문서번호	재생지원과-10063
결재일자	2013.7.16.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	실태조사관리팀장	재생지원과장	주거재생정책관		주택정책실장
김일호	하대근	배경섭	진희선		07/16 이건기
협 조
	재생지원계획팀장			임인구
	공공관리정책팀장			임우진
	주거재생지원센터장			이주원
	실태조사사업팀장			김홍길
	공공관리운용팀장			남정현
	주무관			허동

사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영 등에 따른

실태조사 가이드라인 개정(안) 보고

2013. 7.

주택정책실

(재생지원과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 □	(		)	무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	도시및주거환경정비법	)	무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 ■	(	서울연구원	)	무 □

사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영 등에 따른

실태조사 가이드라인 개정(안) 보고

사업비 및 분담금 추정 프로그램  신버전 운영(2013.7.1) 등에 따라 실태조사(추진주체 有․無) 가이드라인을 개정하고 자치구에 시달하고자 함

Ⅰ		추진경위

❍ 2012. 9. 7.	추진주체 無 가이드라인 마련

❍ 2013. 1. 4.	추진주체 有 가이드라인 마련

❍ 2013. 2. 6.	추진주체 無 가이드라인 1차 개정

❍ 2013. 2~6.	추진주체 有 가이드라인 1~4차 개정

Ⅱ		개정사유 및 개정내용

1. 서울시 실태조사 기준 공사비

❍ 개정사유

- 근  거 : 재생지원과-9434호(2013.7.3.)

․ 국토부 『분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비』(‘13.3) 등 감안

․ 공공관리를 통하여 공개경쟁으로 업체선정시 380만원(3.3㎡당) 수준의 공사비 관리가 가능할 것으로 판단

❍ 추진주체 有․無 가이드라인 개정

- 기  존 : 370만원/3.3㎡

- 변  경 : 380만원/3.3㎡

2. 청산금 대여금 이자

❍ 개정사유

- 근  거 : 재생지원과-8560호(2013.6.18.)

․ 분양신청기간이 만료되어 현금청산대상자가 확정된 구역(현 12개 구역)에 대한 청산금 이자를 현실적으로 반영

❍ 추진주체 有 가이드라인 개정

- 적용대상

【아래 조건 해당구역】

① 조합원 분양신청이 완료되어 현금청산대상자가 확정(현 12개 구역)되고,

② 해당 구역 공사계약 조건을 검토하여 분양수입 발생시 공사비 우선상환 조건(공사비 분양불 지급 방식)이며, 유이자 사업비 상환이 공사비 보다 후순위인 경우

※ 조건 ② 관련 공사계약서 예시)

․ 제00조 (공사비의 상환 등) ① “갑”이 “을”의 공사비를 지급하는 방법은 분양대금 등이 입금되는 일자를 기준으로 수금불(분양불)로 지급하기로 하며...

․ 제00조 (자금관리) ② 제1항의 계좌에 입금되는 부담금 및 일반분양금은 공사비, 연체이자, 유이자 사업추진비 대여이자, 동 대여원금, 무이자 사업추진비 대여금 순서로 상환하며...

⇒ [청산금(대여금)총액✕50%]×이자율(5.0%)×3년

- 적용방법 : 대여금 이자 항목 중 청산금 대여금 이자를 별도 계산하여 수기로 입력

【나머지 구역】

⇒ [청산금(대여금)총액✕50%]×이자율(4.5%)×2년

3. 연석회의 후 절차

❍ 개정사유

- 시범구역 실태조사 과정에서 연석회의 후 이의제기되어 주민통보가 지연되는 사례 발생한 바, 향후에도 발생 가능한 사항으로 판단되어 추진주체 있는 구역 실태조사 절차에 반영

❍ 추진주체 有 가이드라인 개정

- 기존 : 연석회의 → 주민통보

- 변경 : 연석회의 → 주민통보

↳ 이의제기 → 주민협의체 회의 → 사업성분석 T/F → 주민통보

4. 주민통보 양식

❍ 개정사유

- 주택, 토지부분을 분리하여 상세한 정보 제공하고, 분양율 100%를 전제하여 추정한 정보임을 안내

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 주민통보 양식 개정(안) 별첨

5. 임대주택 매입가격

❍ 개정사유 : 사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영

구버전 추정프로그램	건축비 + 토지비
가이드라인	건축비 + 토지비 + 택지가산비(15%) ․택지가산비 = (토지 감평가격 단가 × 임대주택 토지지분)의 15%
신버전 추정프로그램	세 가지 방법 중에서 선택하여 입력 1) 임대주택 매각 사례 조사하여 시세 입력 2) 관련법령에 따른 단가산정 가이드 적용하여 산출 ․건축비+토지비+가산비(10~25%) 3) 서울시와 계약체결된 경우 해당 금액 직접 입력

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 신버전 추정 프로그램 기준으로 입력

6. 주거이전비

❍ 개정사유 : 사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영

구버전 추정프로그램	전체 세입자 가구당 인원수 평균 * 가구인원수별 금액
가이드라인	세입자 인원수 × (3인가구 기준 금액 / 3)
신버전 추정프로그램	세입자 가구별 인원수 × 가구인원수별 금액 (합산)

