문서번호	공동주택과-3153
결재일자	2013.3.8.
공개여부	대시민공개
방침번호

				시 민
주무관	공동주택과장	주택건축정책관		주택정책실장
장정호	이계섭	강맹훈		03/08 이건기
협 조
	공동주택관리팀장		김성건

아파트관리의 공정한 Rule 마련을 위한

서울특별시 공동주택관리규약 준칙 개정계획

2013. 3. 7(목)

주택정책실

(공동주택과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 ■	(		)	무 □
	●	이해당사자	:	유 ■	(		)	무 □
	●	전문가	:	유 ■	(		)	무 □
	●	옴 브 즈 만	:	유 ■	(		)	무 □
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	주택법령	)	무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 ■ 유지관리 비용 □				무 □
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(		)	무 □
	●	민간단체	:	유 ■	(		)	무 □
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(		)	무 □
	●	민간단체	:	유 ■	(		)	무 □
	●	시산하기관	:	유 ■	(		)	무 □

아파트관리의 공정한 Rule 마련을 위한

서울특별시 공동주택 관리규약 준칙 개정계획

◆ 기존의 재건축⋅단기거주⋅재테크 수단으로써 아파트를 바라보는 관점에서 탈피하여 장기적 안전관리를 도모하고 오랫동안 살고싶은 아파트를 만들기 위한 공정한 관리의 룰(Rule)을 확립

◆ 아파트 세입자 비율이 과반수에 육박함에 따라 그간 소유자가 독점해 온 아파트 관리를 거주자 중심으로 전환하여 입주민의 관심과 참여를 제고

Ⅰ

추진경위

□ 전문가 및 관계기관 의견조회	‘12. 4∼12

※ 주택실 TF(10회) 및 전문가 자문회의(2회), 시․자치구 의견조회 완료(‘12년)

□ 「오랫동안 살고싶은 아파트 공동체 만들기 추진계획」(시장 보고)	‘12.9.15

□ 국토부 준칙 표준안 반영	‘13.1.9

◦ 주택법시행령 개정에 따른 후속조치

	< 개정 주택법시행령 부칙 제24307호,‘13.1.9>
제6조(관리규약 준칙 등의 개정에 관한 경과조치) ① 시ㆍ도지사는 이 영 시행 후 2개월이 경과하는 날까지 관리규약 준칙을 이 영에 적합하게 개정하여야 한다. ② 공동주택의 입주자대표회의는 이 영 시행 후 4개월이 경과하는 날까지 제1항에 따른 관리규약 준칙 에 따라 이 영에 적합하게 해당 공동주택의 관리규약을 개정하여야 한다. 이 경우 관리주체는 관리규약의 개정에 따른 행정사무 등의 업무에 협조하여야 한다.

□ 시민 및 단체의견 수렴	‘13.1.19～1.31

◦ 공동주택관리 개선 청책 실시(1.25)

◦ 유관단체 의견수렴(동대표연합회 3개 단체, 주택관리사단체, 시민단체)

