	김용경	정종대	최경주		03/06 진희선
협 조
	주무관			한봉수

『서울시 표준 주택임대료 산정방안 연구』

학술용역 시행계획

2015. 3

주 택 건 축 국

주택정책개발센터

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 ■	(		)	무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(		)	무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)	무 ■

『서울시 표준 주택임대료 산정방안 연구』

학술용역 시행계획

서울시 주택임대차시장의 구조변화에 대응하여 월세입자의 주거안정성 확보와 전윌세 가격의 안정을 위해 시장가격 정보에 누구나 손쉽게 접근할 수 있고, 공정한 임대차 계약을 위한 가이드라인으로 활용될 수 있는 표준 주택임대료를 선정하며, 향후 표준임대료공시 추진에 적극 반영될 수 있도록 하여 서민주거안정에 만전을 기하고자 함.

1		추 진 근 거

□ 전월세가격 안정을 위한 표준계약서 표준임대료 공시제도 도입

(시장 공약 9-2-5)

❖ 월세중심으로의 임대차시장 구조 변화가 두드러지게 나타남에 따라 월세입자의 주거안정성을 위한 임대료 공시제도 도입 필요 증대

❖ 타 시도와 달리 높은 임대료 수준과 많은 임차가구 수 및 저소득층의 월세주택 거주비율이 높은 점 등을 고려할 때, 서울시의 임대시장에 적합한 서민주거안정을 위한 독자적인 운영․관리체계 필요

❖ 현재 국토부의 개별주택가격 공시를 위한 표준주택선정 방식과는 다른 서울시 차원의 표준임대료 산정에 적합한 표준지 주택가격 산정을 위한 학술용역이 절실히 필요

2		배경 및 목적

□ 연구목적 및 필요성

❍ 서울 전체 주택의 약 60%가 임차가구로 구성되어 있으며, 그 중 40%가 넘는 86만 가구 이상이 월세 형태의 임대차 계약을 이루고 있으며, 전세의 월세전환 증가에 따라 서민들의 월세부담이 늘어나고 있으나, 현재 임대주택과 관련된 표준임대보증금 및 표준임대료에 대한 기준이 있을 뿐, 일반 임대시장의 서민주거안정성 강화를 위한 실질적 제도가 부족한 실정임

(행정규칙)

- 2014년도 영구임대주택의 법정영세민 표준임대보증금 및 표준임대료 (국토교통부고시 제2014-315호)

- 국민임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료 (국토해양부고시 제2012-535호)

❍ 이에 우리시는 전월세 가격 안정을 위한 기초자료로 주택상태가 고려된 표준 주택임대료의 산정 및 시범공표 방안의 마련과 표준 주택임대료표 산정방안 및 데이터 관리 등 구체적인 실행방안 마련이 필요. 또한 뉴타운 해제결정이후 도시재생기조 아래 기존 단독/다가구 및 연립/다세대 등의 주택 유형을 유지하는 가구가 증가할 것으로 예상됨에 따라 그 필요성이 더욱 부각됨

❍ 이에 우리시의 실정과 임대차시장 변화, 주택의 상태가 고려된 표준 주택임대료 산정방안을 도출하고, 지역 특성에 맞는 표준 주택임대료표의 작성방안 마련을 통해 서울시 임대시장에 적합한 서민주거안정 체계를 마련하고자 함

3		학술용역 개요

□ 용 역 명 : 서울시 표준 주택임대료 산정방안 연구

※  ‘서울시 표준지 주택가격 산정연구’를 학술용역심의 의견을 반영하여 내용을 명확히 할 수 있도록 제목 변경

□ 용역기간 : 계약일로부터 210일 (7개월)