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 신버전 추정 프로그램 기준으로 입력

․ 세입자 가구별 인원수 : 주민등록자료 활용하여 조사

7. 일반분양가(3.3㎡당) 표기

❍ 개정사유 : 사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영

구버전 추정프로그램	없음
가이드라인	없음 ․그 간 주민협의, 사업성T/F에서 시세조사 가격을 산술평균하여 제시
신버전 추정프로그램	총 일반분양가/총 일반분양 공급면적 ․개별분담금 변동 조회 화면에 표출

❍ 문제점

- 주민협의체 회의 및 사업성분석 검증T/F시 평당 분양가와  추정 프로그램 상의 분양가가 다르게 표출됨

※ 염리4구역 : 가이드라인 1,819만원/3.3㎡, 신버전 1,803만원/3.3㎡

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 신버전 추정 프로그램 방식으로 일반분양가 산정하여 주민협의 및 사업성분석 검증 T/F 상정하도록 가이드라인 추가

8. 소요기간 수기입력 사항 기준

❍ 개정사유 : 사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영

구버전 추정프로그램

추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공․준공신고 일자 등 입력

가이드라인

최근 3년간 정비사업 통계(2012년 3월말 기준) 평균값 사용

평균		조합설립인가 –사업시행인가	사업시행인가 - 관리처분계획	관리처분계획 - 준공(a+b)
				관리처분계획 - 착공(a)	착공 - 준공 (b)	계
소요 기간	년	1.9	0.9	0.6	2.8	3.4
	월	23	11	7	33	40

신버전 추정프로그램

추진위원회, 조합 운영비 산정기간, 분양보증기간, 조합원이주비 대여금 이자 산정기간 등 입력

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 기 추진사항(추진위원회 승인, 조합설립 등)은 그대로 반영

- 추진예정 사항은 아래 기간을 기준으로 입력

① 추진위원회 운영비 산정기간(추진위원회 승인일~조합설립인가일) : 자치구 입력

․ 추진위원회 운영비(천원) = 건축연면적(㎡) × 적용단가(천원/㎡)

② 조합 운영비 산정기간(조합설립인가일~조합 해산일) : 자치구 입력

․ 조합 운영비(천원) = 건축연면적(㎡) × 적용단가(천원/㎡)

③ 분양보증기간(일반분양 공고일~사용승인일) : 22개월(서울연구원 검토 결과)

④ 조합원이주비 대여금 이자 산정기간(이주개시일~입주지정기간 만료일) :

⇒ 45개월(서울연구원 검토 결과)

※ 입주지정기간 : 준공인가 직후 조합에서 입주기간 지정 : 45~60일

․ 공사계약서 검토

구역명	면목2	금호20	금호13	아현1-3	상수2
입주기간	조합협의	60일	시공사 지정	-	45일

․ 실무전문가 의견

전문가	신한피엔씨 강신봉	큐리하우징 김철교	진명씨엔디 홍석의
입주기간	45~60일	45~60일	60일

⑤ 사업비 대여금 이자 발생기간(사업비 대여일~상환(분양수입금) : 24개월(신버전 추정 프로그램 기준)

⑥ 관리처분인가 소요기간(입력일~관리처분인가일) : 입력일=실태조사 착수일, 관리처분인가일은 자치구 입력

9. 국공유지 매입비 산정

❍ 개정사유 : 사업비 및 분담금 추정 프로그램 신버전 운영

구버전 추정프로그램	국공유지 불하면적 × (사유지+국공유지 전체 평균단가)
가이드라인	용도폐지 대상 국공유지(무상양도 제외) 감정가 총액 입력
신버전 추정프로그램	국공유지 불하면적 × 국공유지 전체 평균단가

❍ 문제점

- 국공유지(토지)매입비 산정시 차이 발생

(단위 : 천원)

구 분	길음5	충신1	신길9	가재울5	염리4
①가이드라인	5,715,187	6,027,840	31,158,870	5,454,547	18,732,954
②신버전	4,755,139	6,248,627	31,163,978	5,577,565	18,732,453
차이(①-②)	-960,048	220,787	5,108	123,018	-501

❍ 가이드라인 개정 검토

- 국공유지(토지)매입비는 용도폐지되는 국공유지(무상양도 제외) 감정가를 직접 입력하는 것이 정확하므로 기존 가이드라인 유지

10. 조사인명부 작성

❍ 개정사유

- 2013년 제8차 정보공개심의회 심의(2013.6.25.) 결과, 전화번호도 주민등록번호와 같이 보호되어야 할 개인정보에 해당되므로 전화번호를 포함한 개인정보를 제외하고 공개토록 결정됨

❍ 추진주체 無 가이드라인 개정

- 실태조사 조사인명부 작성시 주민등록번호 뒷자리, 연락처 제외

Ⅳ		행정사항

❍ 가이드라인 개정(안) 자치구 통보 및 클린업시스템 홈페이지 공개

※ 붙임 : 1. 추진주체 無 가이드라인 신․구 내용 대조표 1부

2. 추진주체 有 가이드라인 신․구 내용 대조표 1부.  끝.