문서번호	재생지원과-9434
결재일자	2013.7.3.
공개여부	대시민공개
방침번호

					시 민
주무관	실태조사사업팀장	재생지원과장	주거재생정책관		주택정책실장
허동	김홍길	배경섭	진희선		07/03 이건기
협 조
	주거재생지원센터장			이주원
	재생지원계획팀장			임인구
	공공관리정책팀장			임우진
	공공관리운용팀장			남정현
	사무관			하대근

『정비(예정)구역』

실태조사 건축공사비 조정(안) 보고

2013. 7.

주 택 정 책 실

(재생지원과)

::: 해당사항이 없을 경우 ‘무 ■’ 표시하시기 바랍니다.
검토항목	검 토 여 부 (■ 표시)
시민참여 고려사항	●	시민	:	유 □	(		)	무 ■
	●	이해당사자	:	유 □	(		)	무 ■
	●	전문가	:	유 □	(	전문가 자문	)	무 ■
	●	옴 브 즈 만	:	유 □	(		)	무 ■
법령및기타 고려사항	●	법령규정	:	교통 □ 환경 □ 재해 □
				기타 ■	(	도시및주거환경정비법	)	무 □
	●	기타사항	:	고용효과 □ 노동인지 □ 균형인지 □ 홍보 □
				취약계층 □ 성인지 □ 장애인 □ 디자인 □
				갈등발생 가능성 □ 유지관리 비용 □				무 ■
타자원의 활용	●	중앙부처	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	기업	:	유 □	(		)	무 ■
관 계 기 관 및 단체 협의	●	관계기관	:	유 □	(		)	무 ■
	●	민간단체	:	유 □	(		)	무 ■
	●	시산하기관	:	유 □	(		)	무 ■

『정비(예정)구역』

실태조사 건축공사비 조정(안) 보고

정비(예정)구역 실태조사시 적용한 기준 건축공사비 370만원(3.3㎡당)이 현실에 맞지 않게 너무 낮게 설정 됐다는 여론과 언론보도 등이 있어 건축공사비에 대하여 검토 후 공사비 조정(안)을 아래와 같이 보고드림.

Ⅰ		현 황

□ 기 준 : 실태조사시 기준 건축공사비 370만원(3.3㎡당) 설정

□ 근 거 : 국토부 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조제1항․제2항 등

○ 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비와 건축비 가산비용에 의거 산출

○ 클린업시스템에 입력된 구역의 평균금액과 유사하여 기준금액으로 활용

□ 산출방법 : 지상층과 지하층 공사비를 구분 산출

Ⅱ		문제점

□ 일부 주민들이 서울시의 기준이 현실적인 금액이 아니라는 민원 제기

○ 통상적인 공동주택 건축계약금액 : 410 ~ 450만원(3.3㎡당) 수준

□ 최근 언론에서 370만원(3.3㎡당)이 현실에 비해 낮다는 여론보도가 있음

․기존 재건축현장에서는 건설사가 사업초기부터 관여하여 사업자금을 대고 관행적으로

이 업체와 계약하므로써 공사비가 과다하게 부풀려진 경향이 있으며,

․실태조사에서 사용하는 공사비항목이외의 비용(리스크, 이주비이자, 기타비용 등)이

추가되어 있는 경우도 있음

· 일부 주민은 부풀려진 계약금액 등을 근거로 실태조사 기준 금액을 높여줄 것을 요구

Ⅲ		공사비 적정성 검토

□ 공공관리중인 서초구 우성3차 재건축 등 4개 구역 평균 공사비가 376만원(3.3㎡당)으로 공개경쟁에 의해 업체 선정시 기준과 유사하게 나타나고,

□ 클린업시스템에 입력된 53개 재건축 구역들의 공사비 사례를 볼 때 평균적으로 380만원(3.3㎡당)대에 분포하고 있으며,

□ 2013.3월 국토부에서 발표한 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비를 산정시 381만원(3.3㎡당)으로 계산 됨(현재 적용하고 있는기본형 건축비는 2012.3월 기준)

□ 위 사례를 보면 현재 실태조사시 적용하고 있는 기준 건축공사비 보다 약10만원(3.3㎡당) 정도 높게 형성되 있음. 주민들에게 통보되는 25개값(공사비 320,350,370,390,420만원) 내에 포함되나 실 사례값과 건설공사비 상승(3%) 등을 고려하여 기준공사비를 조정할 필요가 있다고 사료됨

Ⅳ		검토결과

□ 서울시내 재건축․재개발 구역은 분양가 심의시 기본형건축비 적용대상이므로 현재 기준으로 하는 국토부의 『분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비』를 적용하는 것이 합리적임.

□ ‘13. 3월 발표된 고시내용 등에 맞춰 기준 건축공사비 370만원(3.3㎡당)을 380만원(3.3㎡당)으로 변경하는 것이 적정하다고 사료 됨

□ 향후 공공관리를 통하여 공개경쟁으로 업체선정시 380만원(3.3㎡당) 수준의 공사비 관리가 가능할 것으로 판단 됨.

Ⅴ		조치계획

□ 정비(예정)구역 실태조사에 적용하고 있는 기준 건축공사비를 370만원 (3.3㎡당)에서 380만원(3.3㎡당)으로 조정(2013. 3월 기준) 적용

□ 적용대상

○ 추진주체 있는 구역

· 우선실시 5개 구역 : 370만원(3.3㎡당) 적용

· 잔여 구역 : 380만원(3.3㎡당) 적용

단, 주민협의체에서 공사비가 협의된 경우 370만원(3.3㎡당) 적용 가능

○ 추진주체 없는 구역

· 2013. 시행 구역: 380만원(3.3㎡당) 적용

□ 정비(예정)구역 실태조사 가이드라인에 반영. 끝.