문서번호	임대주택과-2721
결재일자	2015.3.6.
공개여부	대시민공개
방침번호	행정2부시장 방침 제71호

						시 민
주무관	임대사업팀장		임대주택과장		주택건축국장		행정2부시장
이병준	김승수		양용택		진희선		03/06 이건기
협 조
	임대계획팀장					남정현
	장기전세팀장					김동구
	주무관					이인호

소형주택(재건축, 역세권, 민영 등)

매입업무 처리기준 정비계획(안)

2015. 3.

주택건축본부

(임대주택과)

☞ 해당사항이 있는 부분에 ‘ ■ ’ 표시하시기 바랍니다. (※ 비고 : 필요시 검토내용 기재)
구 분	사전 검토항목 점검 사항	검토완료	해당없음	비 고
시민 참여	● 시민 의견 반영 및 사업 참여 방안을 검토하였습니까? 예) 청책토론회, 설문조사, 시민공모 등	□	■
전문가 자문	● 관련 전문가 의견을 반영하였습니까? 예) 자문위원회 개최, 타당성 검토, T/F 운영 등	□	■
갈 등	● 이해 당사자 간 갈등발생 가능성을 검토하였습니까? 예) 주택가 공공주차장 조성, 택시 불법영업 단속 등	□	■
사회적 약자 배려	● 사회적 약자에 대한 배려를 검토하였습니까? 예) 여성, 아동, 장애인, 한부모 가정 등	□	■
선거법	● 공직선거법에 저촉 여부를 검토하였습니까? 예) 홍보물 배포, 표창수여, 경품지급, 기부행위 등	□	■
안전	● 시민 안전 위험요인과 안전대책을 검토하였습니까? 예) 장소·시설물 점검, 안전관리 인력확보 등	□	■
타 기관	● 타 기관 협의·협력(타 자원 활용 등)을 하였습니까? 예) 중앙부처, 타 지자체, 투자·출연기관, 민간단체 등	□	■
홍 보	● 사업홍보 방안을 검토하였습니까? 예) 보도자료, 기자 설명회, 현장 설명회 등	□	■
바른 우리말	● 서울시 행정 순화어 목록을 확인하였습니까? 예) 별첨, 첨부 ⇒ 붙임, 가이드라인 ⇒ 지침 등	■	□

소형주택 등(재건축, 역세권, 민영 등)

매입업무 처리기준 정비계획(안)

소형주택 등(재건축, 역세권, 민영 등)의 매입을 위한 업무처리 기준 정비를 통해 무주택 시민의 주거 안정과 삶의 질 향상에 기여하고자 함

1		검토 배경

□ 사업유형별 소형주택 매입업무(가격산정, 매입비 지급 등) 처리 기준을 일부 달리 정하고 있는 처리기준 정비 필요

□ 향후 매입이 예정되어 있는 민영주택 등에 대한 공통적인 적용 기준 마련

2		관련 법령 및 방침

□ 관련 법령

❍ □주택법□ 제38조의6 같은 법 제42조의16

❍ □도시 및 주거환경정비법□ 제30조의3 및 같은 법 시행령 41조의2

❍ □도시재정비 촉진을 위한 특별법□ 제31조 및 같은 법 시행령 제35조

□ 관련 방침

❍ □재건축 소형주택□ 매입업무 처리지침 개정(’09. 9. 25. | 주택공급과-15040호)

❍ □역세권 민간시프트□ 매입업무 처리기준 제정(’11. 3. 8. | 행정2부시장 방침 제10006호)

❍ □재건축 소형주택 매입비□ 산정방법 개선(’12. 6. 1. | 임대주택과-8090호)

❍ □개봉1주택 재건축소형주택□ 매입 가산항목 산정 검토(’13. 7. 26. | 임대주택과-9177호)

❍ □재건축 소형주택□ 잔금 지급현안 사항보고(’15. 1. 27. | 임대주택과-1068호)

3		대 상 사 업

“용적률을 완화(초과)하여 적용하는 경우”