□「아파트관리 개선 방안」(시장 보고)	‘13.2.16, 3.4

Ⅱ

추진방향

□ 투명한 아파트 관리로 거주자의 관리비 인하

□ 회계관리 표준화로 아파트 관리 부정ㆍ비리 근절

□ 주민대표의 선임ㆍ해임절차를 명확히하여 주민갈등 최소화

Ⅲ

세부 추진계획

1. 투명한 관리로 관리비 인하

□ 잡수입을 관리비 인하에 사용하여 주민이 체감할 수 있도록 개선

◦ 실   태 : 현재 잡수입은 주로 장기수선충당금으로 적립되고 있으며 실제 거주하고 있는 입주민들보다는 소유자(비거주 포함) 중심으로 운용

◦ 개선사항 : 잡수입의 기여도에 따라 관리비 인하에 사용토록 규정

◦ 기대효과 : 거주자의 실질적ㆍ경제적 생활에 기여함으로써 주민

관심ㆍ참여 제고

□ 잡수입ㆍ잡지출의 세부내역 공개 의무화

◦ 실   태 : 잡지출은 관리규약으로 정하여 사용하도록 규정되어 있으나, 동대표 등이 사적으로 유용하거나 단지에서 자의적 집행

◦ 개선내용 : 잡수입 뿐만 아니라 잡지출 영수증 등 증빙자료 공개 의무화 ⇒ 세부적인 수입 및 지출내역 건별 상세한 공개

◦ 기대효과 : 잡지출의 임의사용 및 부정ㆍ비리 차단

□ 전기ㆍ수도요금 등 사용료 잉여금 발생여지 차단

◦ 실    태 : 사용료에서 발생하는 잉여금을 동대표⋅관리사무소 직원회식비용 등으로 오용하는 사례 발생

◦ 개선내용 : 세대별 사용료 초과 부과분을 당월 공동사용료에서 차감하여 잉여금이 발생하지 않도록 정산 처리하도록 근거 신설

◦ 기대효과 : 사용료 잉여금 발생을 차단하여 부정 소지 근절로 관리비 경감

□ 공사ㆍ용역 절차 공개로 입찰 부정 봉쇄

① 모든 공사ㆍ용역 입찰정보, 입찰현황 등 절차 투명화

◦ 실    태 : 아파트 부정ㆍ비리의 주된 요인이나 주민접근 및 참여제한

◦ 개선내용 : 공사ㆍ용역 계약서, 위수탁관리 계약서, 입찰정보 전면공개

◦ 기대효과

- 공사ㆍ용역 계약금액 절감으로 관리비 인하 효과

- 입주민 관심 유발 및 참여로 비리ㆍ부정 가능성 차단

② 일정금액 이상 전문가 자문단의 자문 의무화

◦ 의무자문대상 확대 : 공사2억ㆍ용역1억 ⇒ 공사1억ㆍ용역5천만 이상

◦ 그 외 모두 선택자문 대상으로 개선

③ 주민 자문신청 요구권 신설, 입대의 의결 없이 신청, 결과 모니터링

◦ 선택자문 주민제안 도입(500세대 미만 10명 이상, 500세대 이상 20명 이상)

◦ 주민제안을 입주자대표회의에서 거부시

⇒ 전체입주자등 20분의 1이상 요구시 자문의무화

◦ 관리주체의 입찰공고前 자문단 결과보고서 공개 의무화

◦ 계약결과를 구청장에게 통지 의무화(구에서 모니터링 가능)

2. 회계관리의 표준화로 부정⋅비리 근절

□ 회계 계정과목의 표준화

◦ 실    태 : 단지별 계정과목 제각각으로 회계기준 부재, 이로 인해

이웃단지와 정확한 비교 곤란

◦ 개선사항 : 계정과목 표준안 마련(292개)

