문서번호	토지관리과-3087
결재일자	2015.2.9.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
이명신	김진환	남대현		02/09 류훈
협 조
	실무사무관		염흥섭
	주무관		조창기
	주무관		서미연

'15년도 1월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2015.  2.  5.

도시계획국

(토지관리과)

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
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관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

1월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2015. 2. 5. (목) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'13년 1월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

’15년

+0.1% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘15년1월
서울	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	1.1	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.1	0.0	0.1
강남	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	1.2	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1	-0.1	0.0	0.1	0.3	0.3	0.1	0.0	0.1
강북	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	1.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	-0.1	0.0	0.1	0.2	0.1	0.0	0.0

□ ’15년1월 주택매매 가격은 부동산 관련 규제완화 정책 등이 지난 연말 국회에서 통과되며 실수요자 중심으로 시장 활성화에 대한 기대감이 되살아나 저가매물 위주로 매매에 관심을 보였고, 통상적으로 1월은 계절적인 거래 비수기임에도 불구하고 재건축 이주수요까지 나타나며 거래량이  크게 줄어들지 않은 가운데 가격은 전월대비 0.1%로 전월 보합세에서 상승세로 이어감.

□ 강남권역에서는 부동산3법 통과로 가장 큰 수혜를 받게되는 대규모 재건축단지에서 급매물을 회수하는 물량부족에 새로운 재건축 이주수요까지 발생하며 가격은 상승세로 반전됨.

□ 강북권역에서는 동절기 영향으로 거래량은 감소하였으나, 부동산 규제관련 법안들이 통과되어 재건축 대상지역을 중심으로 수요가 나타나 매매가격은 전월 수준의 미세한 상승세를 이어감.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>               <연도별(1월) 주택매매거래량>

재건축

연한완화

임대소득

과세 발표

LTV,DTI

완화 발표

부동산3법 국회통과

□ 1월 주택 매매거래량은 정부에서 추진하고 있는 규제완화 정책과 금리인하 등 내수경기 부양을 위한 부동산시장 활성화 추진의지가 지속적으로 나타나면서 그 동안 관망세를 보이던 실수요자들이 서서히 매매시장으로 전환되고 있으나, 시장 기대감에 매도인이 매도희망가를 올리고 저가매물을 회수하여 시장을 관망하는 수요가 증가하였고 계절적인 비수기가 끝나지 않은 가운데 14,824건이 거래되어 전월(17,918)대비  -17.3%가  감소.

□ 정부의 부동산 정책에 따라 거래량 변동폭이 어느 정도 작용하기는 하지만 연도별 1월 주택거래현황 비교시는 ’07년 이후 가장 많은 거래량을 보였으며 특히, 아파트 거래량은 실거래신고제도가 시작된 이후 최대치를 보인 것으로써 이는 부동산3법 국회통과로 인한 투자자들의 수요증가 보다는 전세난에 지친 실수요자들이 매매에 관심을 보인 것에 기인함.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'13년 1월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 3.6% 상승

15년 서울

0.3% 상승

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'10년	'11년	'12년	'13년	'14년	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	‘15년 1월
서울	6.2	10.3	0.5	6.6	3.6	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0	0.0	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.3	0.3
강남	7.4	10.4	0.6	6.7	3.3	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.4	0.3	0.3	0.4
강북	4.9	10.3	0.3	6.5	3.8	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1	0.1	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.2	0.2

□ ’15년 1월 전세가격은 대규모 재건축아파트 사업이 빠르게 진행되면서 재건축 이주수요가 급증하고 있고 좋은 학군으로 이사하려는 방학기간 학군수요까지 더해지고 있으나, 임대인의 월세선호로 공급물량 감소가 가격 상승으로 이어지는 가운데 전월대비 0.3% 상승.

