문서번호	임대주택과-2042
결재일자	2015.2.17.
공개여부	대시민공개
방침번호

			시 민
주무관	임대사업팀장	임대주택과장	주택건축국장
이인호	김승수	양용택	02/17 진희선
협 조
	임대계획팀장		남정현

공공원룸주택 매입 활성화 방안검토

2015. 2

주택건축국

(임대주택과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 ■	(		)		무 □
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 □
	●	전문가	:	유 ■	(	건축설계사	)		무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)		무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 □	(	예시 : 일상감사 대상여부 등	)		무 ■
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				홍보 □ 취약계층 □ 성인지 □ 빗물순환 □
				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □ 인권 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)		무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	지방자치단체	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(	SH공사	)		무 □
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 ■

공공원룸주택 매입 활성화 방안 검토

민간의 도시형생활주택(공공원룸)건설 공급 침체에 따른 매입신청 수량 감소를 감안 매입물량의 안정적 확보를 통한 민선 6기 수요자 맞춤형 공공주택의 확대를 위한 검토 보고임

□ 그 간의 사업추진 경위

❍ ’11.11.23  수요자 중심 임대주택 8만호 공급계획

❍ ’12. 4.26  공공원룸주택 매입 세부추진계획(안)

- 매입기준, 매입방식 및 매입 제외대상 등 기준 검토

❍ ’12. 5.21  공공원룸 임대주택 공급방안

- 입주자 모집 및 입주자 선정기준 등 검토

❍ ’13. 4.10  ‘13년 공공원룸주택 매입계획 검토

- 매입 기준(평면 및 개념) 마련 및 자체 점검반 운영계획

❍ ’13. 9. 6   공공원룸주택 매입형 면적확대 검토

- 2~3인 가구 위주로 매입규모 확대 매입

❍ ’13.11.18.  2014년도 사업계획 검토

- 우수 민간참여를 통한 물량확보를 위해 제안서 방식 검토

❍ ’14.03.06.  원룸 매입형 현황분석 및 향후 추진방안 검토

- 제안서(구조, 성능, 커뮤니티 확보, 가격 등 제안)방식의 매입방식 도입

❍ ’14.04.00 공공원룸 매입활성화 방안 검토

- 공실기간 축소를 위해 매입계약 체결 즉시 입주자 모집 추진

❍ ’14.10.24. 2014년 2차 공공원룸 매입 공고

❍ ’15.01.22. 공공원룸 매입활성화 토론회개최(SH공사)

□ 일 시 : 2015. 1. 22(목) 16:00～

□ 장 소 : SH공사 소회의실(9층)

□ 참석자 : SH공사 매입공급팀 및 품질점검팀원 등 17명

□ 제시의견

- 건축주 중 일부는 감정평가방식에 불만으로 본 계약 시 포기하는 경우가 있음(SH공사 2인 추천/ 한국감정원외 1)

- 자치구를 통한 매입신청이 없음을 감안 SH공사로 매입창구 통일

- 다세대주택 매입과 공동사업설명회 개최 등

□ 사업추진 결과

○ 매도 신청현황(최종 계약률: 58.7%)

년 도	차수	신 청	선 정	최종계약
’12년	1차	62동 1,476호	15동 289호	9동 162호
	2차	88동 2,090호	31동 674호	14동 339호
	3차	51동 1,315호	12동 263호	9동 212호
’13년	1차	45동 1,065호	13동 331호	10동 239호
	2차	49동 866호	32동 541호	22동 390호
	3차	41동 649호	32동 484호	20동 305호
’14년	1차	55동 1,039호	36동 678호	31동 462호
	2차	98동 2,249호	16동 643호	10동 219호
	3차	34동 649호	20동 292호	9동 136호
계		523동 11,398호	207동 4,195호	134동 2,464호