□ 소요예산 : 115,000천원

□ 예산과목 : 주택정책과, 서민주거안정도모, 저소득층 주거안정도모, 서울시 표준지 주택가격산정 연구, 연구용역비

□ 주요내용

❍ 서울시 주택임대차시장 가격 분석

❍ 시장 표준 주택임대료 산정을 위한 대상선정 방안 마련

- 토지 및 주택의 환경적 물리적 상태의 특성을 고려한 방안 마련

- 표준 주택임대료 산정을 위한 주택 선정방법 및 기준마련 모델 제시

❍ 주택상태 및 주택임대료 분석을 통한 영향요인 도출

- 토지, 주택 특성과 주택가격 비교 분석

- 토지․주택상태, 주택가격 등에 대해 기 자료(실거래자료, 건축물대장 등) 적극 활용 및 현장 방문조사를 통한 분석

► 토   지 : 용도지역․지구, 기타제한, 도시계획시설, 고저, 형상, 방위, 도로접면 등

► 주   택 : 건물구조, 지붕구조, 경과연수, 부대설비, 부속용도, 주택내부구조 및 마감상태, 주택설비 및 기구류 노후도 등

► 주택가격 : 임대보증금, 임대료 등

❍ 표준 주택임대료 산정 방안 및 표준 주택임대료표 작성방안 제시

- 토지 및 주택의 상태가 고려된 표준 주택임대료산정 방안 제시

- 향후 표준 주택임대료의 단계적 정착을 위한 지역 임대료표 작성방안 제시

❍ 표준 주택임대료 시범공표(안)마련 및 활용방안 제안

- 시범 산정표의 공표방안 및 대시민 홍보 등 활용방안 제시

- 서울시 주택임대시장의 안정적이고 효율적인 관리를 위한 정책 제안 등

4		수행기관 선정

□ 수행기관 선정방법 : 일반경쟁입찰 (협상에 의한 계약)

□ 입찰참가 자격

❍ 입찰참가자격 :

가. 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제13조의 규정에 의한 자격 조건을 구비하고 아래 요건 중 1개 이상의 자격을 보유한 자

1) 주택정책 및 표준주택선정 및 평가, 주택임대차제도 등에 대한 연구 및 유사한 용역 수행실적이 있거나 용역수행능력이 있는

- 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 의거 설립된 연구기관

- 「민법」에 의거 연구를 할 수 있도록 설립된 연구기관

- 「고등교육법」에 의한 대학이나 대학교, 대학원(산학협력단, 부설연구기관 등 포함)

나. 가의 조건을 충족하는 단일 업체 또는 컨소시엄

❍ 평가방법 및 선정절차

․연구제안서를 제출받아 제안서 평가기준에 따라 연구수행능력평가와 입찰가격평가에 대하여 종합평가를 실시하여 우선 협상 대상자를 선정하고 협상절차를 통하여 결정

- 제안서 평가 기준 : 붙임1 제안요청서 참고

- 제안서 평가위원회를 구성, 제안서를 제출받아 심사 후 우선 협상대상자 선정

- 심사결과에 따라 협상대상자 선정 계약 추진

입찰공고	⇨	입찰등록 및 제안서 제출	⇨	제안서평가 및 우선협상 대상자 선정	⇨	협상 및 계약체결
주택정책과		재무과, 주택정책과		주택정책과		재무과

5		활용계획

❍ 표준 주택임대료 산정방안 마련을 통해 시장 주택임대료 적정수준의 관리 지속성 확보

❍ 우리시 지역별 여건에 부합하는 독자적인 표준 주택임대표 산정방안 마련

- 시장가격 및 주택상태를 모두 고려한 표준 주택임대료표 산정으로 공정거래 유도

- 월세입자의 주거안정권 강화

❍ 다양한 주택정책 수립의 기초자료로 활용 가능

6		추진일정

❍ 2015.3 : 학술용역 공고(공고기간20일)

❍  ‶  .3 : 제안서 및 가격입찰서 접수(공고종료일 다음날 18시까지)

❍  ‶  .3 : 제안서 심사 및 용역기관 선정(접수일로부터 10일이내)

❍  ‶  .3 : 선정결과 통보 및 계약체결(선정일로부터 10일이내)

❍  ‶  .4 : 착수보고(계약일로부터 10일이내)

❍  ‶  .8 : 중간보고(공정률 50%)

❍  ‶  .11: 중간보고(공정률 80%)

❍   ‶ .12: 최종보고(계약만료 20일전)

첨부1 : 과업내용서 및 산출내역서 각 1부.

첨부2 : 학술용역 심의회 심의결과 각 1부. 끝