문서번호	토지관리과-24499
결재일자	2014.12.5.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
★주무관	부동산평가팀장	토지관리과장	도시관리정책관		도시계획국장
이명신	최영창	남대현	류훈		12/05 이제원
협 조
	주무관			김진환
	주무관			조창기

'14년도 11월 서울부동산시장 동향보고

[주택 매매 및 전·월세 등]

2014. 12. 5.

도시계획국

토지관리과

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검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)		무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)		무 ■
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				장애인 □ 디자인 □ 갈등발생 가능성 □
				유지관리 비용 □ 바른 우리말 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 ■	(	국토교통부 한국감정원	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	기업	:	유 ■	(	국민은행 부동산114	)		무 □
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 ■	(	국토교통부 25개 자치구	)		무 □
	●	민간단체	:	유 □	(		)		무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)		무 ■
언론홍보 계획	●	홍보계획	:	보도자료 □ 기자설명회 □ 현장설명회 □ 기획보도 □
				기고문 □ 기타 □ ( ) 없음 □

도시계획국 [토지관리과]

11월 서울부동산시장 동향보고(매매 및 전·월세 등)

< 2014. 12. 5. (금) >

1. 주택매매시장 동향

매매 가격변동률

<'12년 7월 이후 월별 매매가격지수 변동 추이>

‘12년 하반기

서울 -2.8% 하락

’13년 서울 -1.4% 하락

’14년 서울 1.1% 상승

<연도별·전년동월·최근 1년 월별 매매가격지수 증감률>

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년 11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월
서울	2.8	-1.1	0.7	-4.8	-1.4	0.1	0.0	0.2	0.2	0.2	0.0	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.1
강남	3.4	-1.0	0.9	-6.0	-1.1	0.1	-0.1	0.2	0.3	0.2	-0.1	-0.1	-0.1	0.0	0.1	0.3	0.3	0.1
강북	2.3	-1.3	0.5	-3.4	-1.7	0.1	0.1	0.2	0.2	0.2	0.1	0.0	0.0	-0.1	0.0	0.1	0.2	0.1

□ 11월 주택매매가격은  정부가 추진하는 부동산 경제정책이 국회에서 처리되지 못하고 표류되면서 수요자들의 관망세가 짙어진 가운데 비수기로 접어드는 계절적인 영향까지 더해지며 서울시 매매 가격은 전월대비 0.1%로 보합 수준에 그침. 이는 9.1대책 등으로 재건축 단지를 중심으로 시작된 시장에 대한 기대감에 4개월 소폭의 상승세를 나타내고는 있으나, 상승폭은 둔화된 모습임.

□ 강남권역에서는 분양가 상한제 폐지, 재건축시 기존 주택수 만큼 신규주택 부여, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 부동산 3법의 국회처리 지연으로 거래시장 냉각되며 상승폭 둔화.

□ 강북권역에서는 그 동안 호재로 작용했던 부동산 활성화 정책의 처리가 지연되면서 관망세로 전환하는 수요가 증가하고 계절적 비수기까지 이어지며 대부분 지역에서 전월대비 보합세 유지.

매매 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 신고된 거래계약(검인 포함) 건수임

<최근 1년간 월별 주택매매 거래량>               <연도별(11월) 주택매매거래량>

재건축

연한완화

양도세 한시 감면 종료

임대소득

과세 발표

LTV,DTI

완화 발표

□ 11월 주택 매매거래량은 9.1대책 이후 모처럼 되살아나던 부동산시장이 국회에서 법안처리가 미루어지면서 추격 매수세를 이어가지 못하고 강남권 재건축지역에서 거래량이 큰 폭으로 감소한 가운데, 이사철 성수기가 마무리되어 계절적 비수기로 접어들면서 실수요자들의 수요까지 주춤해지며 서울시 대부분 지역에서 감소세가 나타나는 모습  속에 거래량은 19,269건이 거래되어 전월(24,443)대비  -21.2%  감소.

□ 특히, 그 동안 재건축 연한단축 등의 효과로 거래량이 증가하였던 동남권역의 재건축 단지 뿐만 아니라 양천구와 노원구 등에서도 재건축 단지를 중심으로 매수세를 보이던 투자자들이 시장에 대한 불안감에 관망하는 모습을 나타내며 거래량 감소폭이 확대되는 모습을 보임.

2. 주택 전․월세시장 동향

전세가격 변동률

<'12년 7월 이후 월별 전세가격지수 변동 추이>

<연도별·전년동월·최근1년 월별 전세가격지수 증감률>

13년 서울 6.6% 상승

14년 서울 3.3% 상승

12년 하반기 서울 1.3% 상승

(자료 : 한국감정원) (단위 : %)

구분	최근5년 연도별 증감률					전년 동월	최근 1년 월별 증감률
	'09년	'10년	'11년	'12년	'13년	‘13년 11월	12월	‘14년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월
서울	5.8	6.2	10.3	0.5	6.6	0.7	0.5	0.8	0.6	0.5	0.1	0.0	0.0	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3
강남	7.6	7.4	10.4	0.6	6.7	0.7	0.5	0.9	0.7	0.5	-0.1	-0.1	-0.1	0.1	0.2	0.3	0.4	0.3
강북	3.9	4.9	10.3	0.3	6.5	0.8	0.5	0.7	0.6	0.6	0.2	0.1	0.1	0.1	0.1	0.3	0.4	0.3

□ ’14년 11월 전세가격은 부동산 투자자들이 매매를 통한 시세차익을 바라며 매입 후 전세금으로 재투자하기 보다는 예금금리가 떨어지면서 금리보다 수익성이 좋은 월세에 관심을 나타내는 가운데 물량부족 심화되며 전셋값 상승세가 지속되는 모습을 보이며 전월대비 0.3% 상승.