○ 최종 계약분의 계약 당시 유형

년도	차수	계약당시 유형				비고
		계	건축예정	건축중	건축완료
12	1차	9동 162호	5동 102호	3동 41호	1동 19호
	2차	14동 339호	12동 279호	1동 20호	1동 40호
	3차	9동 212호	7동 171호	2동 41호	-
	계	32동 713호	24동 552호	6동 102호	2동 59호
13	1차	10동 239호	7동 175호	3동 64호	-
	2차	22동 390호	14동 234호	8동 156호	-
	3차	20동 305호	18동 261호	1동 16호	1동 28호
	계	52동 934호	39동 670호	12동 236호	1동 28호
14	1차	31동 462호	31동 462호	-	-
	2차	10동 219호	9동 109호	-	1동 10호
	3차	9동 136호	7동 105호	-	2동 31호
	계	50동 817호	47동 676호	-	3동 41호
합 계		134동 2,464호	110동 1,998호	18동 338호	6동 128호
비율(%)		100%	81.4%	13.7%	5.2%

○ 최종 매입 유형(’14.12월 현재)

년도	계	건축예정	건축중	건축완료
’12년	32동 713호	-	1동 20호	31동 693호
’13년	52동 934호	-	4동 67호	48동 867호
’14년	50동 817호	7동 151호	4동 68호	39동 598호
계	134동 2,464호	7동 151호	9동 155호	118동 2,158호
비율(%)	100%	6.1%	6.3%	87.6%

□ 확인사항

○ 매입 초기에는 신청호수에 비해 선정과 계약호수가 상대적으로 낮았으나, 사업이 정착화 된 ’12년 하반기부터 선정대비 계약비율이 상대적으로 높아짐

- 이는 공공원룸주택 매입기준 등이 민간에 널리 알려져 건설기준 등을 미리 충족한 것으로 판단됨

○ 새로운 사업영역으로 사업의 확실성을 위해 대부분 건축예정주택을 신청(81%)

- 선정 및 매매계약 체결이 않 될 경우 타 사업으로 전환

- 건설 기간은 약 5개월 소요됨을 감안 수요자 맞춤형 주택으로 전환이 용이(현재 건축계획 조정을 위한 설계자문단 운영 중)

○ 감정평가는 사업주체인 SH공사에서 한국감정원 1인과 기존 평가사 13인(국토부 선정 우수 평가업체)중 1인 총 2인으로 구성 운영 중임

□ 2015년도 다가구·다세대주택 매입 감정평가사 선정 방법(SH)

○ 근 거 : 주택정책과-1257(‘15.1.27) 및 SH공사 매입공급팀–459호(’15.2.11)

○ 감정평가업자 선정 : 2인 운영

- SH공사 1인(한국감정원 추천)

- 민간사업자 1인(우수감정평가업자인 13개 대형 감정 평가번인) 추천 선정

□ 문제점

○ 선정 대비 매매 계약율이 약 58.7%로 업무대비 효율이 떨어짐

- 건축예정주택 신청으로 사전에 도면 검토 등에 많은 시간이 소요

- 특히 조건부매입은 매입계약 이후 설계검토 자문단 운영으로 변경

○ 일부 건축주들의 경우 아직도 공공에서 매입 하는 경우 감정가가 아닌 공시지가로 매입하는 것으로 오인하여 최종 금액에 대한 불만 토로 및 계약 거부

○ 민간의 공급물량 초과로 인한 민간시장 위축으로 신청물량 감소 예상

	● 서민 전세난에도 도시형생활주택 공급은 되레 감소(NEWSPIM/ ’14.2.12) - 공급과잉에 따른 수익성 악화로 진난 해 공급량이 줄었던 것 ● 도시형생활주택, 애물단지로 전락-------왜 (SBSCNBC/2014. 7. 10) - 공급물량이 확대되면서 수익률이 하락하고 그에 따라 공급이 다시 감소하는 현상이 반복되고--
근거: FN지니아이(2014. 11. 6)

□ 검토내용

○ 신청주택에 대한 사전검토 기능을 폐지를 통해 담당직원들에 대한 업무량을 감소시키고

○ 감정평가사 선정은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용하는 방안 검토

※ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조(보상액의 산정)규정에 사업시행자 2인, 토지 등소유자 1인 추천에 의거 총 3인이 평가업무를 수행 할 수 있음(추가 예산은 동 당 1 ～200만원 추정)

