문서번호	주차계획과-14710
결재일자	2013.10.30.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	주차계획과장	교통정책관		도시교통본부장
이원창	안석진	백호		10/30 윤준병
협 조
	주차시설팀장		최흥순

반포천복개주차장

용도변경 신청에 대한 처리방안 검토

2013. 10.

도시교통본부

(주차계획과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 □	(		)	무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 ■ 환경 □ 재해 □ 기타 □				무 □
	●	기타	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	관련단체	:	유 □	(		)	무 ■

반포천복개주차장 용도변경 신청에  대한 처리방안 검토

우리 시 민자주차장인 반포천복개주차장에 대해 사업시행자로부터 용도변경 신청(2013.10.18.)이 있어, 이에 대한 처리방안을 검토함

Ⅰ

주차장 현황

□ 시설현황

○ 설치근거 : 1994. 8. 11. 도시계획시설(주차장) 결정

○ 위    치 : 서초구 반포동 118-3번지

○ 건축규모 : 지하1층/지상5층(주차면수 1,220면)

○ 연 면 적 :  총 83,613.45㎡

- 주차전용건축물(지하1층/지상3층) : 48,951.12㎡, 노외주차장(지상4층/지상5층) : 34,662.33㎡

※ 상기 주차장은 주차전용건축물과 평면식 노외주차장이 혼재한 형태로, 제내지(지하1층~지상3층)는 주차전용건축물, 제외지(지상4층~지상5층)는 평면식 노외주차장으로 구분하여 관리함

□ 주차장 운영

○ 사업 시행자 : 센트럴시티 주식회사

○ 사업 추진 방식 : BTO

○ 무상사용 기간 : 2000.10.10~2020.10.9(20년간)

□ 건설경위

○ 1994. 8. 11 : 도시계획 결정 및 변경결정고시 (서울시 제1994-271호)

○ 1995. 8. 28 : 도시계획사업(주차장, 도로, 광장) 시행자 지정 및 실시계획인가 (서초구  제1995-50호)

○ 1998. 7. 2  : 건축허가

○ 1999. 4. 29 : 실시협약 체결

※ 「사회간접자본에 대한 민간자본유치촉진법」(법률 제4773호, '94.8.3) 부칙 규정에 따라 기 시행중인 사업에 대한 경과조치로 동 사업을 민간투자사업으로 보아 실시협약 체결

○ 2000. 10. 10 : 운영 개시 (임시사용 승인)

○ 2005. 9.  9 : 공사 준공 (사용승인)

Ⅱ

용도변경 신청 개요

□ 용도변경 대상 : 주차전용건축물(1층, 2층 일부)

□ 용도변경 사유

○ 현재 비주차시설의 높은 공실률(약 38%)로 시설수익성 저하 및 운용의 어려움이 있는 바, 센트럴시티와 연계된 문화공간 조성을 통해 지역 문화․예술발전에 기여 및 시설수익성을 향상하고자 용도변경 신청함

□ 용도변경 신청 내역

구분	변경전		변경후
	용도	면적	용도	면적
1층	제1종 근린생활시설	1,095.86㎡	제2종 근린생활시설	1,095.86㎡
	주차장	114.55㎡	자동차관련시설(세차장)	114.55㎡
2층	제1종 근린생활시설	666.47㎡	문화 및 집회시설(전시장)	1,698.52㎡
	제2종 근린생활시설	1,032.05㎡
	제1종 근린생활시설	682.15㎡	업무시설	2,148.13㎡
	제2종 근린생활시설	1,402.67㎡
	주차장	63.31㎡
	주차장	173.25㎡	부설주차장	173.25㎡
계	5,230.31㎡		5,230.31㎡

※ 주차전용건축물 면적 비교표

구분	총계	주차장	주차장 외의 용도							비고
			소계	제1종근린생활시설	제2종근린생활시설	업무시설	문화및집회시설	자동차관련시설	부설 주차장
변경전	48,951.12	35,977.96	12,973.16	5,527.44	7,445.72					주차장 73.50%
변경후	48,951.12	35,626.85	13,324.27	3,082.96	6,106.86	2,148.13	1,698.52	114.55	173.25	주차장 72.78%
증감	0	-351.11	351.11	-2,444.48	-1,338.86	2,148.13	1,698.52	114.55	173.25	-0.72%

Ⅲ

용도변경 신청에 대한 검토

□ 적법성 검토

반포천복개주차장은 도시계획시설(주차장) 결정을 통해 설치된 시설물로서 주차장 관련 법규상 저촉 여부를 검토한 바 적법함

[주차장 관련 법규 검토]

① 주차면적비율

- 주차장으로 사용되는 면적이 72.78%(48,951.12㎡ 중 35,626.85㎡)로 70% 이상이므로 적법함

※ 주차면적비율 비교

구 분		변경전		⇒	변경후
		면적	비고		면적	비고
총면적		48,951.12㎡			48,951.12㎡
주차장		35,977.96㎡	주차장 73.49%		35,626.85㎡	주차장 72.78%
주차장 외 용도		12,973.16㎡			13,324.27㎡

※ 「주차장법 시행령」 제1조의2(주차전용건축물의 주차면적비율) ① 주차장법(이하 “법”이라 한다) 제2조제11호에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물”이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95페센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 「건축법 시행령」 별표1에 따른 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트 이상인 것을 말한다.