□ 주택건설사업과 건축허가로 건설되는 임대(소형)주택

□ 주택재건축사업으로 건설되는 임대(소형)주택

□ 도시환경정비사업으로 건설되는 임대(소형)주택

□ 재정비촉진사업으로 건설되는 임대주택

□ 준공업지역에서 건설되는 임대(소형)주택

□ 신도시계획 운영체계에서 건설되는 임대(소형)주택

□ 기타 매입주택

4		운 영 실 태

건축비 가산항목

1

❍ ｢재건축｣과 ｢역세권｣ 건축비 가산항목 산정 기준 상이

□재건축소형주택□ 매입업무 처리지침	□역세권 민간시프트□ 매입업무 처리기준
○ 임대사업자가 발코니 새시를 일괄시공 하는 주택의 경우 표준건축비의 5% 이내에서 소요되는 비용 ○ 임대사업자가 발코니 확장을 일괄시공 하는 주택의 경우	○ 발코니 새시 일괄시공 : 표준건축비의 5%이내에서 소요되는 비용 ○ 발코니 확장 일괄시공 : 국토해양부의｢공동주택 발코니 확장비용 심사참고 기준｣을 적용하여 선정 ○ 이외 ｢임대주택법｣ 별표1의 항목에 대해 사전 검토 후 인정

※ ’13. 7. 26. 개봉1주택 재건축소형주택 매입비 가산항목 중 발코니 새시 가격산정 방식, 음식물류 폐기물처리시설비, 시공보증수수료, 분양보증수수료 반영 여부 등을 재검토하여 산정(’13. 7. 26. | 임대주택과-9177호)

잔금 지급 시기

2

❍ ｢재건축소형주택｣ 과 ｢역세권 민간시프트｣ 매입업무 처리기준 상이

□재건축소형주택□ 매입업무 처리지침	□역세권 민간시프트□ 매입업무 처리기준
○ 잔금 : 매입가격 총액의 20% - 준공 인가 이후 10%, 이전 고시일 이후 10% 지급 ※ 소유권 이전 후 잔금을 지급하는 것으로 행정안내	○ 잔금 : 매입가격 총액의 20% - 준공 인가 이후 10%, 소유권 이전 완료 후 10% 지급

❍ ｢재건축소형주택 매입계약서｣ 와 행정지도와의 상이로 인해 ’15. 1. 27. 노원구 제일주택재건축정비사업조합에서 민원을 제기하여 계약서 내용대로 잔금 지급

- 계약서 내용

□ 이전 고시일 이후에 매입가격 총액의 10% 지급(최종잔금)

- 처리기준

□ 소유권 이전등기 완료 후 매입가격 총액의 10% 지급(최종잔금)

□재건축소형주택□ 매입업무 처리지침	행정 안내
○ 잔금 : 매입가격 총액의 20% - 준공 인가 이후 10%, 이전 고시일 이후 10% 지급	○ 계약금(20%) 및 잔금(60%)지급 시 안내 중 ○ 잔금 : 매입가격 총액의 20% - 준공 인가 이후 10%, 소유권 이전 완료 후 10% 지급

소유권 이전 시기

3

❍ “역세권 민간시프트 매입업무 처리기준”을 제정 시 소유권 이전시기를 사업 준공 이후 매입가격의 90% 지급시점으로 하였으나

❍ 표준계약서 제3조 제1항에는 소유권 보존 등기 이후 60일 이내 소유권 이전 등기를 완료하는 것으로 명시(매입업무 처리기준 p6)

타 지자체 업무처리 사례(부산광역시, 대전광역시)

4

❍ 잔금지급 시기

- 최종 잔금(국민주택기금 융자금 포함)은 임대주택의 사용검사일(임시사용승인을 얻어 이주를 시작한 날을 포함한다.)후 10%를 지급하고 나머지는 도시 및 주거환경정비법 제54조 제2항의 규정에 의한 이전고시 후에 지급

❍ 소유권 보존등기 비용

- 2개 지자체 모두 표준계약서에 소유권보존(이전) 등기 이전에 분양주택 등에 대하여 부과되었거나 부과될 제세공과금(부가가치세 포함) 등이 있을 경우에는 “갑”이 납부하도록 한다.라고 하였으나,

- 소유권보존(이전) 등기에 따르는 소요비용의 부담 주체는 명시하고 있지 않으나 유선확인 결과 조합에서 부담하고 있음

※ 우리 시에서는 소유권보존(이전) 등기에 따르는 소요비용 등은 “조합”이 부담하며 34호(중계1)에 대한 등기비용은 약 600만 원 정도임

5		문 제 점

□ 건축비 가산항목에 대한 산정기준 미비

❍ 관련규정 및 계약서에서 제시된 비용·내용에 대해 사업시행자와 이견 발생

⇒ 매입 가산항목을 재검토하여 반영여부 결정

□ 재건축 잔금지급 시기 기준 일관성 결여

❍ 계약서에는 이전고시 이후에 잔금(10%)을 지급하는 것으로 하고 자치구 통보 시 잔금(10%)지급은 이전고시일 이후 소유권 이전등기 완료 후 지급하게 됨을 안내하여 민원발생