□ 강남지역(0.4%)은 강동구(1.19%), 구로구(0.47%), 강남구(0.45%), 송파구(0.40%) 등 재건축사업이 활발하게 추진되고 있는 강동구에서 강세를 보였으며, 강북지역(0.2%)은 용산구(0.30%), 성북구(0.29%), 은평구(0.27%) 등 강북권역 모든 지역에서 비교적 고른 상승세를 보임.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.40%), 연립주택(0.20%), 단독주택(0.08%)로 여전히 아파트 선호도가 높아 상승폭이 큰 것으로 나타났으며, 모든 유형에서 상승폭이 확대됨.

□ 최근 5년간(’00.1~’15.1) 서울 전세가격은 29.7% 상승하였으며, ’15년 1월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 62.7%, 아파트 67.3%로 전월(62.5%, 67.0%)대비 주택종합 0.2%p, 아파트 0.3%p 각각 상승하는 등 전셋값 상승폭이 다시 확대되는 모습임.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <년도별 [1월] 전·월세 거래량 비교>

□ ’15년 1월 전·월세거래량은 동남권역 재건축 이주가 시작되면서 직주근접성을 갖춘 지역을 중심으로 수요가 증가하고 방학기간 학군수요까지 나타나며 43,357건이 거래되어 전월(40,456건) 대비 7.2%가 증가하였으며, 전년 동월(34,450건) 대비에서도 25.9%가 증가.

□ ’14년 7월 대법원(등기소) 전자확정일자시스템이 국토교통부 전월세확정일자시스템과 일단위로 연계되어 ’15년 1월부터 집계됨으로써 전월세 거래량은 약 10%내외가 증가.

□ 또한, ’11년도부터 전세거래 감소와 월세거래 증가가 꾸준하게 나타나고 있으나, ’15년 1월은 재건축 이주수요가 일시에 집중되면서 전세 거래량이 상대적으로 증가.

□ ’15년도 1월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(14,824건) 25.5%, 임대(43,357건) 74.5%로 나타남. 이는 ‘14년도 동월 주택거래시장(매매 24.8%, 임대 75.2%)보다 매매비율이 0.7%p 증가한 것으로써, 그 동안 정책추진 지연으로 시장을 관망하던 실수요자들이 규제완화에 대한 기대감에 수요증가를 나타낸 것이 원인으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ ’14년부터 추진된 금융규제 완화, 부동산3법 등 부동산 활성화 정책이 호재로 작용하며 시장 회복세는 지속될 듯

⇒ 재건축 규제완화 정책들이 시장에 반영되기 시작하면서 투자자들이 관심을 나타내 매매시장은 재건축시장을 중심으로 회복세를 유지할 것으로 전망되는 가운데 매도자들의 기대심리 또한 높아지면서 가격 상승으로 인한 관망세는 여전할 듯.

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 김진환 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□ 전세난이 심화되며 전세가가 높은 지역을 중심으로 실수요자 수요 나타낼 듯

⇒ 계절적인 비수기가 아직 끝나지는 않았으나, 재건축 이주수요가 증가하면서 일반지역으로까지 공급부족으로 인한 가격 상승이 이어지면서 실수요자들이  저가 매물위주의 매매전환에 관심을 나타내며 거래량 증가 모습을 보일 전망.

전․월세시장 전망

□ 대학가를 중심으로 소형위주 수요 발생되며 가격 상승, 동남권 재건축 이주수요가 증가하며 전반적인 가격상승 속에 상승폭 확대지역이 국지적으로 발생.

⇒ 신학기를 앞둔 대학가를 중심으로 신학기 시작전 소형위주의 수요가 증가하며 전세가격 상승이 나타나고, 금리하락에 따른 전세주택의 공급 부족이 심화된 상태에서 송파구·강동구 등 동남권역 대규모 재건축단지들이 잇따라 관리처분 인가되어 이주수요가 급증하면서 임대시장 불안에 전세가격 상승폭이 큰 지역들이 국지적으로 발생될 듯.  전세위주에서 월세위주의 시장으로 점차 변화하며 공급물량 증가에 월세가격 안정하향세는 당분간 지속될 전망.