□ 강남지역(0.3%)은 강서구(0.52%), 양천구(0.49%), 구로구(0.46%), 영등포구(0.37%) 등 강남권 모두가 상승하였고, 강북지역(0.3%)은 노원구(0.56%), 강북구(0.38%), 용산구(0.35%), 광진구(0.35%) 등 대부분 지역에서는  상승폭이 다소 축소되었으나 노원구 등은 국지적으로 상승폭 확대.

□ 주택유형별로는 전월대비 아파트(0.37%), 연립주택(0.18%), 단독주택(0.11%)로 전월 대비 아파트와 단독주택에서는 상승폭이 둔화되었으나 연립주택은 상승폭이 다소 확대됨.

□ 최근 5년간(’09.11~’14.11) 서울 전세가격은 29.9% 상승하였으며, ’14년 11월 기준 매매가격 대비 전세가격 비율은 주택종합 62.3%, 아파트 66.8%로 전월(62.2%, 66.6%)대비 주택종합 0.1%p, 아파트 0.2%p 각각 상승한 것으로 여전히 아파트가 가격 상승을 주도함.

전·월세 거래량 변동 추이

자료 : 부동산실거래관리시스템(RTMS)에 확정일자 신고분(2014년 4월부터는 도시형생활주택, 원룸 등 포함)

<최근 1년간 월별 임대(전·월세) 거래량>      <년도별 11개월(1~11월) 전·월세 거래량 비교>

□ ’14년 11월 전·월세거래량은 성수기가 지나면서 실수요가 감소하고 있지만 부동산 관련 법안들의 처리가 지연되며 매매시장으로 전환하는 수요가 나타나지 않는 가운데 39,054건이 거래되어 전월(46,680건) 대비 –16.3% 가 감소하였으나, 전년 동월(35,148건) 대비에서는 11.1% 증가.

□ 또한, 1월∼11월간 임대거래시장의 전세와 월세 거래량 비율을 보면 ’11년에 전세 66.4%, 월세 33.6%에서 ’14년에는 전세 58.5%, 월세 41.5%로 ‘12년 말부터 낮아진 기준금리로 인해 ’13년부터는 월세비율이 큰 폭으로 증가하였고 이러한 현상은 꾸준히 이어지고 있음.

□ ’14년도 11월 주택거래시장의 매매시장과 임대시장 비율은 매매(19,269건) 32.9%, 임대(39,054건) 67.1%로 나타남. 이는 ‘13년도 동월 주택거래시장(매매 28.8%, 임대 71.2%)보다 매매비율이 4.1%p 증가한 것으로써, 경기부양을 위한 부동산 활성화 법안들이 처리되지 못하고는 있지만 모처럼 만의 호재가 거래량을 증가시킨 원인으로 보임.

3. 향후 전망

매매시장 전망

□ 부동산 법안이 국회에서 어떠한 유형으로 통과하느냐가 모처럼 살아나는 모습을 보인 부동산시장의 향방을 좌우할 듯 .

⇒ 금년도 하반기부터 정부에서 부동산 금융규제, 재건축 연한 완화 등 굵직한 정책이 발표되면서 살아나기 시작한 부동산 시장이 국회에서 법안 처리가 지연되며 시장 회복의 걸림돌로 작용하고, 계절적인 비수기까지 겹치면서 거래량이 감소하고 있는 시점에 국회에서 어떤 모습으로 처리 되느냐에 따라 시장 회복여부 결정될 듯.

작 성 자	토지관리과장 : 남대현 ☎2133-4660 부동산평가팀장 : 최영창 ☎4669 담당 : 이명신 ☎4670

□ 금리인하와 전세가격 상승으로 실수요자들이 매매시장에 관심을 보이는 시점으로 시장의 불확실성 해소 정책이 필요.

⇒ 매매가격 대비 전세가격 상승과 기준금리 인하로 매매시장에 관심이 있으나 주택정책의 불확실성으로 관망하고 있는 실수요자들을 매매시장으로의 유입을 위한 정책과 법안들이 뒷받침되어야 부동산시장 회복세가 지속될 수 있을 듯.

전․월세시장 전망

□ 가을 성수기 수요가 마무리되며 가격 상승폭 축소되나 국지적인 학군이주 수요 증가.

⇒ 가을 이사철 성수기 수요가 점차 감소하고 있으나, 겨울방학 기간 중 좋은 학군으로 이주하려는 수요와, 월세전환이 증가하며 공급부족에 매매시장을 관망하던 실수요자가 전세 선호현상을 보이며 국지적으로는 가격 상승폭이 확대되는 모습을 보일 것으로 전망. 저금리로 인한 월세공급이 지속적으로 늘어나고 계절적 비수기로 수요가 감소하면서 하락세를 이어갈 듯.