○ 공급량 확대를 위해 ’14년 3차분부터 추진한 수요자 맞춤형주택으로 공급 추진 확대(자치구 협의 ’15. 2. 12)

○ 자치구를 통한 매입신청이 없음을 감안 사업홍보는 자치구에 지속 협조를 요청하되, 매입창구는 SH공사로 일원화 추진

○ 사업시행자(건축주, 설계사 등)를 대상으로 다세대주택 매입과 공동 사업설명회 개최 추진

□ 향후 추진계획

○ 사업시행자인 SH공사에 즉시 사업의 활성화를 통한 매입업무를 원활히 추진할 수 있도록 협조요청하고

○ 부동산 및 건축관련 유관단체에 홍보물 배부 및 방문 설명하여 사업 홍보(부동산중개업협회, 건축사협회, 감정평가사협회 등)

○ 시 관련부서 및 자치구에 수요자 맞춤형 주택 수요조사를 추진

○ 감정평가사 선정문제는 감정평가사, 건축주, 설계사 등과 간담회를 매입공고 이전 개최하여 서로가 Win-Win할 수 있는 방안 강구.

별첨 1

▢ 도시형생활주택(민간)인허가 및 준공 현황(2014.12월 현재/공동주택과)

○ 인허가 현황

구 분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	총 계
인허가 건수	11	192	1,202	1,937	1,379	1,299	6,020
인허가 동수	39	231	1,337	2,105	1,528	1,575	6,815
인허가 세대수	749	7,372	27,462	36,380	21,175	19,165	112,303

○ 준공 현황

구 분	2009	2010	2011	2012	2013	2014	총 계
사용승인 건수	1	26	445	1,321	1,528	1,400	4,721
사용승인 동수	1	43	501	1,475	1,630	1,601	5,251
사용승인세대수	22	847	8,347	25,564	26,275	22,584	83,639

별첨 2

건설교통부 공고 제2007-219호

우수감정평가업자 지정

「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률시행령」 제7조 및 제29조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 고시한「부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준」 제3조 제4항의 규정을 충족한 우수감정평가업자를 지정하고 다음과 같이 공고합니다.

2007.   6.   5

건설교통부장관

법 인 명	대표이사	주사무소 소재지
가람동국감정평가법인(주)	김원보	서울특별시 강남구 역삼동 772 동영문화센타 5,6층
(주)가온감정평가법인	노태중	서울특별시 강남구 도곡동 949-3 캠코양재타워 8층
(주)경일감정평가법인	임봉주	서울특별시 강남구 대치3동 1002 코스모타워 7층
(주)나라감정평가법인	김일권	서울특별시 종로구 적선동 80 적선현대빌딩 808호
(주)대일에셋감정평가법인	이경도	서울특별시 서초구 서초동 1437-1 동남빌딩 2층
(주)대한감정평가법인	석해호	서울특별시 서초구 서초동 1365-16 대한성서공회빌딩 8층
(주)대화감정평가법인	오춘섭	서울특별시 서초구 서초동 1625-2 한광빌딩 3층
(주)미래새한감정평가법인	이상필	서울특별시 강남구 역삼동 702-10 아남타워빌딩 6층
(주)삼창감정평가법인	김경식	서울특별시 서초구 잠원동 28-1 푸른빌딩 7층
(주)제일감정평가법인	송계주	서울특별시 서초구 방배동 1024-4 덕산빌딩 4층
(주)중앙코리아감정평가법인	김석기	서울특별시 서초구 서초동 1599-11 리더스빌딩 2층
(주)태평양감정평가법인	임홍섭	서울특별시 중구 신당3동 844 남산타운상가 5동 3,4층
(주)하나글로벌감정평가법인	김태환 임성규	서울특별시 강남구 도곡동 909-3 한독빌딩 3층

※ (주)한국감정원은 「부동산가격 조사․평가를 위한 감정평가업자 선정기준」제3조 제4항의 단서조항에 의거 우수감정평가업자로 봄