문서번호	토지관리과-909
결재일자	2015.1.9.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장		도시계획국장
이명신	최영창	남대현		01/09 류훈
협 조	주무관		김진환
	주무관		조창기

'14년도 12월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2015. 01. 09.

도시계획국

토지관리과

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
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	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

12월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2015. 1. 9. (금) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

‘12년 하반기

서울 -2.8% 하락

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.1	0.0
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1	-0.1	0.0	0.1	0.3	0.3	0.1	0.0
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	-0.1	0.0	0.1	0.2	0.1	0.0

□ 12월 주택매매 가격은  정부의 의지대로 빠르게 진행되리라던 부동산 3법(분양가 상한제 탄력운영, 재건축초과이익 환수제 유예, 재건축조합원 1세대 1가구 폐지)이 국회에서 의견대립을 보이며 장기간 처리 지연되어 수요자들의 추가매수세가 이어지지 못한 가운데 계절적 비수기까지 겹쳐 거래 한산한 모습을 보이며 서울시 매매 가격은 전월대비 0.0%로 보합세를 나타냄.

□ 강남권역에서는 재건축단지를 중심으로 이어가던 상승세가 국회에서 부동산관련 법안들이 처리 지연되면서 거래시장이 냉각되어 7월 이후 상승세에서 하락세로 다시 반전됨.

□ 강북권역에서는 실수요자들의 꾸준한 매수세가 가격 상승을 유지하였으나, 계절적인 비수기에 부동산시장 활성화 방안이 자리 잡지 못하고 장기간 표류되면서 가격은 보합수준에 그침.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>               <연도별(12월) 주택매매거래량>

재건축

연한완화

양도세 한시

감면 종료

임대소득

과세 발표

LTV,DTI

완화 발표

부동산3법 국회통과

□ 12월 주택 매매거래량은 가을이사철이 마무리되어 실수요자들의 수요가 감소하고 있으며, 정부에서 발표한 경기부양을 위한 부동산 정책이 제대로 추진되지 못하면서 서서히 나타나기 시작한 투자자들의 관망세가 더욱 짙어지며 큰 폭으로 감소한 모습이나, 부동산활성화 방안에 대한 시장 기대감이 어느 정도 작용하며 평균 거래량은 유지되고 있는 모습을 보인 가운데 17,918건이 거래되어 전월(19,269)대비  -7.0%  감소에 그침.

□ 모처럼 경기 부양책으로 회복기미를 보이던 시장이 법안처리 지연으로 발목이 잡히면서 11월부터 다시 감소세로 반전된 상황에서 여·야간 법안 처리 합의에 대한 기대감이 감도는 등  시장회복 여건이 조성되기는 했으나 매수·매도인의 관심을 끌기 충분치 않아 관망세 지속됨.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 3.6% 상승

12년 하반기 서울 1.3% 상승

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년 12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0	0.0	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.3
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.4	0.3	0.3
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1	0.1	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3	0.2

□ ’14년 12월 전세가격은 좋은 학군으로 방학전에 선 이주하려는 학군수요와 재건축 이주수요 등이 좀처럼 줄지 않는 상황에 전세의 월세전환이 멈추지 않으며 계절적인 비수기임에도 불구하고 수급 불균형에 의한 가격 상승이 지속적으로 이어지는 가운데 가격은 전월대비 0.3% 상승.

□ 강남지역(0.3%)은 강동구(0.58%), 구로구(0.55%), 양천구(0.47%), 영등포구(0.32%) 등 특정지역 보다는 강남권역의 전반적인 상승세이고, 강북지역(0.2%)은 노원구(0.45%), 용산구(0.30%), 중랑구(0.28%), 중구(0.26%) 등 모든 지역에서 상승한 모습이나 상승폭은 다소 둔화됨.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.38%), 연립주택(0.09%), 단독주택(0.03%)로 전월 대비 아파트 선호를 보이며 상승폭이 확대되었으나 연립주택과 단독주택은 상승폭이 둔화.

□ 최근 5년간(’09.12~’14.12) 서울 전세가격은 29.9% 상승하였으며, ’14년 12월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 62.5%, 아파트 67.0%로 전월(62.3%, 66.8%)대비 주택종합 0.2%p, 아파트 0.2%p 각각 상승하는 등 전세값 상승세가 멈추지 않고 있음.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <년도별 12개월(1~12월) 전·월세 거래량 비교>

□ ’14년 12월 전·월세거래량은 계절적인 비수기임에도 수급불균형 영향에 가격이 더 오르기 전에 양호한 학군으로의 이주하려는 선 수요가 나타나는 가운데 40,456건이 거래되어 전월(39,054건) 대비 3.6% 가 증가하였으며, 전년 동월(37,163건) 대비에서도 8.9% 가 증가.

□ 또한, 1월∼12월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.3%, 월세 33.7%에서 ’14년에는 전세 58.7%, 월세 41.3%로 저금리기조로 임대인의 월세선호가 좀처럼 수그러들지 않으며 월세비율이 전차 증가하고 있음.

□ ’14년도 12월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(17,918건) 30.7%, 임대(40,456건) 69.3%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 29.7%, 임대 70.3%)보다 매매비율이 1.0%p 증가한 것으로써, 부동산경기 활성화를 뒷받침할 관련 법안들의 처리지연 상황에서도 시장에 대한 기대감에 저가 급매물 거래는 꾸준하였기 때문임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 부동산 3법 국회 통과를 계기로 재건축시장 활성화 기대감이 살아나며 시장은 활기를 되찾을 듯

⇒ 여·야간 정쟁으로 매도인·매수인 모두가 관망세를 보이던 시장에 관련 법률들이 원안대로는 아니더라도 규제가 상당부분 완화시키는 방향으로 통과됨으로써 부동산 시장은 계절적인 비수기임에도 부동산시장 회복 기조를 보이면서 미온적이더라도 투자자들의 관심 속에서 활기를 되찾을 것으로 전망.

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□  대규모 재건축 시장을 중심으로 시장 활성화 기대.

⇒ 부동산 관련 법안들의 국회통과가 당장 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이나, 정부에서 추진한 재건축연한 축소, 재건축 소형의무비율 완화, 재개발 임대주택 의무비율 완화 등의 영향에 장기적인 안목에 따라 재건축 시장을 중심으로 수요를 나타낼 듯.

전․월세시장 전망

□ 입주물량 감소와 저금리에 월세전환으로 수급불균형이 심화된 시장에 방학기간 이주수요까지 증가하며 가격 상승세는 이어갈 전망.

⇒ ‘15년에는 입주물량이 많지 않을 것이라는 예상과 강남권 대규모 재건축단지 이주가 예정되어 있어 전세 수요는 급증할 것으로 예상되나, 저금리기조가 당분간 지속되리라 예측되면서 월세전환 가속화로 만성적인 수급불균형은 더욱 심화되어 전세는 예년과 다르게 계절적인 영향을 받지 않고 거래되며 가격 상승으로 이어질 전망이고, 상대적으로 월세는 공급 증가로 완만한 하향곡선을 보일 듯.