② 주차장 외의 용도 사용

- 해당 부지는 1급지 제3종 주거지역으로 주차상한제 적용 대상이 아니므로 문화 및 집회시설이 허용되며, 기타 신청 사항(제2종 근린생활시설, 업무시설, 자동차관련시설)도 허용됨

※ 주차장 외의 용도 비교

구분		변경전			변경후
		용도	면적		용도	면적
1층		제1종 근린생활시설	1,095.86㎡	⇒	제2종 근린생활시설	1,095.86㎡
		주차장	114.55㎡		자동차관련시설(세차장)	114.55㎡
2층		제1종 근린생활시설	666.47㎡		문화 및 집회시설(전시장)	1,698.52㎡
		제2종 근린생활시설	1,032.05㎡
		제1종 근린생활시설	682.15㎡		업무시설	2,148.13㎡
		제2종 근린생활시설	1,402.67㎡
		주차장	63.31㎡
		주차장	173.25㎡		부설주차장	173.25㎡
계		5,230.31㎡			5,230.31㎡

※ 「서울특별시 주차장 설치 및 관리조례」 제5조(주차전용건축물의 건축기준 등) ② 영 제1조의2제3항에 따라 1급지 지역 중 상업지역․준주거지역에 설치되는 주차전용건축물의 주차장 외의 용도로 사용되는 부분에 설치할 수 있는 시설의 종류는 제1종 및 제2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔은 제외한다), 운동시설로 한다.

③ 부설주차장 의무설치 비율

- 신청내용은 17면을 부설주차장으로 설치하는 것으로 적법함(제2종 근린생활시설, 업무시설, 자동차관련시설은 부설주차장 설치 면제)

- 문화 및 집회시설의 경우 100㎡당 1대의 부설주차장을 설치하여야 하고 부설주차장은 주차장 외의 용도로 분류됨

※ 「서울특별시 주차장 설치 및 관리조례」 별표2

부설주차장의 설치대상시설물종류 및 설치기준(제20조제1항 관련)

시설물	설치기준
2. 문화 및 집회시설(관람장을 제외한다)	시설면적 100㎡당 1대

<비고>

1. 시설물의 종류는 다른 법령에 특별한 규정이 없는 한 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 시설물에 의하되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설물을 건축 또는 설치하려는 경우에는 부설주차장을 설치하지 아니할 수 있다.

마. 주차전용건축물(노외주차장인 주차전용건축물에 한한다)에 주차장 외의 용도로 설치하는 시설물(판매시설 중 백화점·쇼핑센터·대형점과 문화 및 집회시설 중 영화관·전시장·예식장은 제외한다)

□ 타당성 검토

○ 문화 및 집회시설은 집객효과가 높은 시설이나, 상기 주차전용건축물의 주차장 외의 용도로 기존에 있었던 시설로서 사업자의 영업의 자유를 위해 타 용도로 변경한 이력이 있으며, 문화 및 집회시설로의 용도변경 규모가 전체 주차장 면적 대비 3.46%로 미미하므로 주차장 기능 유지에 저해되지 않을 것으로 판단됨

○ 세차장, 업무시설, 부설주차장 설치에 따라 기존 주차장 면적이 각 114.55㎡, 63.31㎡, 173.25㎡(총 351.11㎡) 줄어드나, 총면적 대비 주차장 감소 비율이 0.72%로 경미한 바, 주차장 면적 축소로 인한 주차공급 부족 문제는 없을 것으로 판단됨

□ 기타 의견

○ 민자주차장의 용도변경은 사업자의 영업활동의 자유를 위해 주변환경 등 여건이 바뀜에 따라 허가해 줄 필요성은 어느정도 인정되나, 잦은 용도변경은 시설물의 안정적인 이용을 저해하는 등 바람직하지 않음

○ 사업시행자로 하여금 중장기 계획에 따른 안정적인 시설물 운영을 하도록 장치를 마련할 필요가 있음

○ 따라서, 금번 용도변경 신청 건은 허용하되 용도변경 후 2년 이내에는 용도변경을 제한할 필요가 있음(다만, 단순 건축물의 표시변경은 제외)

Ⅳ

조치계획

□ 용도변경 및 실시계획변경승인 조치 의뢰

○ 건축물 용도변경 허가 및 실시계획변경승인은 자치구청장 소관사항이므로, 서초구에서 관련 법령을 검토하여 처리하도록 요청

붙임   실시계획변경승인 주요 이력 1부.

붙 임

실시계획변경승인 주요 이력

일 시	고 시	변경내용	비 고
'97.2.25	서초구 고시 제1997-9호	○ 주차장 면적(규모) 변경 - 19,460㎡(연면적 32,593.7㎡) → 32,882㎡(연면적 73,953.65㎡)
'99.1.11	서초구 고시 제1999-3호	○ 사업시행자 변경 - 서울종합터미널(주)→센트럴시티(주)
'05.6.23	서초구 고시 제2005-51호	○ 용도변경 - 지상2층 제2종근생시설 1,883.05㎡ → 문화 및 집회시설 - 지상4층 제2종근생시설 636.35㎡ → 문화 및 집회시설 - 지상1층 제2종근생활설 332.51㎡ → 제1종근생시설 - 지상2층 제2종근생활설 637.32㎡ → 제1종근생시설
'07.9.27	서초구 고시 제2007-51호	○ 용도변경 - 지상4층 문화 및 집회시설 636.35㎡ → 제1종근생시설
'10.4.15	서초구 고시 제2010-20호	○ 용도변경 - 지상2층 문화 및 집회시설 1,883.05㎡ → 제1종근생시설 179.18㎡, 제2종근생시설 1,703.87㎡
'11.2.23	서초구 건축과-5710호 공문	○ 증축 - 지상5층 제2종근생시설(소매점) 177.54㎡	경미한 사항(구역경계의 변경 없는 범위안에서 행하는 건축물 총면적 10% 미만의 변경사항)으로 실시계획인가․고시 생략(서초구)