⇒ 계약서 내용대로 이전고시 이후에 잔금 지급

□ 소유권 이전시기 불일치

❍ “역세권 민간시프트 매입업무 처리기준”의 소유권 이전시기와 역세권 시프트 매매(매입) 표준계약서의 소유권 이전시기 불일치

□ 재건축 소형주택 및 역세권 시프트 매매 표준계약서 상이

❍ “역세권 민간시프트 매매(매입) 표준계약서”에는 잔금은 준공인가 이후에 10%를 지급하고, 나머지는 소유권 이전이 완료된 후에 10%를 지급하는 것으로 하였으나,

⇒ “재건축 소형주택 매입(분양) 표준계약서”에는 잔금 지급시기를 이전고시 이후(임대주택 열쇠수령 이후)에 매입가격 총액의 10%를 지급하는 것으로 달리 명시

▸ 재건축 소형주택 매입(분양) 표준계약서 제2조(분양금의 지급) 제4항

▸ 역세권 시프트 매매(매입) 표준계약서 제2조(매입가격의 지급) 제4항

6		개 선 방 안

□ 건축비 및 부속토지 가격

❍ 임대주택의 공급가격의 건축비는 임대주택 매각시 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비로 하고 그 부속토지는 인수자에게 기부채납

◆ 주택법 제38조의6 제2항

- 임대주택의 공급가격은 ~~ 공공건설임대주택의 분양전환가격에 산정기준에서 정하는 건축비로 하고, 그 부속토지는 기부 채납한 것으로 본다.

◆ 도시 및 주거환경정비법 제30조의3 제3항

- 소형주택의 공급가격은 ~~ 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부 채납한 것으로 본다.

◆ 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제31조 제3항

- 임대주택의 공급가격은 ~~ 건설에 투입되는 건축비를 기준으로 국토교통부장관이 고시하는 금액으로 하고, 그 부속토지는 ~~ 기부 채납한 것으로 본다.

□ 건축비 가산항목

❍ ｢임대주택법 시행규칙｣ 별표1 및 ｢공동주택 분양가격의 산정에 관한 규칙｣ 별표 1의3 제3호의 비용을 적용하여 행정 일관성 유지(별첨5참조)

□ 잔금지급 시기

❍ 최종 잔금(매입가격의 10%)은 소유권 이전등기 완료 후 지급

- 소유권 이전 등기 이후에 잔금(최종잔금 10%)을 지급함으로써 등기 지연을 사전에 차단하여 시 재산의 안정성 도모

□ 소유권 이전시기 및 소요비용

❍ 사업시행자는 소유권보존 등기 이후 60일 이내 재건축소형(임대)주택에 대한 소유권 이전

- “역세권 민간시프트 매입업무 처리기준”의 소유권 이전시기를 표준계약서와 통일하여 행정혼란 방지

❍ 소유권보존(이전) 등기에 따르는 소요비용 등은 사업시행자 부담

□ 표준계약서 정비

❍ 관련분야 전문가(변호사 및 정비업체, 조합관계자 등)와 협의하여 표준계약서 정비

- ‘갑’, ‘을’ 명칭은 “계약 평등의 원칙”으로 상호 대등한 관계로 변경

- 분양금의 잔금 지급에 관한 사항 정비 등

7		향후 추진계획

□ 표준계약서 확정을 위한 자문회의 개최(’15. 3월중)

❍ 구성 : 변호사(2), 정비업체(1), 시행사(1), 법무사(1), 기타

□ 소형주택 매입기준 정비사항 자치구에 통보 시행(’15. 3월중)

❍ 매입협의 중에 있는 사업은 조합과 협의

❍ 자치구에서는 본 기준으로 적정성 검토 후 매입협의 시행 준수

※ 표준계약서는 확정 후 별도 통보

별 첨 : 1. 표준계약서(안) 1부.

2. 매입주택 업무 처리기준 1부.

3. 매입주택 업무 추진 절차도 1부.

4. 사업시행 단계별 사전협의 1부.

5. 건축비 가산항목 1부.  끝.