◦ 기대효과

- 계정과목 표준화로 단지간ㆍ지역간 정확한 관리비 비교 가능

- 회계 투명성 강화로 입주민 관심 및 참여 제고

□ 임의 삭제ㆍ수정 기능 차단

◦ 실    태 : 단지별 회계전표 임의삭제ㆍ수정으로 조작 개연성 발생

◦ 개선사항 : 전표 임의삭제ㆍ수정 불가 ⇒ 전산시스템 구현

◦ 기대효과 : 회계관련 부정ㆍ비리 소지를 근원적으로 차단

□ 통합정보마당과 연계하여 정보공개 자동화

◦ 실   태 : 재무제표등 회계정보, 공사ㆍ용역등 입찰정보 미공개로

입주자등 불신 가중, 이로 인한 정보공개 신청으로 관리

주체와 분쟁

◦ 개선사항 : 정보공개를 위한 “통합정보마당” 구축

◦ 기대효과 : 공개대상 확대(준칙 별표 신설)로 아파트 투명성 제고

3. 주민대표의 선임ㆍ해임절차 명확화로 주민갈등 최소화

□ 동대표 의무 교육 강화

◦ 구청장의 동대표 운영 및 윤리교육을 미이수시 해임사유로 신설

□ “직위해제” 용어 삭제

◦ 실    태 : 임원에 대한 해임과 차이가 불분명하여 단지별 자의석

해석 사례발생

◦ 개선사항 : “직위해제” 용어 삭제 ⇒ “해임” 으로 개념 정리

◦ 기대효과 : 동일한 해석ㆍ불필요한 오해 방지로 행정의 신뢰성 제고

□ 회장ㆍ감사 해임시 전체 주민 투표 의무화

◦ 실    태 : 주민대표로 선출된 회장 및 감사에 대하여 해당 선거구에서   임의로 해임 발의ㆍ투표 진행

⇒ 전체 입주자등의 대표자로서 신분과 부합되지 않음

◦ 개선사항 : 전체 입주자등 1/10 이상 또는 입대의 과반수 찬성으로 발의

※ 해임확정 : 전체 입주자등 1/10 이상 투표하고 투표자 과반수 찬성

◦ 기대효과

- 세대수에 관계없이 주민대표자에 대한 해임절차를 엄격화하여 선출직 전체 주민대표의 안정적 업무추진 확보

□ 해임안 처리기한 신설

◦ 실    태 : 선거관리위원회의 투표 지연 및 거부 등 해임절차 진행을 둘러싼 분쟁 증가

◦ 개선사항 : 선거관리위원회의 해임절차 처리기한 신설(30일)

◦ 기대효과

- 선거관리위원회의 사적이해 또는 직무소홀로 인한 업무공백 방지

- 기한내 절차 미완료시 종전 직위 복귀 명문화로 주민간 분쟁 방지

□ 선거관리위원 해촉 근거 신설

◦ 실    태 : 선관위원에 대한 위촉권은 동대표 회장에게 있으나,

해촉권은 별도 명문화 되어있지 않아, 입대의의 선관

위원에 대한 해촉사례 남발

◦ 개선사항 : 선거관리위원의 해촉사유 명시(선관위원 구성원 과반수 의결)

◦ 기대효과

- 해촉에 대한 근거를 명확히 하여 선관위원의 신분상 중립성 보장

- 입대의회장의 해촉사례를 차단함으로써 견제와 균형원리 구현

□ 선거관리위원회 회의소집 절차 명시 정비

◦ 실    태 : 회의소집에 대한 명문규정이 없어 사전통지 없이 일부

위원들로만 구성하여 개회ㆍ안건처리

◦ 개선사항 : 회의개최 5일 전 까지 일시ㆍ장소 및 안건 서면통지 의무화

◦ 기대효과 : 다수파에 의한 독단적 의사결정 차단하여 공정성 제고

4. 그 외 관리 개선 사항

□ 계량기에 대한 관리주체 책임 강화

◦ 배    경 : “계량기는 공용으로 관리되고 있으므로 교체비용을 수선유지비 또는 장충금으로 부담”하도록 국토부표준안 시달(‘12.1.6)

◦ 개선내용 : 교체비용을 소유자가 부담하도록 장충금으로만 사용

◦ 기대효과 : 비용 부담주체를 명확히 하여 사용자 부담 완화

□ 공동주택 입주전 국공립 어린이집 운영

◦ 실    태 : 입주 후 입주자대표회의 운영시 까지 보육공백 발생, 국공립 어린이집에 대한 입주민들의 선호도 증가

◦ 개선내용 : 신규 공동주택단지 입주前 입주예정자 과반수 찬성으로 단지내 국공립어린이집 운영 가능토록 규정 신설

◦ 기대효과 : 보육의 공공성을 강화하여 입주민 보육서비스의 질 제고

□ 단지 내 홍보전광판 운영으로 주민관심 제고

◦ 실    태 : 관리주체의 정보독점으로 입주민간 소통 한계

◦ 개선내용 : 단지내 홍보전광판 운영 근거 신설

※ 공공목적의 정보 및 광고를 20% 이상 할당

◦ 기대효과

- 관리주체의 정보독점 차단으로 주민 알권리 충족

- 주민간 정보소통 확대로 공동체 활성화 기반 마련

Ⅳ

향후 추진계획

□ 준칙 개정계획 방침결정	‘13. 3. 8

※ 공동주택 회계처리 기준 포함

□ 준칙 개정 공고	‘13. 3. 9限

◦ 서울시 홈페이지 및 SNS 공지

⇒ “아파트관리 개선방안” 대외발표(‘13.3.12 예정)

□ 자치구 시달	‘13. 3.11

◦ 자치구 홈페이지 및 소식지 게재 및 관내 단지 홍보

□ 관리규약 개정현황 모니터링	‘13. 6월

붙 임 : 준칙 개정안(별표 및 별지 포함) 신․구 대비표 1부.